房地產(chǎn)營銷項(xiàng)目分析(已修改)
2025-01-31 17:47 本頁面
【正文】 二級市場策劃品控中心 中駿 〃 四季康城營銷總綱 中原地產(chǎn)代理（深圳）福建分公司 泉州事業(yè)部 2 寫在前面的思考 …… ?作為大泉州版圖的重要一步，中駿將以怎樣的姿態(tài)進(jìn)入大霞美？ ?如何在一個(gè)封閉型市場實(shí)現(xiàn)營銷突破，有效的進(jìn)行蓄客？ ?除了為了區(qū)域帶來優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，中駿還能為區(qū)域做出哪些貢獻(xiàn)？ 3 中駿 ● 大泉州運(yùn)營商 構(gòu)筑傳世家園，輝煌了一座城 西湖 1號 藍(lán)灣上城 海峽西岸 四季康城 藍(lán)灣半島 紫湖高爾夫別墅 目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 形象策略 展示策略 推廣策略 服務(wù)攻略 解決思路 案例借鑒 客戶分析 策略推導(dǎo) 5 中原對目標(biāo)的理解 美譽(yù)度的營造 以項(xiàng)目品牌延續(xù)中駿品牌，提升中駿大泉州運(yùn)營商的美譽(yù)度。 價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 確立項(xiàng)目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象，以區(qū)域標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度。 6 目標(biāo)界定 目標(biāo)下問題 目標(biāo)下戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo) 市場分析 項(xiàng)目分析 形象策略 展示策略 推廣策略 服務(wù)攻略 解決思路 案例借鑒 客戶分析 策略推導(dǎo) 7 調(diào)控過熱 國六條：政策強(qiáng)制性 90/70政策 營業(yè)稅政策 個(gè)人所得稅 限制外資 …… 政策深化 土地增值稅清算 房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范 央行連續(xù)六次加息 第二套住房提高首付 …… 政策轉(zhuǎn)向 放寬貨幣政策 降低購房門檻 減免購房稅款 放寬購房限制 地方救市紛涌 …… 2023 2023 2023 調(diào)控過冷 政策轉(zhuǎn)向 較寬松貨幣政策 房貸利率 7折政策 減免二手房交易稅收 90平米以下住宅減免契稅 國十條出臺，拉動內(nèi)需 …… 2023 調(diào)控促進(jìn) 【 2023年政策轉(zhuǎn)向 】 歷年房地產(chǎn)調(diào)控回顧 2023年 1月 1日 2023年 3月 5日 購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購房的優(yōu)惠政策。 加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 2023年 4月 新增貸款 ，超過全年 5萬億的計(jì)劃。 從歷史數(shù)據(jù)看，單月新增貸款超過 5000億就已經(jīng)是歷史較高水平。伴隨新增貸款持續(xù)注入，而貸款余額存量不斷膨脹，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以吸收迅速增長的資金，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)等資源金融屬性的增強(qiáng)。 2023年 5月 27日 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例下調(diào)。 國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，非普通商品房從 35%下調(diào)至 30%。本次國務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例是 13年來首次，顯示了政府對地產(chǎn)投資的鼓勵(lì)態(tài)度。 建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大國有銀行公布，只要2023年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 2023年 7月 17日 二套房貸新政 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中信 銀行在福州的各大分行已開始執(zhí)行收緊 “ 二套房貸”政策，即將首付款比例調(diào) 至四成，貸款利率變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率的 。 近期重大政策回顧 2023年上半年，受房價(jià)過快上漲的影響，今年 6月，全國 30個(gè)重點(diǎn)城市的住宅成交面積環(huán)比微跌了 2%左右，是自今年 3月份以來的首次下跌。 8月傳統(tǒng)銷售淡季，成交量環(huán)比繼續(xù)下行。但隨著各方面對未來市場預(yù)期的看好，市場下調(diào)的空間應(yīng)該不大。 一線城市和部分二線城市可能由于上半年的房價(jià)上漲過快，幅度較大，會出現(xiàn)一定的泡沫。但下半年的價(jià)格不一定因?yàn)橛信菽拖聛?，反而可能繼續(xù)上漲，只不過是成交量有萎縮的傾向。但對大多數(shù)二線城市及三四線城市而言， 由于剛性需求主導(dǎo)市場，整體趨勢不會太大的起伏，趨勢向緩。 【 09年年底及 10年宏觀走勢分析與判斷 】 未來發(fā)展趨勢研判 10 大批房地產(chǎn)企業(yè)投資內(nèi)地，而作為僑民最多的福建將很有可能是大批臺商的首選地。 一方面 加強(qiáng)房地產(chǎn)信息與經(jīng)營方面的咨詢交流。 另一方面增強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)營策略、資金融通、土地開發(fā)層面的深層合作。 臺商的大涌入將會刺激區(qū)域房地產(chǎn)需求，特別是高檔物業(yè)的需求，而高檔產(chǎn)品市場空間將會進(jìn)一廣闊。 “ 三通”政策將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源整合，區(qū)域市場投機(jī)性將降低，而當(dāng)?shù)刎?cái)力雄厚的房地產(chǎn)公司將實(shí)現(xiàn)資金集聚，有助于實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將日趨明顯。 兩岸三通的利好作用 【 兩岸三通對泉州房地產(chǎn)的影響 】 1— 9月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比增 %；商品房新開工面積 ，同比下降 %。商品房銷售 ，比增 %；存量房交易 ，比增 ％；房地產(chǎn)交易總金額 ，比增 %。 結(jié)論 1： 19月份泉州市區(qū)的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)井噴，迎合全國房地產(chǎn)趨勢。 從單月銷售走勢來看，泉州市區(qū)近期的商品住宅銷量出現(xiàn)回調(diào)。今年來，前 7個(gè)月份，泉州市區(qū)商品住房銷售保持著良好的增長勢頭，至 7月份達(dá)到銷售高峰，單月銷售 ，自 8月份起，連續(xù) 2個(gè)月出現(xiàn)下降，至 9月份單月銷售僅為 。 結(jié)論 2： 金九銀十， 9月份卻出現(xiàn)了銷售量下挫，剛性需求群體在萎縮，而改善型的群體也隨著二套住房的從緊，部分被壓抑。 商品房價(jià)格同比小幅上漲。 1— 9月，全市商品房銷售平均價(jià)格為 4414元 /㎡ ，比增 ％；其中商品住房銷售均價(jià) 4296元 /㎡ ，比增 ％。 摘自： 《 2023年 19月份泉州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析報(bào)告 》 結(jié)論 3：與成交量的相比，成交價(jià)格的增長幅度顯得較為有限平穩(wěn)。 近期成交情況回顧 大泉州典型項(xiàng)目分布 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 中駿 〃 西湖 1號 經(jīng)典名門 百捷 〃 中央公園 輝映江山 東海灣 中駿 〃 海峽西岸 大江盛世 嘉琳廣場 中駿 〃 四季康城 ?大泉州“東進(jìn)、南下、西拓”下的五大板塊格局，大盤林立。 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 建筑形式 容積率 主力戶型 核心賣點(diǎn) 入市時(shí)間 競爭指數(shù) 中心板塊 西湖 1號 20萬 小高層、高 層、別墅 90300平、 270聯(lián)排、 300雙拼 西湖公園、中駿品牌 ★ 經(jīng)典名門 12萬 高層 150、 260平米大戶 地段，高檔住宅，復(fù)式主打品 ★ 橋南板塊 中央公園 120萬 高層 80兩房、 1 130三房 城市綜合體， 200畝市政中央公園 ★★★★ 輝映江山 50萬 高層 139465平大戶 江景，高檔住宅 ★★★ 東海板塊 東海灣 200萬 高層 55一房、 6696二房、 92116三
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