上信十里花溪營銷戰(zhàn)略思路溝通(已修改)
2025-02-24 15:20 本頁面
【正文】 謹呈：上信集團（徐州）置業(yè)有限公司 2023年 05月 18日 名花綻放記 上信 —— 十里花溪營銷戰(zhàn)略思路溝通 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于我方的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對我方給貴司作匯報之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 思路溝通框架 ?PART 1 上信 十里花溪市場初判 ?PART 2 上信 十里花溪戰(zhàn)略思考 ?PART 3 上信 十里花溪產(chǎn)品提升 ?PART 4 上信 十里花溪執(zhí)行策略 徐州城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃 徐州城鎮(zhèn)發(fā)展概念規(guī)劃的核心思路 —— ? 從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市； ? 積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點新興區(qū)域； 徐州發(fā)展概念規(guī)劃提出城市發(fā)展總的 戰(zhàn)略構(gòu)想 —— ? “ 走出邊緣，構(gòu)建中心”。規(guī)劃明確了跳出淮海、經(jīng)營“天下”，積極“放棄”、步步為營和“區(qū)域合作、中心突破”的區(qū)域策略； ? 通過 “雙心并舉，兩翼延伸”的城市區(qū)域空間布局的結(jié)構(gòu)與形態(tài)的演進， 使徐州從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市 ，構(gòu)建“交通軸 +城鎮(zhèn)組團 +生態(tài)綠地”的空間結(jié)構(gòu)。 按照城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，徐州將緊密聯(lián)系全省“三圈五軸”城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)的形成與發(fā)展，以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進并完善中心城市建設(shè)，積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點新興區(qū)域，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。 賈汪區(qū)整體規(guī)劃 賈汪區(qū)整體規(guī)劃定位： ? 賈汪區(qū)將成為徐州市外圍重要組團，沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶重要的工業(yè)商貿(mào)型城市和新興的生態(tài)園林城市。 賈汪區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)： ? 規(guī)劃在以城市主干道 206國道為軸線的組團式片區(qū)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過提升老城區(qū) (老礦區(qū) )的商業(yè)職能和延伸與新的片區(qū)的結(jié)合，從而形成“一城兩片、一心一軸七區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。 徐州賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場初判 ? 目前是賈汪區(qū)的城市定位正在面臨著巨大轉(zhuǎn)型和重新確立的重要發(fā)展階段， 巨大的發(fā)展機遇與嚴峻挑戰(zhàn)并存 。 ? 2023年 — 2023年賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場得到了空前速度的發(fā)展， 眾多項目在較小的區(qū)域內(nèi)爭奪有限的客戶資源 。 ? 現(xiàn)階段 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化程度較低 ，后續(xù)項目亟待產(chǎn)品升級以尋求市場突破。 ? 區(qū)域內(nèi)基本以剛性需求為主 ，且市場供給較多，新項目面臨去化周期較長，資金壓力較大等問題。 ? 長期來看，賈汪區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到徐州市區(qū)市場發(fā)展的巨大影響，隨著 2023年底徐賈快速通道的開通和地鐵延長線的建設(shè)，賈汪區(qū)必將以更快的速度融入大徐州市場。 思路溝通框架 ?PART 1 上信 十里花溪市場初判 ?PART 2 上信 十里花溪戰(zhàn)略思考 ?PART 3 上信 十里花溪產(chǎn)品提升 ?PART 4 上信 十里花溪執(zhí)行策略 項目核心價值初判 新城市交通物業(yè)的市場價值（ TOD） 賈汪新城區(qū)地段及門戶價值 新城小學(xué)的人文價值 城市化進程中的 CBD形象價值 戰(zhàn)略思考緣起 TOD模式 是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，需要土地和交通政策的支持。 概念 TOD即是指：“ 以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式 ”。是指在不排斥小汽車使用的前提下，以培育客流為著眼點，以提高土地價值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點處適度進行高密度的土地開發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計，同時在宏觀上兼顧引導(dǎo)城市空間有序增長，控制城市無序蔓延的作用。 ?其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使人們在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種方式出行。 特點 主要方式 主要方式是通過 土地使用和交通政策 來協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。 設(shè)計原則 ?從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開發(fā) ?將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達的公交站點的范圍內(nèi) ?建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來 ?混合多種類型、密度和價格的住房 ?保護生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間 ?使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點 ?鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實施填充式開發(fā)或者再開發(fā) 案例分析之一：香港 原因： ◆ 香港的 土地資源極其有限 和寶貴，政府大力發(fā)展城市干道、地鐵和巴士等公共交通。 ◆ 政府在發(fā)展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展。 即政府把高鐵周邊的土地出售給開發(fā)商，所以開發(fā)商在一定程度上代替了政府進行城市公共設(shè)施的建設(shè)。 ◆ 政府 也采取了一定的 政策優(yōu)惠 ，比如說如果開發(fā)商退紅線增加一米的話，政府會允許開發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積 。 香港： TOD發(fā)展很成功 香港地鐵旺角站外商業(yè) 香港 成功 成功關(guān)鍵詞：土地資源稀缺、政策支持，混合物業(yè) 案例分析之二：日本多摩新鎮(zhèn) 多摩新鎮(zhèn)的夜晚 多摩新鎮(zhèn) 日本多摩新鎮(zhèn)：成功的 TOD模式 原因： ◆ 東京都的高速發(fā)展導(dǎo)致住宅市場的外擴，多摩快速發(fā)展 ◆
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