【正文】 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā)? 房地產(chǎn)投資的概念? 管理模型分析? 系統(tǒng)分析? 系統(tǒng)設(shè)計? 系統(tǒng)實施第七章一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運用科學(xué)的管理方法，準(zhǔn)確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對房地產(chǎn)市場的信息進(jìn)行海量存儲、高速查詢和科學(xué)管理，還可通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標(biāo)，選擇適用可行的數(shù)學(xué)模型及一系列計算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。 一、房地產(chǎn)投資的概念1. 房地產(chǎn)投資的 概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。 房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過項目策劃、規(guī)劃和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售來收回投資，實現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦大。 房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指投資者的投資對象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，具有不同于其他行業(yè)的許多特點，也正是因為這些特點決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處。房地產(chǎn)投資特點分述如下：（ 1）投資規(guī)模巨大 （ 2）投資回收期長（ 3）房地產(chǎn)的固定性（ 4）受宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展所制約 （ 5）房地產(chǎn)市場發(fā)育的不充分性2. 房地產(chǎn)投資的 特點一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資特點決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為：（ 1）政治風(fēng)險 （ 2）社會風(fēng)險 （ 3）經(jīng)濟風(fēng)險 包括經(jīng)濟景氣狀況、通貨膨脹、利率與匯率的變動、地價與建筑成本等的變動、外貿(mào)動向以及其他投資動向等因素。（ 4）市場風(fēng)險 （ 5）自然環(huán)境風(fēng)險3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資的概念（ 1）地產(chǎn)投資 （ 2）住宅投資 （ 3）公寓投資（ 4）辦公樓、寫字樓投資（ 5）商業(yè)樓投資（ 6）工業(yè)樓投資4. 房地產(chǎn)投資類型二、管理模型分析 在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 ,包括市場預(yù)測模型、經(jīng)濟評價模型、投資決策模型以及投資風(fēng)險評價模型等等。 研究并設(shè)計正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提，因此需要對系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討。二、管理模型分析（ 1） 房地產(chǎn)市場預(yù)測相關(guān)因素 市場預(yù)測的關(guān)鍵因素主要在于 市場需求總量 及其 市場占有率 。 影響市場需求的因素 主要是環(huán)境，如政治環(huán)境、社會經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、人口增長、分配政策、社會購買力、社會文化、購買心理、消費結(jié)構(gòu)等，這些因素往往是不可控的； 影響市場占有率的因素 又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因素，如產(chǎn)品成本、產(chǎn)品質(zhì)量、促銷手段、促銷技巧等。另一類是市場競爭因素，包括房地產(chǎn)企業(yè)競爭對手的生產(chǎn)能力、銷售水平、產(chǎn)品價格、資本狀況等等。 1 ．房地產(chǎn)市場預(yù)測模型分析二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場預(yù)測模型分析預(yù)測的銷售量及其市場占有率競爭因素企業(yè)內(nèi)部實力及戰(zhàn)略等因素預(yù)測的市場需求量制約因素國民經(jīng)濟展望國民經(jīng)濟指數(shù)經(jīng)濟政策變動國際形勢變化交通設(shè)施文化教育商業(yè)網(wǎng)點建筑材料價格土地成本資金成本勞動力成本建房質(zhì)量及類型需求類型需求數(shù)量居民購買力需求狀況閑置房數(shù)量企業(yè)技術(shù)實力企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略企業(yè)銷售能力員工業(yè)務(wù)水平國家宏觀經(jīng)濟及國際等因素相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素產(chǎn)品供應(yīng)及市場需求因素生產(chǎn)成本因素制約因素行業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù)產(chǎn)業(yè)政策變動競爭格局狀況對手綜合實力對手經(jīng)營成果對手戰(zhàn)略計劃市場預(yù)測相關(guān)因素分析圖二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場預(yù)測基本方法預(yù)測方法定量預(yù)測方法定性預(yù)測方法 經(jīng)驗判斷法用戶調(diào)查法德爾菲方法回歸分析法時間系列分析法指數(shù)平滑法加權(quán)平均法移動平均法簡單平均法一元線性回歸法多元線性回歸法非線性回歸法二、管理模型分析2 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價分析 投資項目經(jīng)濟評價采用的是現(xiàn)代分析方法，通過對擬建項目計算期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟因素進(jìn)行系統(tǒng)分析、調(diào)查、預(yù)測、計算和論證之后，再從中選擇可行方案。目前，我國現(xiàn)行的投資項目經(jīng)濟評價分為兩個層次，即財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。 本系統(tǒng)中用的是財務(wù)評價。二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價指標(biāo)及計算方法 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩大類，靜態(tài)指標(biāo)沒有考慮到時間因素，而動態(tài)指標(biāo)卻注重時間因素。 在投資項目經(jīng)濟評價中，靜態(tài)指標(biāo)僅作為參考指標(biāo)，而動態(tài)指標(biāo)是作為投資項目是否可行的評價標(biāo)準(zhǔn)。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價指標(biāo)及計算方法（ 1）靜態(tài)指標(biāo)投資利潤率（ T）投資利稅率（ R）靜態(tài)投資回收期（ Pt）借款回收期（ Pc）財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值率（ NPVR）財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）動態(tài)投資回收期（ Tp）（ 2）動態(tài)指標(biāo)算法略二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，涉及到的變動因素主要有：地價、購置土地過程中的附加費用、用于購置土地的短期貸款利率、建筑面積、建安成本、開發(fā)周期、用于支付建造成本的短期貸款利率、租售代理費、開發(fā)商租售物業(yè)時的有關(guān)支出、租金或售價、開發(fā)商利潤率等等。 其中，短期借貸成本、建安成本、租金或售價、開發(fā)商利潤率、地價是最主要的變動因素，對開發(fā)結(jié)果的影響很大，因而有必要對它們進(jìn)行分析。二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價主要變量分析（ 1）租金和售價（ 2）建設(shè)投資 1）地價 2）工程造價 （ 3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （ 4）開發(fā)和銷售面積 （ 5）投資收益率 二、管理模型分析3 房地產(chǎn)投資決策模型分析3． 1 房地產(chǎn)投資決策問題分類 （ 1）房地產(chǎn)投資機會決策 （ 2）房地產(chǎn)投資類型決策 （ 3）房地產(chǎn)投資開發(fā)地點決策 （ 4）房地產(chǎn)投資開發(fā)項目規(guī)模決策 （ 5）房地產(chǎn)投資資金來源決策（ 6）房地產(chǎn)價格決策二、管理模型分析3 房地產(chǎn)投資決策模型分析3． 2 房地產(chǎn)投資決策方法 決策問題 適用決策方法房地產(chǎn)投資機會決策 經(jīng)濟評價法房地產(chǎn)投資類型決策 層次分析法房地產(chǎn)投資地點決策 層次分析法、理想點法房地產(chǎn)投資規(guī)模決策 決策樹法、多行為報童模型法二、管理模型分析4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 在對房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較分析后，我們還需對該投資方案進(jìn)行風(fēng)險分析與估計，以便對風(fēng)險發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計，并且確定某些風(fēng)險因素的變化幅度和范圍。 風(fēng)險估計采用不確定分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法、敏感性分析法。二、管理模型分析4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析4． 1 盈虧平衡分析 （ 1）線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的，這些條件主要有： ① 開發(fā)量與銷售量相等； ② 在所分析的銷售量范圍內(nèi)，固定費用不發(fā)生變化； ③ 變動費用是建筑面積的正線性函數(shù)； ④ 銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動，并呈線性關(guān)系。在整個分析過程中，平均單方售價是不變的。 （ 2）非線性盈虧平衡分析 在實際工作中常常會遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況。房屋的銷售會受到市場和用戶的影響，銷售收入和銷售量也不是成線性關(guān)系。如一項目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時，正常價格的建筑材料、動力設(shè)備、機械設(shè)備等已不能保證供應(yīng)，企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得，同時對一些配套設(shè)施、施工技術(shù)等都提出了更高的要求，因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性，二、管理模型分析4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，以判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素。根據(jù)每次變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析4． 2 敏感性分析 （ 1）單因素敏感性分析 每次只變動一個因素，而其他因素保持不變時所進(jìn)行的敏感性分析。1）確定分析指標(biāo) 2）選定需要分析的不確定性因素并設(shè)定變動范圍3）計算因素變動致使經(jīng)濟指標(biāo)變動的數(shù)量結(jié)果 4）確定敏感因素（ 2）多因素敏感性分析 進(jìn)行多因素敏感性分析的條件是：假定多個變動因素互相獨立。三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析1 現(xiàn)狀調(diào)查分析 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題：（ 1）信息的加工處理方式落后 （ 2）信息的存儲方式不合理 （ 3）信息的流通渠道不暢 （ 4）信息反饋不及時 （ 5）信息管理不規(guī)范 （ 6）決策方法不科學(xué) 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析2 功能需求分析 系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求，進(jìn)而決定了系統(tǒng)的功能。正是因為客觀問題的存在，才有了需求的存在，也才有了系統(tǒng)存在的必要性。因而，對需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上。需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機處理方向轉(zhuǎn)變，通過管理信息系統(tǒng)的建立，實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理，使企業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化和程序化，并促進(jìn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，避免業(yè)務(wù)管理的隨意性，提高信息處理的時效性和準(zhǔn)確性，理順企業(yè)的信息流程和流向，以便及時、準(zhǔn)確地把握企業(yè)內(nèi)部、市場和其他外部信息，提高投資決策的效率。需求之二 是希望能將科學(xué)的管理方法引進(jìn)到企業(yè)決策中，以減少決策的隨意性、主觀性、人為性，避免決策的失誤，提高決策的水平和質(zhì)量。三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析2 功能需求分析 （ 1）信息管理功能 （ 2） 信息共享功能 （ 3）數(shù)據(jù)計算功能 （ 4）文檔生成功能 （ 5）模型管理功能 （ 6）輔助決策功能 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 1 組織 /業(yè)務(wù)關(guān)系分析 功能序號 業(yè)務(wù) 組織 市場部 財務(wù)部工程技術(shù)部 項目部功能與業(yè)務(wù)1 市場調(diào)查 * R2 時間分類匯總 * A3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計及預(yù)測分析 * A4 提出被選方案 *5 對方案進(jìn)行收支估算 A * R6 可行性分析 * R7 決策選優(yōu) R R R *8 風(fēng)險分析 A *9 計劃審批 *10 銷售 *“ ＊ ” 表示該項業(yè)務(wù)是對應(yīng)組織的主要業(yè)務(wù)；“ A” 表示該單位是參加協(xié)調(diào)該項業(yè)務(wù)的輔助單位；“ R” 表示該單位是該項業(yè)務(wù)的相關(guān)單位； 空格：表示該單位與對應(yīng)的業(yè)務(wù)無關(guān)；三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 2 業(yè)務(wù)流程分析 房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務(wù)流程 提出備選方案↓收集資料↓選擇預(yù)測方法↓進(jìn)行預(yù)測↓預(yù)測結(jié)果分析↓提出預(yù)測報告方案預(yù)測確定現(xiàn)金流量圖↓進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟可行性評價↓確定可行方案↓編制項目投資經(jīng)濟評價報告經(jīng)濟評價最優(yōu)項目方案最優(yōu)方案可行方案決策選優(yōu)↓確定最優(yōu)方案↓方案敏感型分析及盈虧平衡分析↓編制方案的決策與評價報告方案決策與評價確定目標(biāo)和任務(wù)↓提出計劃↓現(xiàn)場調(diào)查↓整理資料↓市場分析↓寫出調(diào)查報告市場調(diào)查與分析三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 2 業(yè)務(wù)流程分析 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖 市場信息收集市場信息統(tǒng)計報表市場分析結(jié)果報表市場分析開會討論，初步提出投資方案備選投資方案 報表初步審批 對備選方案進(jìn)行預(yù)測 備