【正文】 第一部份 合生創(chuàng)展的發(fā)展歷程及發(fā)展戰(zhàn)略 合生創(chuàng)展經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，被業(yè)界評為“中國真正的地產(chǎn)航母”。合生創(chuàng)展歷經(jīng)廣州區(qū)域性發(fā)展到進全國化發(fā)展的戰(zhàn)略轉換。合生創(chuàng)展始終以產(chǎn)品為核心，以廣州、北京為區(qū)域布局戰(zhàn)略龍頭， 通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略建立企業(yè)規(guī)模化發(fā)展模式。 發(fā)展的 背景和歷程 合生創(chuàng)展企業(yè)概況 合生創(chuàng)展全稱“合生創(chuàng)展集團有限公司”， 1992年朱孟依與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團有限公司并于 1993年開始進入廣州房地產(chǎn)市場，先后開發(fā)了以羅馬家園、旭景家園為代表的“家園系列 ”和以華景新城、駿景花園為代表的“景系列”產(chǎn)品品牌。合生創(chuàng)展每年以數(shù)百萬平方米的開發(fā)量和 30%年增長速度，迅速成為中國排名第三的房地產(chǎn)企業(yè)。 合生創(chuàng)展作為一家外資公司，根據(jù)國家以往規(guī)定，除投標及投地外，沒有獨資開發(fā)土地的資格。因此， 1993 年 2 月朱孟依成立廣東珠江投資有限公司，合生創(chuàng)展與珠江投資兩家公司以組合投資方式開發(fā)項目：由珠江投資負責拿地，拿到地后，再由珠江、合生兩家公司按某種比例關系組成中外合作合營的項目公司進行開發(fā)。從 1993 年起，合生創(chuàng)展投資的房地產(chǎn)項目中， 70%的項目與廣東珠江投資公司合作開發(fā) （合生創(chuàng)展作為大股東，占其中 70%的股份）。朱孟依旗下的這兩家公司，一般在北京打“珠江牌”，在廣州則打“合生創(chuàng)展牌”。 合生創(chuàng)展是以發(fā)展住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)、酒店物業(yè)、旅游度假物業(yè)和物業(yè)管理等為輔助的泛房地產(chǎn)綜合型集團。合生創(chuàng)展集團在戰(zhàn)略發(fā)展上實施區(qū)域中心發(fā)展策略和品牌上采用產(chǎn)品品牌帶出企業(yè)品牌的發(fā)展模式，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功開發(fā)30多個項目，累計開發(fā)面積超過 1800萬平方米，成為中國大陸開發(fā)規(guī)模最大、業(yè)主數(shù)量最龐大的房地產(chǎn)發(fā)展商之一。 相關鏈接：珠江投資有限公司 廣東珠江投資有限公司 (簡稱珠投 )，是一家以房地產(chǎn)和基礎設施投資為主，實行多元化經(jīng)營的綜合性企業(yè)集團。珠投成立于 1993年，目前擁有 30多家全資、控股二級公司，總資產(chǎn)超過 100億元人民幣。 20xx年 8月，珠投正式與合生創(chuàng)展合并。 十多年間，珠江與合生強強聯(lián)手，累計開發(fā)數(shù)十個樓盤，占有廣州市場達 20%的份額，投資版圖已拓展到廣州、北京、上海、天津、深圳、西安等地，在全國累計已開發(fā)和正在開發(fā)的總量超過 20xx萬平方米。 合生創(chuàng)展發(fā)展歷程 1992年，合生創(chuàng)展集團有限公司正式在香港注冊成立。 1993 年，合生創(chuàng)展正式進入廣州 房地產(chǎn)市場，同年，朱孟依成立廣東珠江投資有限公司。 1998年 5月，合生創(chuàng)展 ()在香港聯(lián)交所主板上市，每股 元港幣，發(fā)行 億股，籌資 。合生創(chuàng)展在香港上市后作為境外融資平臺，珠投（珠江投資有限公司簡稱）作為內(nèi)地開發(fā)實體，形成“合生珠投系”。 20xx～ 20xx 年，合生創(chuàng)展開始在北京、上海、天津、西安等中國最主要經(jīng)濟活躍圈核心城市戰(zhàn)略布局，開始由廣州區(qū)域市場走向全國市場。 20xx年底，合生創(chuàng)展集團銷售額超過 100億元。 20xx年 8月，合生創(chuàng)展正式并購廣東珠江投資有限公司， 成為“一家人”。 宏觀調控對合生創(chuàng)展的影響 合生創(chuàng)展 20xx 年前 5 個月的交易量比去年同期上升 23%，由于國家宏觀調控影響， 5月份增長放緩，只比去年同期上升 4%。由于合生創(chuàng)展的樓盤價格定位居中等偏上水平，市場需求仍有不斷上升，所以宏觀調控對其銷售情況影響不大。 狀況分析 總體布局戰(zhàn)略 布局模式：遵循點、面、網(wǎng)步驟的布局模式。 ◆點：所謂點，即選擇全國各大區(qū)域中心城市作為重要基地； ◆面：所謂面，即在每個中心城市以集約化方式拓展，同時開發(fā)多個項目； ◆網(wǎng)：所謂網(wǎng)，即以每個中心城市為核心 ，逐步滲透到附近的二線城市，形成地域開發(fā)網(wǎng)絡，如珠三角、長三角、環(huán)渤海開發(fā)網(wǎng)絡。 插圖珠江合生在中國 全國及重點區(qū)域布局策略 全國化布局啟動時間： 合生創(chuàng)展 20xx年開始進入北京 ,實施全國化規(guī)模擴張戰(zhàn)略。 全國化布局原則 ◆ 合生創(chuàng)展在全國的業(yè)務分布力求在新市場與大本營（廣州）之間取得均衡 20xx年 12月，合生創(chuàng)展 1— 11月銷售額總量已超過百億元。在 102億元的銷售總量中，廣州地區(qū)占 40億、北京地區(qū)占 30億元、上海占 17億元、天津占 15億元，新市場與大本營 之間的銷售收入比率達到 6∶ 4。 制作柱狀圖及餅狀 圖表示 ◆以四大重心發(fā)展為主，滲透周邊二線城市。 合生創(chuàng)展成功完成對北京、上海、廣州三大中心城市的布局后，開始迅速地向全國的二線城市擴張，例如天津、西安、武漢、南京等重點城市。 具體戰(zhàn)略實施 ◆北京為戰(zhàn)略龍頭 20xx 年，合生創(chuàng)展在廣州市場的銷售增長率基本與上年持平，北京市場增長率則高達55%；雖然廣州市場仍是合生創(chuàng)展主要的利潤來源，占 54%，但進入時間不足四年的北京房市場已占到 33%(北京珠江帝景成為合生創(chuàng)展最大的盈利項目 )。 ◆廣州為核心，滲透二線城市 20xx年 10月，合生創(chuàng)展以 得位于惠州市城市中心區(qū)一塊 20多萬平方米的居住用地，開始以廣州為核心，滲透周邊二線城市的戰(zhàn)略。 未來區(qū)域布局 截止 20xx年末，合生創(chuàng)展進入了北京、天津、上海和西安等四個區(qū)域的重點城市，在北京和天津市場以規(guī)?；彤a(chǎn)品的精細化沖擊市場，在最短時間內(nèi)將市場做深、做透，從而“輕易”地獲取豐厚的市場份額和利潤。 涉足全國主要城市，形成四大片區(qū) 在保持規(guī)模擴張與理性發(fā)展的基礎上，合生創(chuàng)展策略性地精心挑選廣州、北京、天津、上海、西安、深圳等六大城市，輻射珠三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈的發(fā)展戰(zhàn)略，全面形 成了四大開發(fā)片區(qū)：以廣州、深圳為中心的華南片區(qū)；以上海為中心的華東片區(qū)；以北京、天津為中心的華北片區(qū)；以西安為中心的中原片區(qū)。 分析 合生創(chuàng)展資產(chǎn)狀況分析 總資產(chǎn) 20xx年： 56億港元 20xx年： 87億港元 20xx年： 103億港元 20xx年 :128億港元 20xx年（ 6月 30日）： 柱狀圖表示 20xx年負債資產(chǎn)比率為 74%； 20xx年為 69%。 柱狀圖表示 凈資產(chǎn)負 負債率 20xx年為 114%； 20xx年為 105%。 柱狀圖表示 20xx年： 20xx 年： 曲線變動圖 20xx年為 3,506,000,000 港元； 20xx年 3,046,000,000 港元； 20xx年現(xiàn)金流量為 902,000,000 港元； 20xx年上升 610,000,000 港元。 合生創(chuàng)展財務狀況分析 20xx 年營業(yè)收入 區(qū)域利潤來源比例 20xx年廣州占 54%，其次為北京占 33%，上海及天津分別占 7%及 6%。 餅狀圖表示 20xx年： 20xx年： 20xx年： 20xx年： 20xx年： 柱狀圖表示 20xx、 20xx年各項目銷售收入 （下圖若不清晰，請參照重做表） 股本回報率（以未扣除利息及稅項前盈利除以股東權益計算之比率） 20xx年為 30%； 20xx年為 43%。 合生創(chuàng)展 20xx年年報業(yè)績顯示，銷售額總量較上年增長 34%，利潤總量增長 94%，凈 資產(chǎn)收益率為 18%；合生創(chuàng)展占 40%權益的珠江投資，也實現(xiàn)了 32%的銷售增長率。 合生創(chuàng)展在全國擴張戰(zhàn)略實施后， 20xx— 20xx年銷售額逐年遞增， 20xx年為 70億， 20xx年近 100億， 20xx年 1－ 11月達 102億元。 合生創(chuàng)展在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)初期以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，根據(jù)企業(yè)階段發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，不斷對企業(yè)的業(yè)務進行調整和創(chuàng)新，以實現(xiàn)效益最大化 ,逐步形成以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)、酒店產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理為輔的業(yè)務結構。 合生創(chuàng)展業(yè)務結構 主營業(yè)務：中高檔住宅地產(chǎn)； 輔助業(yè)務：商 業(yè)地產(chǎn)、酒店產(chǎn)業(yè)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理。 20xx 年業(yè)務結構分布 近三年主營業(yè)務利潤 發(fā)展戰(zhàn)略 插掃描戰(zhàn)略圖示 合生創(chuàng)展的核心競爭力 合生創(chuàng)展以產(chǎn)品為核心，同時以品質、性價比和樓盤特色作為核心競爭力，以市場研究為戰(zhàn)略控制的基礎，重視產(chǎn)品市場定位和前期市場調研，同時注重各個項目開發(fā)的節(jié)奏控制、項目間的互動關系。 合生創(chuàng)展發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 合生創(chuàng)展作為上市公司，考慮中、長期的持續(xù)發(fā)展：一方面對廣州市場有信心，也在廣州區(qū)域市場建立了良好的品牌基礎；長期而言，企業(yè)需通過跨地 域的業(yè)務拓展，以便能補足及擴展單一地區(qū)的不足。合生創(chuàng)展未來三年的戰(zhàn)略目標： 成為全國最大的地產(chǎn)發(fā)展商。 合生創(chuàng)展發(fā)展戰(zhàn)略的三個階段 ◆第一個階段：立足廣州的區(qū)域化戰(zhàn)略 合生創(chuàng)展 1998年在香港上市，從此在經(jīng)營上走上了規(guī)范化、制度化和國際化的道路。合生創(chuàng)展從成立至 20xx年進入北京，始終立足廣州，在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模地開發(fā)了多個知名項目，建立了區(qū)域性品牌。 ◆第二個階段：實施全國化戰(zhàn)略 合生創(chuàng)展 20xx年開始在全國范圍內(nèi)進行業(yè)務拓展，業(yè)務的重心由廣州發(fā)展到了北京、上海、天津等，完成在中國主要經(jīng)濟活躍圈戰(zhàn)略布局的工作， 也使企業(yè)由一個區(qū)域性市場開始全國性市場的發(fā)展戰(zhàn)略。 ◆第三階段：追求 全國最大的地產(chǎn)發(fā)展商的發(fā)展目標 20xx年，合生創(chuàng)展系列項目突破 100億銷售額，開始了第三次跨越。 20xx 年 8 月，合生創(chuàng)展已正式并購了廣東珠江投資有限公司，成為“一家人”。 實施策略 在規(guī)?；l(fā)展的過程中，合生創(chuàng)展通常與長期合作伙伴珠江投資公司結為策略伙伴，通過強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，形成既有分工、又密切配合的專業(yè)化一條龍運作模式，解決一體化推進等集約化發(fā)展的問題。 策略解析 合生進入北京采用以珠江品牌帶出合生品牌的“借船出?！狈绞?。在北京市 場的拓展是珠江投資先行一步。通過珠江投資開發(fā)珠江帝景取得的不錯成績和豐富的經(jīng)驗再引出背后的合生創(chuàng)展，實現(xiàn)未來三年“全國最大的地產(chǎn)發(fā)展商”的戰(zhàn)略目標， 合生創(chuàng)展的規(guī)模集約化戰(zhàn)略 第一步：通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略建立企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的基礎 具體實施 合生創(chuàng)展最初將企業(yè)的全部資源集中用于在廣州市場的發(fā)展，通過市場滲透、市場開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)，樹立良好的形象；其次，通過多方面的縱向和橫向一體化，形成了在當?shù)厥袌錾险加邢喈斒袌龇蓊~和具有相當市場影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展打下了堅實的基礎。 第二步： 通過集約化拓展進行跨區(qū)域擴張 具體實施 合生創(chuàng)展經(jīng)過系統(tǒng)的市場調研和科學論證后，在一定時期內(nèi)將較大的資源投入到京津地區(qū)拓展，接連開發(fā)多個項目和大面積的土地，期望最大限度地利用企業(yè)原有的資源并獲取規(guī)模經(jīng)濟效益。在一個地區(qū)發(fā)展成熟后，再以相同的模式拓展其他地區(qū)。 第三步：實施規(guī)?；l(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)理想 具體實施 合生創(chuàng)展集團目前除了在廣州、京津、上海地區(qū)的拓展外，以同樣的方式進入重要二線城市，實施整體的規(guī)模化推進。 戰(zhàn)略解析 合生創(chuàng)展遵循點、面、網(wǎng)的步驟布局。在已形成的四大區(qū)域重心的基礎上，合生創(chuàng)展開始滲透到二 線城市，穩(wěn)步地實施著集約化規(guī)模經(jīng)營的戰(zhàn)略。 合生創(chuàng)展“集約化、規(guī)?；钡膽?zhàn)略擴張模式 合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略拓展模式呈現(xiàn)出兩個明顯特征： ◆通過區(qū)域集聚戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎； ◆通過集約化拓展進行跨區(qū)域擴張，集中資源將重點市場各個擊破。 跨區(qū)域拓展是合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略重點，從 20xx年以來，合生創(chuàng)展開始進入全國主要區(qū)域，如珠三角以廣州為龍頭，環(huán)渤海以北京為重點，長三角則以上海為