【正文】 2023宜興項目市場策劃報告 2023年 4月 第一部分 項目開發(fā)背景 第二部分 項目定位 第三部分 產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)化 第四部分 項目客源預(yù)估 目錄 第一部分 開發(fā)背景分析 ? 政策背景 ? 城市背景 05年系列調(diào)控文件出臺，及時遏制住持續(xù)升溫的樓市，開始打壓樓市！ 時間 政策或行動 內(nèi)容與影響 1月 10日 國土資源部《 2023年工作要點》 對全國存量土地進(jìn)行資源調(diào)查；將基本農(nóng)田保護(hù)面積與省長考核指標(biāo)聯(lián)系在一起；嚴(yán)格執(zhí)行供地政策；深化土地收購儲備制度建設(shè) 。 建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊； 2月 20日 國土部《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)土地開 發(fā)整理工作的通知》 縮短土地開發(fā)審批時間 ， 簡化項目審批程序；通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件 ， 通過資金的傾斜等措施反哺土地 ， 提高農(nóng)業(yè)的競爭力 ， 為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ) 3月 26日 國務(wù)院《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格 的通知》 高度重視穩(wěn)定住房價格工作；切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向 3月 17日 提高個人房貸年利率 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ， 實行下限管理 ， 下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 ， 商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則 ， 平抑部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)狀 ， 抑制市場購房需求 4月 27日 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù) 院常務(wù)會議 /新國八點 分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢 ， 研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題 。 4月 30日 七部委《中央關(guān)于做好穩(wěn)定住房 價格工作的意見》 針對一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 ， 商品住房價格上漲過快 ， 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 ， 市場秩序比較混亂等突出問題 。 為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控 ， 及時解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題 ， 努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡 ， 切實穩(wěn)定住房價格 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見 6月 1日 建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策 ， 對于購房不足 2年轉(zhuǎn)手的將征收營業(yè)稅；主要目的為抑制房產(chǎn)投機(jī)和過度投資行為 05年宏觀調(diào)控政策 06年政策為 05年的細(xì)化和落實 ， 直接或間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ， 抑制投資需求：首先增加自住需求的供應(yīng)；其次是加強(qiáng)對土地的監(jiān)管力度 ， 降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時在資金管理方面嚴(yán)格提高門檻 。 時間 政策或行動 內(nèi)容與影響 5月 17日 “國六條” “國六條”明確提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，旨在增加滿足自住需求的供應(yīng)；另對土地和資金提出嚴(yán)格控制把關(guān)，降低房地產(chǎn)運(yùn)作過程中的金融風(fēng)險，提高土地資金的利用效率。 5月 31日 征收二手房營業(yè)稅 對購買未滿 5年的征收營業(yè)稅，增加了房地產(chǎn)投資的交易成本，旨在減小房地產(chǎn)市場上非自住的投機(jī)行為。 7月 6日 規(guī)范房產(chǎn)交易秩序 對于房地產(chǎn)交易秩序的規(guī)定旨在杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商“囤房”哄抬房價的行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。 7月 12日 165號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比 例要求的若干意見》頒發(fā) 165號文件對于“十五條”細(xì)則的核心“ 90， 70”做出具體闡述，顯示出政府借助行政手段嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。 7月 24日 建立國家土地督察制，《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》發(fā)布 旨在加強(qiáng)國家對于土地監(jiān)管的力度，嚴(yán)格土地審批過程，提高土地的有效利用，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的“暗箱操作”。 7月 26日 強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 108號文件的出臺旨在增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強(qiáng)消費者對于新建商品房的需求。 8月 1日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的施行 《規(guī)范》的推出是土地出讓管理的細(xì)化，表明政府對于土地供應(yīng)市場整治的決心，從土地供應(yīng)入手整治房地產(chǎn)市場，改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)有狀態(tài)，盡量實現(xiàn)市場透明化操作。 11月 20日 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使 用費政策等問題的通知》的發(fā)布 《通知》提高建設(shè)用地使用費用近一倍，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調(diào)整房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。 4月 28日 /8月 19日 上調(diào)房貸利率各 % 抑制投資需求 7月 24日 /9月 4日 外資限炒令，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場 外匯管理有關(guān)問題的通知》 抑制了外資投資中國房地產(chǎn)的熱度 06年宏觀調(diào)控政策 2023年樓市火爆 ， 中央多次運(yùn)用行政和金融手段 ， 連續(xù)五次加息 ， 但在四季度前沒有強(qiáng)力的房產(chǎn)打壓政策 。 時間 政策或行動 內(nèi)容與影響 3月 16日 《中華人民共和國物權(quán)法草案》 將會對房產(chǎn)的 70年產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、車庫、地上附著物等有更為明確的規(guī)定和說明，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)市場的操作。 4月下旬 《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ? 八大職能部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒?，專項整治緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查 6月 5日 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場 6月 13日 上海二手房交易征收土地增值稅 上海市地方稅務(wù)局根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)出通知，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，從 2023年 7月 15號起，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收土地增值稅辦法 8月 打擊捂盤 上海規(guī)定 3萬平米以下新盤須一次預(yù)售 9月 第二套住房首付提高至四成、貸款利 率提高 極大遏制購房投資熱情，打壓投機(jī) 10月 1日 物權(quán)法實施 從 10月 1日起，物權(quán)法正式實施 11月 1日 《招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定》 土地開發(fā)，原則上兩年動工， 3年之內(nèi)開發(fā)建設(shè)完畢 9次上調(diào)準(zhǔn)備金率 抑制投資過熱，第二套住房首付成數(shù)提高至 4成 5次上調(diào)利率 抑制購房熱情，打壓樓市 07年宏觀調(diào)控政策 時間 政策或行動 內(nèi)容與影響 1月 25日 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 15%，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，抑制投資需求，打壓投資市場 2月 4日 《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 建設(shè)部采取三項措施加強(qiáng)住房保障穩(wěn)定住房價格 3月 25日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 抑制投資需求，打壓投資市場 4月 16日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 16% 抑制投資需求，打壓投資市場 4月 17日 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》 第二套房貸細(xì)則出臺 5月 18日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，至 % 抑制投資需求，打壓投資市場 6月 兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各 ，至 % 抑制投資需求，打壓投資市場 9月 16日 下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 ； 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各 1個百分點，至 %； 鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 10月 3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %、 %、 % 鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；