土地成本的確定講義(已修改)
2025-01-28 13:03 本頁面
【正文】 土地成本的確定 福建省稅務(wù)干部學(xué)院 許錦成 1 ? 土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價(jià)款247。開發(fā)成本 100% ? 從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本 土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財(cái)務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目部門采集開發(fā)成本科目金額進(jìn)行計(jì)算，與 預(yù)警值 進(jìn)行比對(duì)，判斷是否存在虛列、多列成本費(fèi)用而少申報(bào)應(yīng)稅所得額疑點(diǎn)。指標(biāo)在應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項(xiàng)目 容積率 的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。 評(píng)估指標(biāo) 2 ? 單位土地面積土地成本：土地價(jià)款 247。 土地面積 ? 區(qū)間值為 ？ 元 /㎡ —— ？元 /㎡ （ 年數(shù)據(jù)） ? 從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本 土地開發(fā)記載的土地金額，與土地管理部門取得土地面積進(jìn)行計(jì)算，與預(yù)警值 進(jìn)行比對(duì)。了解土地成本在總開發(fā)成本中的構(gòu)成，輔佐土地成本與開發(fā)成本比指標(biāo)。如果是取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則為延伸評(píng)估提供依據(jù)。 評(píng)估指標(biāo) 3 ? 單位建筑面積土地成本： 土地價(jià)款 247。建筑面積 ? 區(qū)間值為 ？元 /㎡ —— ？元 /㎡ （與容積率大小有關(guān)） ? 從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本 土地開發(fā)記載的土地金額 ， 與從規(guī)劃建設(shè)部門采集的建筑面積進(jìn)行計(jì)算 ，與 預(yù)警值 進(jìn)行比對(duì) ， 判斷是否存在多列 、 虛列成本而少申報(bào)應(yīng)稅所得額疑點(diǎn) 。 評(píng)估指標(biāo) 4 ? 樓盤平均銷售單價(jià)與單位土地面積土地價(jià)款比：樓盤平均銷售單價(jià)247。單位土地面積土地價(jià)款 ? 區(qū)間值為（ —— 7）（動(dòng)態(tài)系數(shù)） ? 到企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集樓盤平均銷售單價(jià)，與單位土地面積土地成本進(jìn)行計(jì)算，與 預(yù)警值 進(jìn)行比對(duì)，判斷企業(yè)的房屋銷售單價(jià)是否合理，是否存在少申報(bào)應(yīng)稅收入疑點(diǎn)。該指標(biāo)受建筑容積率的影響，容積率越大，區(qū)間值越大。 評(píng)估指標(biāo) 5 (一 )招、拍、掛拿地方式土地成本的確定 ? 所謂“招、拍、掛”程序，是指招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的簡(jiǎn)稱，出讓土地一方為國(guó)家，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入成本。 ? 政府給予的土地返還款 ? 6 ? 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財(cái)稅處理 ? 財(cái)務(wù)處理：不得沖減土地購(gòu)買成本 從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16號(hào) ——— 政府補(bǔ)助（ 2023）》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性質(zhì)是政府補(bǔ)助。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會(huì)計(jì)處理上應(yīng) 直接計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入 ，而 不能 夠以實(shí)際收到的土地返還款 沖減土地成本 。 7 ? 稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔 2023〕 151號(hào)）規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔 2023〕 87號(hào)）對(duì)此作了較為具體的規(guī)定，2023年 1月 1日 ~2023年 12月 31日期間，企業(yè)取得的來源縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門具有專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；二是財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；三是企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 8 ? 從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款 應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 。 ? 土地增值稅處理： ? 既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢？ 根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，而不是地價(jià)款的折讓或開發(fā)成本的沖減，因此不扣減土地成本。 但是土地增值稅屬于地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。 9 ? 例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》對(duì)土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人
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