【正文】 商品房預(yù)售 ? 2023中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證 書； ? （二）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； ? （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 1 商品房預(yù)售（續(xù) 1） ? 2023關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。 2 3 商品房預(yù)售（續(xù) 2） ? 注 1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門來(lái)確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入。 ? 注 2：實(shí)際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部 認(rèn)購(gòu)階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 開(kāi)盤前的預(yù)收款 ? 2023河北關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 （所得稅？） 4 開(kāi)盤前的預(yù)收款（續(xù)） ? 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 5 收入的范圍 ? 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 2023安徽關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知 6 收入的確認(rèn)時(shí)間 ? 2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第六條 企業(yè)通過(guò) 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 2023財(cái)稅 162號(hào)關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 7 收入的確認(rèn)時(shí)間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 8 銀行按揭方式 ? （三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 2023北京關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 9 解除買賣合同 ? 2023國(guó)稅函 865號(hào)關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù) ? 2023財(cái)稅 32號(hào)關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 ? 對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 ? 2023公告第 25號(hào)企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法 44 11 委托銷售 ? 六（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? 品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 2023財(cái)稅 29號(hào)關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知 12 委托銷售（續(xù)） ? (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 ? 注：傭金的實(shí)際支付和扣除限額的基數(shù)不一致 13 傭金的納稅地點(diǎn) ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 ? 第十四條 營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： ? （一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 14 傭金的納稅地點(diǎn)（續(xù)） ? 2023總局令第 7號(hào)稅務(wù)登記管理辦法 ? 第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過(guò) 180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本； ? 2023國(guó)稅函 402號(hào)關(guān)于大連市稅務(wù)檢查中部分涉稅問(wèn)題處理意見(jiàn)的批復(fù) 15 樣板房 ? 2023國(guó)稅發(fā) 31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： (六 )開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 ? 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括。 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)的樣板房裝修費(fèi) 16 樣板房 ? 2023廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引 ? 三 (四 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 ? 2023廈門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2023青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨(dú)的樣板房 ? 一、單獨(dú)建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費(fèi)用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費(fèi)用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費(fèi)用） 18 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣板間 ? 二、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)成本處理，不允許在當(dāng)年申報(bào)扣除，但允許在未來(lái)實(shí)際銷售年度申報(bào)扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營(yíng)利的公共配套設(shè)施，建造費(fèi)用按照公共配套設(shè)施處理，