房地產(chǎn)投資決策的含義(已修改)
2025-02-18 21:17 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)發(fā)展投資決策 與機(jī)會(huì)選擇 南京大學(xué)商學(xué)院 葛 揚(yáng) 一、房地產(chǎn)投資決策的意義 ? 房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。 ? 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。 ? 另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開(kāi)工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由 ? 于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策。 ? 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營(yíng)決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn)，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。 ? 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 ? 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵 ? 總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是 ? 社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。 二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長(zhǎng)期） ? 地方相關(guān)政策法規(guī) ? 城市收入水平和增長(zhǎng)速度 ? 住宅的自然需求 ? 城市化發(fā)展?fàn)顩r 三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容 ? 確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo) ? 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。 ? 擬訂房地產(chǎn)投資方案 ? 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷 ? 某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。 ? 測(cè)量風(fēng)險(xiǎn) ? 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的
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