【正文】 —— 項(xiàng)目總策略及執(zhí)行報告媒體策略項(xiàng)目推廣執(zhí)行策略形象定位展示策略推廣思路客戶定位銷售策略項(xiàng)目認(rèn)識一、全案總體策略二、 項(xiàng)目分階段執(zhí)行策略三、 度假區(qū)推廣建議四、 文化論壇推廣建議一、全案總體策略項(xiàng)目問題 —— 利潤與品牌2023年 5號地塊需要實(shí)現(xiàn) 5000萬利潤文化論壇、中信太湖城雙品牌的建立中信（深圳）集團(tuán)長三角高知名度品牌在現(xiàn)有地塊限制條件下，如何選擇產(chǎn)品組合及打造產(chǎn)品附加值以實(shí) 現(xiàn)目標(biāo)價值回報；如果通過有效的營銷手段，獲得最好的市場影響力與品牌價值；在獲得既定價值回報前提下，兼顧后期的順利開發(fā)及開發(fā)商品牌的 塑造；我們的問題是：目標(biāo)項(xiàng)目概況 —— 優(yōu)劣并存環(huán)太湖優(yōu)美湖景資源太湖旅游度假區(qū)規(guī)劃太湖文化論壇規(guī)劃中信太湖城綜合體建設(shè) 優(yōu)勢：中信、環(huán)境、論壇、規(guī)模 …蘇州環(huán)太湖旅游資源開發(fā)不成熟項(xiàng)目商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)僅四十年環(huán)太湖地產(chǎn)開發(fā)較為落后項(xiàng)目容積率對產(chǎn)品開發(fā)有一定限制宏觀調(diào)控使得短期內(nèi)物業(yè)投資受到較大抑制環(huán)太湖區(qū)域現(xiàn)有高容積率產(chǎn)品價格具有一定的上限劣勢：配套、年限、產(chǎn)品對區(qū)域： 未來城市中心未來城市中心對人居： 定義長三角富人區(qū)定義長三角富人區(qū)對品牌： 拓展長三角經(jīng)濟(jì)圈標(biāo)志拓展長三角經(jīng)濟(jì)圈標(biāo)志“”本項(xiàng)目肩負(fù)的歷史使命高形象建立區(qū)域標(biāo)桿常規(guī)的產(chǎn)品競爭已經(jīng)不足以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的愿景及價格上的 “ 驚險一跳 ” 。只有通過 “ 形象牽引 ” 才能將愿景成為現(xiàn)實(shí)！形象內(nèi)涵：山水之城；文化之城；財富之城形象定位A長三角意見領(lǐng)袖專區(qū)中信太湖城領(lǐng)袖階層上海的世茂濱江花園、紫園、檀宮；香港的淺水灣；深圳的香上海的世茂濱江花園、紫園、檀宮；香港的淺水灣；深圳的香蜜湖蜜湖 ………… 發(fā)達(dá)城市的富人區(qū)在漸漸成熟，太湖將迎來更廣闊的發(fā)達(dá)城市的富人區(qū)在漸漸成熟，太湖將迎來更廣闊的發(fā)展空間！發(fā)展空間！他們是社會財富分配者和擁有者，對人生有自己獨(dú)特的見解，是有內(nèi)涵，有品味，請究生活情趣的一批人，對山水的選擇符合他們注重修身養(yǎng)性的習(xí)好。追求精神上的愉悅是他們畢生的夢想，但又難以擺脫世俗的羈絆；他們既痛恨現(xiàn)代都市的繁忙與冷酷，又不能離開賴以生存、發(fā)展的土壤；尋覓的是那一方與繁華相隔不遠(yuǎn)的 “凈 ”土 …“致力于領(lǐng)袖階層的度假區(qū)核心物業(yè)體驗(yàn) ”本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位B知湖軒客源定位核心客源 ——蘇州市區(qū)重要客源 ——上海、大蘇州（昆山、常熟、太倉、張家港 etc.）邊緣客源 ——無錫、杭州、南京、寧波etc、太原、拉薩 etc.偶得客源 ——港、穗 etc.推廣總綱總體的推廣策略是 —— 一條主線，兩條輔線主線：中信太湖城炒作， 區(qū)域內(nèi)全國性品牌建立輔線：度假區(qū)（太湖富人區(qū)）炒作文化論壇炒作，全國性知名品牌確立推廣思路C文化論壇及太湖區(qū)域的炒作成功是項(xiàng)目高價值實(shí)現(xiàn)的前提文化論壇炒作 中信太湖城形象導(dǎo)入太湖區(qū)域炒作中信品牌炒作銷售品牌造勢期形象導(dǎo)入期開盤銷售期產(chǎn)品公開期中信太湖城賣點(diǎn)炒作媒體策略在項(xiàng)目推廣費(fèi)用有限的情況下，通過 “ 輔線 ” 的運(yùn)作 —— 中國文化論壇、太湖旅游度假區(qū)的成功炒作，使得區(qū)域價值最大化，為項(xiàng)目高價值的實(shí)現(xiàn)提供有利條件項(xiàng)目將利用有限的資源集中火力對蘇州市場進(jìn)行媒體投放和炒作D集中投放 (蘇州 )借勢度假區(qū)、中國文化論壇全國性炒作蘇州 Pop主戰(zhàn)略，戶外、報紙、電視，圍繞蘇州核心客源區(qū)進(jìn)行主方位宣傳 其他區(qū)域客源針對性宣傳 —— 直郵、短信、網(wǎng)絡(luò)為輔助傳媒 項(xiàng)目媒體主策略蘇州F戶外 —— 占據(jù)蘇州繞城高速互通點(diǎn)集中瞬間展示，持續(xù)運(yùn)用 市區(qū)主要路段看板，少而精，部分持續(xù)，部分間斷使用F報紙 —— （蘇日為主） 報紙專欄（配合各階段推廣策略發(fā)表各類型軟文進(jìn)行炒作）F網(wǎng)絡(luò) —— 搜房、新視點(diǎn)、長三角地產(chǎn)等主流網(wǎng)絡(luò)媒體； 文化論壇、項(xiàng)目網(wǎng)站雙平臺支撐F電視 —— 廣告片；黃金段電視劇冠名； 重要節(jié)點(diǎn)新聞報道（家園、房車）F雜志 —— 俏麗 BOSS、蘇州樓市F電臺 —— F其他 —— 68路車身、太湖大道引導(dǎo)旗、現(xiàn)代大道站臺、道路牌、 DM、短信蘇州戶外城市中心區(qū)域、重要區(qū)域間主要交通動線 —— 蘇州本地客源位置 類型 檔期 座 報價新區(qū)獅山路塔園路口 三面翻 06/12—07/12 1 30萬 /面 /年長江路竹園路口 三面高炮 07/3—07/9 1 30萬 /年 / 座觀前步行街旁朝西墻面 大型樓宇廣告牌 06/12—07/12 1 27萬 /年干將路原湖筆廠樓頂 大型樓宇廣告牌 07/3—07/9 1 42萬 /年 /塊有新立交 三面高炮 06/12—07/12 1 36萬 /年 /座獅山橋 雙面三面翻 07/3—07/9 1 65萬 /面 /年新區(qū)與高速交叉 雙面高炮 07/3—07/9 1 25萬 /年 /座費(fèi)用預(yù)算： 170萬上海等外地市場F戶外 — 滬寧主占位，蘇嘉杭、 312其次；F報紙以軟文及新聞為主，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)硬廣配合（主要選擇經(jīng)濟(jì)、金融類報紙）F活動產(chǎn)品推介會 —— 建立在形成部分意向客戶基礎(chǔ)上（主要點(diǎn)上海、深圳等）F其他全國性電臺、航空雜志等（形象范圍拓展，重大節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品宣傳）大蘇州 （昆山、太倉、常熟 … ）F實(shí)效媒體直郵、短信定點(diǎn)投放F報紙、電視開盤等重大節(jié)點(diǎn)硬性廣告（擴(kuò)大市場影響范圍，吸引外區(qū)域客戶）F活動“ 中信太湖城 ” 產(chǎn)品說明會 ；巡回露演；（前期媒介宣傳，再針對特定群體作專場說明會，報紙新聞、當(dāng)?shù)仉娕_、電視跟進(jìn)報道）備注：依據(jù)實(shí)效作調(diào)整大蘇州、上海等戶外高速路及外環(huán)線動線 —— 大區(qū)域推動，周邊城市形成輻射力位置 類型 檔期 座 報價相城官瀆立交下高速多面翻高炮06/12—07/12 1 28萬 /年 /兩面相城滬寧、蘇嘉杭 兩面高炮 06/12—07/12 1 28萬 /年 /座蘇嘉杭、繞城高炮 三面高炮 06/12—07/12 2 28萬 /年 /座太湖大道越湖路口 三面高炮 06/12—07/12 1 27萬 /年 /座度假區(qū)繞城東山出口三面高炮 06/12—07/12 1 30萬 /年 /座度假區(qū)繞城西山出口三面高炮 06/12—07/12 1 30萬 /年 /座費(fèi)用預(yù)算： 199萬展示策略內(nèi)容綜合展示，品質(zhì)的現(xiàn)場傳達(dá)總體思路現(xiàn)場包裝突出氛圍賣場包裝完善銷售環(huán)境樣板房包裝感染客戶價值展示促進(jìn)購買開盤前（ 07/5月）包裝反映形象，實(shí)質(zhì)展示體現(xiàn)價值E現(xiàn)場展示策略 — 市區(qū)接待點(diǎn)地址： 待商榷選址原則：我們重點(diǎn)主抓蘇州客源，市區(qū)售樓處可以和市內(nèi)客戶有效溝通，更好維系客戶；售樓處布置： 一層： 項(xiàng)目模型（全區(qū)、五區(qū)）分戶模型、樓書、戶型手冊、 3D影片、管家式門衛(wèi)、酒水服務(wù)生二層： 項(xiàng)目會所，吧臺設(shè)置，通過小眾活動的不斷舉辦，形成意見領(lǐng)袖群匯聚之所。時間： 2023年 1月前（臨時接待點(diǎn)形象展示）現(xiàn)場展示策略 — 銷售中心位置： 建議設(shè)置在九號地塊說明： 地塊面積較大，便于綜合展示； 綠地示范環(huán)境，利于外在形象； 練習(xí)場地的運(yùn)用，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)功能設(shè)置： 高爾夫練習(xí)場＋售樓處售樓處功能：一層：接待區(qū)、洽談區(qū)、模型區(qū)二層：辦公區(qū)、會所時間： 3月初入駐　現(xiàn)場展示策略 — 形象墻地盤包裝目的：引起項(xiàng)目的關(guān)注度，形成包裝氣勢重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：臨湖面部分高度采用 6米超高圍墻包裝米超高圍墻包裝 ，增強(qiáng)昭示性，建立項(xiàng)目域界；夜晚燈光開放；2023，蘇州開啟太湖新時代時間：開工前完成（進(jìn)場期間形象展示）現(xiàn)場展示策略 — 樣板房建議采用高文安或梁志天之類的樣板房設(shè)計大師進(jìn)行樣板房設(shè)計設(shè)計主旨：依據(jù)房型結(jié)構(gòu)及風(fēng)格要求，豎立蘇州別墅樣板房標(biāo)桿建議理由 ： 優(yōu)秀的室內(nèi)設(shè)計師經(jīng)驗(yàn)豐富，可以充分挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，營造更好的體驗(yàn)空間； 優(yōu)秀的室內(nèi)設(shè)計師具有更好的炒作題材。 高文安 +梁志天 +于強(qiáng)+時間： 2023年 5月前（購買前客戶體驗(yàn)）設(shè)計費(fèi)： 1200元 /㎡ 價值展示策略模型 ——通過區(qū)位 +項(xiàng)目整體模型、知湖軒模型 +主力戶型的模型，體現(xiàn)項(xiàng)目建筑形態(tài) /園林品質(zhì)；3D影視片 ——生態(tài)景觀的唯美效果體現(xiàn)，分為整體概念篇、項(xiàng)目介紹篇、生活場景篇；中信太湖城 “ 通行證件 ”——業(yè)主進(jìn)去與服務(wù)的基本證明，身份的突顯太湖生活書；樓書 ——觀賞性、收藏性、實(shí)用性（精裝版 VIP客戶限量發(fā)送；普通版按常規(guī)物料使用）管家式服務(wù)門衛(wèi) ——擺脫傳統(tǒng)門衛(wèi)著裝，采取西裝（襯衣）、領(lǐng)帶（領(lǐng)結(jié)）