開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算概述(已修改)
2025-02-02 15:47 本頁(yè)面
【正文】 第三章 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算 p134 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 案例：萬(wàn)科金域榕郡 樓盤(pán)價(jià)格： 20230元 /平方 (參考價(jià)） 所屬板塊：五四北項(xiàng)目 建筑類別：別墅 面 積： 270310平方米 容 積 率： ；綠 化 率： 30% 總 戶 數(shù)： 3900戶 入住時(shí)間： 2023年 配套設(shè)施： 1所社區(qū)幼兒園、近 7000平方米商業(yè)、近 3000平方米泛會(huì)所及其他社區(qū)公建配套，琴亭湖公園（規(guī)劃中） 老建筑與景觀完美結(jié)合 老煙囪 清幽的小道 很特別的噴泉 歷史印記與現(xiàn)代建筑和諧共融 老廠房與小路 老廠房旁的泳池 福泰鋼鐵廠原址 老火車頭 根據(jù) 《 施工 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 》 規(guī)定 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用分為 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 和 期間費(fèi)用 兩大類 。 第一節(jié) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本概述 一、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償 ? 前期工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 它是指為取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 包括土地買價(jià)或出讓金 、 大市政配套費(fèi) 、 契稅 、 耕地占用稅 、 土地使用費(fèi) 、 拆遷補(bǔ)償支出 、 安置及動(dòng)遷支出 、 回遷房建造支出 。 資料：開(kāi)發(fā)商拿地首付至少 50%（ 20231217） ? 它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ， 包括規(guī)劃 、 設(shè)計(jì) 、 項(xiàng)目可行性研究 、 水文 、地質(zhì) 、 勘察 、 測(cè)繪 、 “ 三通一平 ” （ 即通水 、 通電 、 通道路和平整場(chǎng)地 )等支出 。 ? 它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 ， 包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路 、 供水 、供電 、 供氣 、 排污 、 排洪 、 通訊 、 照明 、 環(huán)衛(wèi) 、綠化等工程支出 。 ? 它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi) 。 ? 它是指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生 ， 可計(jì)入土地 、 房屋開(kāi)發(fā)成本的 不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施支出 ， 包括居委會(huì) 、 派出所 、 幼兒園 、 消防 、 鍋爐房 、 水塔 、 自行車棚 、 公共廁所等設(shè)施支出 。 ? 注：能有償轉(zhuǎn)讓的 ， 如：銀行 、 郵局 、 商店 、醫(yī)院等 ， 該類配套設(shè)施支出 ， 單獨(dú) “ 開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ” 核算 。 ? 它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用 ， 包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資 、 福利費(fèi) 、 折舊費(fèi) 、 修理費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、水電費(fèi) 、 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 、 周轉(zhuǎn)房攤銷及 借款費(fèi)用等 。 第一節(jié) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本概述 一、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 p135 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償 ? 前期工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 討論： 萬(wàn)科金域榕郡的設(shè)計(jì)理念對(duì)于開(kāi)發(fā)成本有何影響？ ? 國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下列支出 不得 列入成本費(fèi)用： ① 為購(gòu)置和建造固定資產(chǎn) 、 無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出； ② 對(duì)外投資的支出； ③ 沒(méi)收的財(cái)物 ， 支付的滯納金 、 罰款 、 違約金 、 賠償金 ，以及企業(yè)贊助 、 捐贈(zèng)支出； ④ 國(guó)家法律 、 法規(guī)規(guī)定以外的各種付費(fèi)； ⑤ 國(guó)家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出 。 一 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 ? 例 1：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一幢寫(xiě)字樓，位于 CBD區(qū)。 ? 例 2：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)星城國(guó)際樓盤(pán)，共有 12幢。 ? 例 3：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西城區(qū)北塊，共 5200畝。項(xiàng)目分為一期、二期、三期。 二 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定 二 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定 p136 ? 一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，獨(dú)立的施工圖?？梢詥雾?xiàng)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。 ? 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)、竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，簡(jiǎn)化核算手續(xù)。 ? 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象，便于及時(shí)反映開(kāi)發(fā)成本。 三 .開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期 ? 房地產(chǎn)企業(yè)就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件，小批生產(chǎn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每小批開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為成本計(jì)算期，一般于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)行成本結(jié)算。 一、賬戶的設(shè)置 ? 開(kāi)發(fā)成本 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 第二節(jié) 土地開(kāi)發(fā)成本的核算 p140 1.“開(kāi)發(fā)成本”賬戶（成本類）
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