宏邦世貿(mào)城全程營(yíng)銷策劃案(已修改)
2025-01-26 18:02 本頁(yè)面
【正文】 顛覆一個(gè)區(qū)域的價(jià)值 修水 新中心 —— 深圳 德興行地產(chǎn) 一個(gè)區(qū)域只有一個(gè) 中心 修水南圳新城 商業(yè)新中心 南圳新中心 比肩良塘商業(yè)區(qū) 引領(lǐng)西城商業(yè)未來(lái) 宏邦世貿(mào)城 全程營(yíng)銷策劃案 深圳 德興行地產(chǎn) 第一部份：項(xiàng)目說(shuō)明 第二部份：市場(chǎng)分析 第三部份：項(xiàng)目定位 第四部份：定價(jià)策略 第五部份：營(yíng)銷策略 第六部份：推廣策略 目 錄 第一部份：項(xiàng)目說(shuō)明 一、項(xiàng)目說(shuō)明： 地理位置： 本項(xiàng)目由修水縣宏邦置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，建于修水縣西城片區(qū)南圳新區(qū)，位于修水縣南圳新區(qū)竹坪鄉(xiāng)南圳村城市主干道黃田里西大道北側(cè)，東鄰南圳新區(qū)第二安置住宅小區(qū)，西接柯龍線。地理位置優(yōu)越，交通便利，扼守整個(gè)修水縣60萬(wàn)人的西部大市場(chǎng)。 城北區(qū) 城南區(qū) 大廣高速 寧州鎮(zhèn) 城東區(qū) 渣津鎮(zhèn) 南圳新區(qū) 西城片區(qū) 宏邦 世貿(mào)城 良塘片區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊處于啟動(dòng)階段，設(shè)計(jì)方案基本定型，銷售工作處于起步階段。 目前急需解決營(yíng)銷推廣階段所需的項(xiàng)目推廣模式、銷售組織、營(yíng)銷模式及銷售物料準(zhǔn)備等工作。銷售代理公司已全面介入，廣告推廣也正全面鋪開(kāi)，已逐步進(jìn)入工作程序當(dāng)中。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積： ㎡（合約： ） 總建筑面積： ㎡ 其中：地上建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 總停車位： 911個(gè) ，其中地面停車位 412個(gè)，地下停車位 499個(gè) （二）項(xiàng)目 SWOT分析 ① 隨著修水縣城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)機(jī)械化和內(nèi)需需求不斷提升，機(jī)電家電市場(chǎng)定位將填補(bǔ)該產(chǎn)業(yè)在本縣地區(qū)的市場(chǎng)空白； ② 項(xiàng)目地理優(yōu)越，位于南圳新區(qū)，扼守修水縣西部片區(qū) 60萬(wàn)人口的市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模； ③ 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃超前，二樓整體連廊串聯(lián)、整體公攤低、現(xiàn)代賣場(chǎng)等前沿產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，從產(chǎn)品上區(qū)別于良塘的五大市場(chǎng)產(chǎn)品形式； ④ 地塊較為規(guī)整，布局合理，能有效聚合商業(yè)人氣； ⑤ 隨著居民收入的提高，整個(gè)購(gòu)買力也在顯著提升。 ⑥ 最大優(yōu)勢(shì)是低單價(jià)、低總價(jià)、小戶型，非常適合中小投資者，返租率高，零風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)完全帶動(dòng)和擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)人群。 優(yōu)勢(shì)（ Strengh）： ① 整個(gè)項(xiàng)目是新區(qū)首席項(xiàng)目，與主城區(qū)的聯(lián)系稍弱，項(xiàng)目手邊缺乏配套和人氣； ② 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，客戶投資欲望下降嚴(yán)重，持幣觀望氛圍濃厚； ③ 通過(guò)良塘五大市場(chǎng)的近三年的運(yùn)作，難以形成中心商貿(mào)發(fā)展格局，商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的投資熱情進(jìn)一步下降； ④ 整體市場(chǎng)存量巨大，市場(chǎng)投資熱情降低，市場(chǎng)下行壓力大。 劣勢(shì)（ Weakness）： ① 隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整，救市政策可能會(huì)激發(fā)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展； ② 地塊位于修水縣竹坪黃田里控制性詳細(xì)規(guī)劃 “一主兩副，一軸三片 ”的主片區(qū)主軸線上，發(fā)展?jié)摿薮螅? ③ 隨著修平高速已進(jìn)入準(zhǔn)備階段，新的上杭高速互通將交通優(yōu)勢(shì)一步突顯。 機(jī)遇（ Opportunities）： ① 項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，又地處新區(qū)第一個(gè)營(yíng)銷項(xiàng)目，如何才能夠吸引足夠的人群成為關(guān)鍵； ② 隨著電子商務(wù)沖擊，家用電器市場(chǎng)近幾年下滑速度明顯； ③ 整個(gè)項(xiàng)目在品類規(guī)劃上將與良塘五大市場(chǎng)重疊，必將引起不必要的摩擦。 挑戰(zhàn)（ Threats）： 第二部份：市場(chǎng)分析 修水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 修水縣 2023年商品房月銷售套數(shù)圖 近三年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況（ 2023） 近三年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況（ 2023） 近三年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況（ 2023） 關(guān)于銷售商業(yè)銷售套數(shù)，截止三年整體銷售情況， 2023年至 2023年整體銷售呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但至 2023年，隨著市場(chǎng)冷卻，相對(duì)于 2023年，降幅明顯。預(yù)計(jì)到 2023年整體市場(chǎng)判斷， 2023年如若經(jīng)濟(jì)再度下行，無(wú)政策利好的刺激，銷售難度將很大。 小 結(jié) 修水縣 2023年商品房月銷售均價(jià)圖 （ 紅線為商業(yè)均價(jià)走勢(shì)、 綠線為住宅均價(jià)走勢(shì)） 修水縣近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)展走勢(shì)（ 2023） 近三年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況（ 2023） 近三年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況（ 2023） 通過(guò)三年的的商業(yè)均價(jià)可以看出，商業(yè)均價(jià)的最低點(diǎn)為 4617元，最高點(diǎn)為13274元，真?zhèn)€商業(yè)均價(jià)可分為兩個(gè)階段， 2023年到 2023年 10月，商業(yè)均價(jià)維持在 4000元至 8000元之間，主力銷售為良塘 5大專業(yè)市場(chǎng)，主要銷售產(chǎn)品為整體商業(yè)一至三樓，因此銷售均價(jià)相對(duì)較低。第二階段，隨著五大專業(yè)市場(chǎng)銷售遇阻，至 2023年整個(gè)商業(yè)主力為商住一體的沿街店面，所以整體均價(jià)提升不少。在均價(jià)上分析，通過(guò)分析存量及市場(chǎng)環(huán)境，價(jià)格難獲支撐。 本項(xiàng)目選擇這個(gè)時(shí)機(jī)上市，是有很大壓力和風(fēng)險(xiǎn)的。 關(guān)于修水縣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備量 截止本年 11月，整個(gè)修水商業(yè)庫(kù)存達(dá)到 7068套，按照最高銷售套數(shù)年份 2023年消化，要完成現(xiàn)有商業(yè)去化需 ，而按上述方法住宅的去化年限為 ，以此判斷，對(duì)于修水商業(yè)地產(chǎn)去化率相比于住宅形式更為嚴(yán)峻。 總結(jié) 分析 ； ； ，但銷售技能掌握不全面； ； 4000元 /㎡ 左右，商業(yè)銷售均價(jià)在10000元
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