地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考(已修改)
2025-02-18 22:15 本頁面
【正文】 1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 08年地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 引 言 超級(jí)大盤的產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)崛起后，城市顯然是另一番景象。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實(shí)力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯《美國大城市的死與生》 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點(diǎn)。 ? 大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。 ? 大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式 ? 大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與啟示 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價(jià)值 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 價(jià)值 認(rèn)識(shí) 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會(huì)影響力。 第三層面： 開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。 大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對(duì)大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。 傳統(tǒng)對(duì)大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模； 大盤影響力最重要的是對(duì)社會(huì)發(fā)展的影響力。 傳統(tǒng)對(duì)大盤價(jià)值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 大盤價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動(dòng)策略。 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價(jià)值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點(diǎn)： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間 現(xiàn)代主義大盤 后現(xiàn)代主義大盤 新都市主義大盤 ?新都市主義 的基本精神是 社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之上 ； 注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展 成為新時(shí)期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。 大盤發(fā)展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分區(qū) ? 住宅是居住的機(jī)器； ? “公園中的高樓”； ? …… 場所精神 ? 歷史、文化與傳統(tǒng)； ? 建筑內(nèi)在品質(zhì)； ? …… 和諧空間 ? 公共空間； ? 功能符合協(xié)調(diào)； ? …… ?第一階段： 住宅樓宇開發(fā)； ?第二階段： 住宅小區(qū)開發(fā)； ?第三階段： 大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計(jì) 2023年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項(xiàng)目 300個(gè)以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對(duì)齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對(duì)城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價(jià)格高，而且相對(duì)而言獲得更多的開發(fā)利潤。 哈爾濱 “大盤風(fēng)”席卷大地 鄭州 濟(jì)南 上海 南昌 深圳 重慶 西安 南寧 昆明 廣州 長沙 成都 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價(jià)值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不足下的盲目啟動(dòng)導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì) ?定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運(yùn)營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 ?波托菲諾總占地面積 80萬平方米、建筑面積 108萬平方米 。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板 。 ?波托菲諾純水岸四期，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5萬元 /㎡以上。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的基本保證
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