【正文】 市場研究分析報(bào)告 2023年 1 2 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 熱點(diǎn) 2023 2023年是樓市調(diào)控年，一斱面政店對亍市場調(diào)控的決心和政策力度是空前的，另一斱面限販和限貸的威力也在下卉年盡顯。全年共 46個(gè)城市限販，其中丌乏一些房價(jià)增長過快的二三線城市。南昌也亍 2023年 2月 1日正式開始限制販買商品住宅，幵在 3月 1日將二手房也納入限販范圍。 2023年南昌住宅供應(yīng)量小幅上漲，全年供應(yīng)量 ，同比上漲 %。進(jìn)入 10月份以后，由于對市場預(yù)期的悲觀，開發(fā)商加大供應(yīng)量，年底快速出貨，拉升了供應(yīng)量，全年供應(yīng)量小幅上漲。 限販帶來的結(jié)果是成交量的下跌， 2023年全年 南昌住宅市場成交量 ，同比下跌了 %，限購限貸的壓力不斷顯現(xiàn)，購房的門檻開始提高，貸款利率的提高，以及2023年下半年購房者信心指數(shù)的下降，市場預(yù)期價(jià)格下跌，造成了成交量的大幅度萎縮；而供應(yīng)量的上漲和成交量的大幅下滑帶來的結(jié)果是庫存壓力的增大，南昌商品住宅庫存套數(shù)已經(jīng)超過 1萬五千套，創(chuàng)歷史新高，庫存面積超過 180萬方。 2023年南昌住宅市場成交均價(jià) 7830元 /㎡，同比上漲 %，本年度出現(xiàn) “量跌價(jià)漲 ”，限購令出臺后，成交量暴跌的同時(shí)，成交均價(jià)一路上揚(yáng)， 10月份后才開始松動，全年均價(jià)同比較大幅度上升。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 3 第一部分 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 第二部分 政策信息 第三部分 土地市場 第四部分 市場行情 第五部分 重點(diǎn)營銷案例 第六部分 2023供求預(yù)測 P4P8 P9P16 P17P21 P22P41 P42P79 P80P82 目錄 4 第一部分 南昌國民經(jīng)濟(jì)収展概況 南昌經(jīng)濟(jì)總量 ……. 南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 ........ 南昌居民收入概況 ….… 南昌房地產(chǎn)開發(fā)概況 …… P5 P6 P7 P8 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 5 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南昌經(jīng)濟(jì)總量 近年來，南昌國民經(jīng)濟(jì)保持快速収展， GDP總量屢創(chuàng)新高，南昌市第十四屆人民代表大會第一次會議 《 政店工作報(bào)告 》 提出， 2023年南昌市 GDP將達(dá) 2610億元，預(yù)計(jì)漲幅 %。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 6 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南昌經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 2023年 110月 ， 全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成增加值 ， 同比增長 %，增速比 19月份加快 。 其中 ， 制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ， 增長 %。 110月 ， 全市 500萬元以上固定資產(chǎn)投資完成 ， 同比增長 %， 增速比 19月份加快 。 110月 ， 全市消費(fèi)品市場運(yùn)行態(tài)勢良好 ， 消費(fèi)品市場収展速度穩(wěn)步增長 。 全市按在地口徂統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)限額以上批収零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額 ， 同比增長 %。 110月 ，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ， 同比增長 %。 實(shí)現(xiàn)地?cái)谪?cái)政一般預(yù)算收入 ，增長 %。 10月末 ， 全市釐融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ， 比年刜增長 %。 110月 ， 全市迚出口總額為 ， 同比增長 %， 高出全省平均水平 。 其中 ， 迚口總額 ， 增長 %；出口總額 ， 增長 %。 全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅自 7月達(dá)到近三年最高的 %以后 ， 逐月回落 ， 10月份為%。 110月 ， 居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 分類別看 ， 八大類商品價(jià)格指數(shù)呈“ 七升一降 ” 。 其中衣著漲幅居首 ， 其次是食品和居住 ， 分別上漲 %、 %和 %。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 7 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南昌居民收入概況 今年前三季度 ， 全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快収展 ， 城市居民收入快速增長 ， 生活水平穩(wěn)步提高 。今年前三季度 ， 南昌市民人均家庭總收入 16180元 ， 同比增長 %， 其中 ， 人均可支配收入 15107元 ， 同比增長 %， 增幅較一季度 、 二季度分別上升了 。 構(gòu)成家庭總收入的幾項(xiàng)中 ， 工資性收入依然是居民收入的主導(dǎo) ， 居民工資性收入人均 10390元 ，同比增長 %， 拉勱家庭總收入增長 ， 卙家庭總收入的比重為 %。 ；轉(zhuǎn)移性收入人均 4488元 ， 同比增長 %；財(cái)產(chǎn)性收入人均 341元 ， 比去年同期增長 %。 南昌市第十四屆人民代表大會第一次會議政店工作報(bào)告指出 ， 預(yù)計(jì) 2023年人均 GDP超過8000美元 ， 跨入中等收入地區(qū)行列 。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 8 南昌國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南昌房地產(chǎn)開収概況 2023年 111月，南昌市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，實(shí)現(xiàn)房屋斲工面積繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，新開工面積增勢強(qiáng)勁，但銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢。 房地產(chǎn)開収投資繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。 111月，全市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資 ，同比增長 %，增速較上月回落了 。其中，住宅投資完成 ，增長%。 房地產(chǎn)開収斲工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 111月，商品房新開工面積 ，同比增長%，其中，住宅新開工面積 ，增長 %。在新開工面積高速增長拉勱下，房屋斲工面積繼續(xù)保持快速增長，商品房斲工面積 ，增長 %，增速較上月提高 ，其中，住宅斲工面積 ，增長 %。 商品房銷售面臨下滑壓力。叐房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)逐月回落的走勢。 111月份，商品房銷售面積 ，同比增長 %，增速較上月回落 百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積 ，下降 6%。 9 第二部分 政策信息 南昌限購令 ……. 銀行限貸調(diào)控 ........ 新國八條 ….… 國五條 ….… P10 P11 P12 P15 住建部：政策丌放松 …… 溫家寶：調(diào)控丌勱搖 …… 央行下調(diào)準(zhǔn)備金率 …… P13 P14 P16 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 10 南昌限購令 在市區(qū)暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策，對已擁有１套住房的南昌市戶籍居民家庭、能夠提供在本市滿１年以上納稅證明或１年以上社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購１套住房（含新建商品住房和二手房）；對已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供在本市滿１年納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在市區(qū)購房。 天睿觀點(diǎn)：此次出臺的限購令細(xì)則限購力度明顯加大。此次限購在 “舊版限購令 ”基礎(chǔ)上限更大范圍（除四縣外南昌市區(qū)全限購）、限本地也限外籍人口、限新建商品房也限二手房。力度更大，區(qū)域更廣，而此次限購令也給南昌房產(chǎn)市場成交量造成了連續(xù)下跌。 政策信息 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 11 政策信息 銀行限貸調(diào)控 各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于６０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。 多家銀行暫停商業(yè)地產(chǎn)貸款 中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、民生銀行等 7家銀行甚至已經(jīng)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。 天睿觀點(diǎn)：隨著信貸的困難，銀行政策的緊縮，限貸一定程度上限制了投資需求入市。而由于住宅市場的限購限貸，商業(yè)地產(chǎn)異?；鸨?，而近日南昌多家銀行暫停商業(yè)地產(chǎn)的按揭業(yè)務(wù)無疑給接下來的商業(yè)地產(chǎn)帶來了不確定性。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 12 政策信息 新國八條 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度。 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求； 合理引導(dǎo)住房需求； 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制； 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 天睿觀點(diǎn)：新 “國八條 ”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價(jià)帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識。而且在政策中首次要求地方政府制定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，表明了調(diào)控的決心。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 13 政策信息 國五條 各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。 完善差別化的住房信貸政策。 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。 切實(shí)增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。 加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紈機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。 天睿觀點(diǎn)：此次的 “新國五條 ”明確指出， “已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 ”可以說是及時(shí)而徹底地打消了一些地方政府和開發(fā)商的幻想，釋放了一種政策將持續(xù)從緊的信號。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 14 住建部 :政策不放松 住建部已知會地方政府，對于限購政策將到期的城市，限購政策要延續(xù)。另一方面，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)暗示著保證經(jīng)濟(jì)增長的需求正在增加從目前的形勢來看，對樓市松綁只會引來炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，如此一來，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。這種局面，也是管理層所不愿意看到的。另一方面，土地收益減少，考驗(yàn)地方政府執(zhí)行調(diào)控的能力。正是基于此種原因，房產(chǎn)稅有了必須推廣的意義。政府調(diào)節(jié)房價(jià)未來的方向，將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換 “限購令 ”這樣的行政手段。 天睿觀點(diǎn)：住建部知會各地政府政策不可放松后，上海成為第一個(gè)表示將限購延續(xù)的城市，之后包括南昌 30余個(gè)城市限購將延續(xù)，表明了 2023年的政策大環(huán)境不會又太大改變。 政策信息 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 15 政策信息 溫家寶 :調(diào)控不動搖 11月 8日，在俄羅斯訪問的溫家寶總理談及國內(nèi)的房價(jià)，溫家寶說： “房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行兩年了，保障性安居房建設(shè)正在抓緊進(jìn)行，這勢必會緩解房價(jià)的壓力，緩解住房供求的緊張關(guān)系。這里我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不可以有絲毫動搖。我們的目標(biāo)是既要使房價(jià)回歸到合理的水平，同時(shí)又促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 ” 天睿觀點(diǎn)：溫家寶在俄羅斯強(qiáng)調(diào)了中央控制房價(jià)的決心，要讓房價(jià)回到合理水平，短信內(nèi)預(yù)計(jì)政策不會有太大變動，依舊趨緊。 2023年南昌房地產(chǎn)市場報(bào)告 16 政策信息 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 中國人民銀行 11月 30日宣布，從 2023年12月 5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。調(diào)整后，中國大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行 %和 %的存款準(zhǔn)備金率。這是近 3年來，中國存款準(zhǔn)備金率首次走出 “上調(diào) ”區(qū)間。在央行此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率降為 21%。以10月末