【正文】 城南項目競爭對手研究報告 城南營銷部 2023年 1月研究目的通過調(diào)查競爭對手目前狀況并研究分析，為營銷推廣的思路、計劃、訴求、表現(xiàn)和節(jié)奏等提出合理化建議，建立差異化相對的競爭優(yōu)勢，在明年大源組團、南延線和華陽板塊的激烈競爭中脫穎而出。研究對象世紀(jì)城、麓山國際社區(qū)、遠大都市風(fēng)景、神仙樹大院、首座、南城都匯、九龍倉項目、中海大源項目、新世界項目、雅居樂項目研究設(shè)計項目介紹A、項目分析B、項目賣點怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點他們的弱點是什么？我們?nèi)绾喂?？相對于它們，我們的弱點是什么？如何轉(zhuǎn)化我們的弱點？我們的賣點是什么？怎么突出我們的賣點？一、世紀(jì)城 天鵝湖花園n 項目介紹地理位置：天府大道中段 1號開發(fā)商名稱：成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司建筑規(guī)模：復(fù)合地產(chǎn)（住宅 +商業(yè)）總占地面積： 1504畝（其中 300400畝住宅）總建筑面積： 180萬平方米（其中 75萬平方米住宅）總戶數(shù)： 3000多戶綠化率： 60%容積率 ： 公攤率： 1526%n 項目分析房屋類型： 類型： 32層高層電梯公寓大戶型17幢 1500戶面積： 200300平米，最大 900平米主力戶型套型： 4/2/雙、 3/2/雙、 2/2/雙中戶型6幢（戶數(shù)未定）面積： 90140平米小戶型3幢 1800戶（面積： 50100平米）主力戶型套型： 2/2/單、 1/1/單每梯： 210戶單價區(qū)間： 49005600元 /平米層差價格： 2050元 /平米朝向差價格： 2050元 /平米開盤時間：一期大戶型： 2023年 10月 二期小戶型： 2023年 4月交房時間：一期大戶型： 2023年 6月 二期小戶型： 2023年 9月售出率： 90%項目檔次定位： 中高檔主題概念：居住為主（居住、度假、投資、健身、運動等）項目主要優(yōu)勢：大環(huán)境 3萬平方水景，投入 2億綠化，湖畔，餐飲，歌劇院，國際會議中心獨到之處：配套完善，周邊 3千畝市政公園目標(biāo)群體定位 :中高端群體n 項目賣點超大規(guī)模的商住社區(qū)；后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，成都具有想象力的建筑作品，外觀為螺旋形的建筑，矗立在一座座獨立的小島上， 110平方米以上戶型都設(shè)計有 100平方米以上、 6米層高的超大空中花園環(huán)繞居室，完全可以種樹和修建水池。樓間距至少 40米以上，無論什么戶型和朝向，只要打開窗戶，就能看到美麗的水景。擁有 400畝的湖面和上萬棵大樹， 6000余株銀杏，超過 1500畝的世紀(jì)城生態(tài)公園環(huán)抱。項目自身擁有非常完善的配套設(shè)施。 五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。n 怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點賣點 1：居住環(huán)境 — 我們的訴求： 對于高端客戶需求的居住環(huán)境不純粹，居住環(huán)境過雜。賣點 2：空中花園 — 我們的訴求： 6米挑高的空中花園按半面積計價，其實對于客戶并不劃算；非常影響采光；現(xiàn)房樓間距和沙盤模型上嚴(yán)重不符，樓間距較短，對視情況較嚴(yán)重，你在陽臺上干什么事都在別人視線范圍內(nèi)。賣點 3：湖面 —— 我們的訴求： 大面積的湖水治理非常麻煩，且費用很高，稍不注意可能會影響居住品質(zhì)。賣點 4：配套 —— 我們的訴求： 配套全在社區(qū)里，雖然方便，但居住環(huán)境不純粹、太雜亂、太鬧；而且全年會議較多，交通狀況影響較大。n 它們的弱點是什么？我們?nèi)绾卧V求？弱點一：戶型設(shè)計很差，浪費面積太大，公攤面積也大， 130平米以下都是單衛(wèi)。弱點二： 6米挑高的空中花園由于面積大，直接影響了客廳和主臥的采光。弱點三：現(xiàn)房出來后樓間距很近，肯定會出現(xiàn)對視情況。弱點四：雖然號稱有上萬株大樹、 6000株銀杏，但園林設(shè)計很差，毫無層次感。弱點五：湖面水質(zhì)因費用問題不可能長期有效的維護。弱點五：營銷組織和賣場管理混亂，這在一定程度上反映了開發(fā)商的經(jīng)營和管理的理念，讓人不得不懷疑在業(yè)主入住后能否享受與房價相等的尊貴感受。弱點六：相當(dāng)部分住宅區(qū)都是開敞的，存在一定的安全隱患。弱點七：那么偏遠的區(qū)位， 65萬平米的商業(yè)體量巨大，其銷售和招商的周期會很長， 商業(yè)不成熟會降低住宅配套品質(zhì)。n 相對于它們，我們的弱點是什么？如何轉(zhuǎn)化我們的弱點？弱點一：區(qū)域的配套設(shè)施在我們項目銷售周期內(nèi)難以實現(xiàn)；向客戶宣揚未來，賣預(yù) 期，表明區(qū)域的未來隨著市政府的搬遷會加劇完善，同時可享受世紀(jì)城、紫荊小區(qū)和桐梓林片區(qū)的生活配套。弱點二：交通優(yōu)勢不如它們明顯。站華路在機場高速下的十字路口在上下班時會比較擁擠，不如天府大道。我們項目距地鐵口有 800米，而它們距地鐵口非常近。弱點三：容積率高。我們的容積率是 ，而它們的容積率只有 ，我們可以向客戶宣揚其 ，而不是其住宅部分的，其住宅部分也是 27層和 32層的電梯公寓，算下來其實是差不多的。n 相對于它們，我們的賣點是什么？怎么突出我們的賣點？賣點一：純居住社區(qū)，不受商業(yè)干擾，居住品質(zhì)高；可以在銷售說辭中向客戶闡訴。賣點二：戶型更注重經(jīng)濟性和實用性；用產(chǎn)品說話。賣點三：外立面的色調(diào)、風(fēng)格和材質(zhì)更具觀賞性、更耐看、更有品質(zhì)感。賣點四：園林景觀更注重設(shè)計感和品質(zhì)感，植物搭配更有層次、更趨于合理。賣點五：尊貴、豪華的超級大堂設(shè)計以及對架空層輔以景觀的處理。賣點六：新風(fēng)系統(tǒng)和生態(tài)濕地的使用。賣點七：營銷組織、賣場管理以及物業(yè)服務(wù)能夠直接博得客戶的好感。賣點八：公司的品牌和業(yè)績二、麓山國際社區(qū)麓鎮(zhèn) II期 拉佩維爾n 項目介紹規(guī)劃占地數(shù)千畝的麓山國際社區(qū)處于成都建設(shè)中的國際城南副中心，建筑用地 2800畝，總建筑面積上百萬平方米。采用國外先進的 PUD（計劃單元綜合開發(fā)）模式開發(fā)的麓山國際社區(qū)，完整引進北美成熟的居住形態(tài)與先進的住宅體系 ,邀請世界最著名的建筑設(shè)計大師之一 DougDahlin擔(dān)當(dāng)總體設(shè)計 ,并攜手六家全美最負盛名和實力的公司擔(dān)綱規(guī)劃、建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計。地理位置：麓山大道二段 1號開發(fā)商名稱：成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模：占地面積： 2600畝總建筑面積： 100萬平方米復(fù)合地產(chǎn)：住宅 占 8090%商鋪占 1020%總戶數(shù)： 70008000戶（ 2萬多人居?。┤莘e率 ： 計劃投資額： 13億目前項目進度： 4+1局部封頂 ,6+1三到一四層n 產(chǎn)品分析房屋類型：4+1花園洋房、 6+1電梯花園洋房、庭院式別墅、獨棟別墅、聯(lián)排別墅 房屋戶型：花園洋房 1梯 2戶房屋面積：6+1電梯花園洋房： 150m2240m2庭院式別墅： 250450m2主力套型：洋房 4/2/2衛(wèi)房屋價格：單價： 5000元 ——8000 元 /m2總價： 105150萬 開盤時間： 2023年 9月 24日 拉佩維爾 4+1； 2023年 12月 16日 拉佩維爾 6+1交房時間： 2023年 6月售出率： 100%項目定位與檔次：高檔社區(qū)項目主題概念：居住為主，兼有投資，度假1項目主要優(yōu)勢與特點：總體規(guī)劃，單元式開發(fā)，商業(yè)中心，歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)1項目獨特之處：復(fù)合型國際社區(qū)，配套設(shè)施更有效，集中1目標(biāo)群體定位：高端，獨有，群體1價格支撐點：規(guī)模大、別墅品牌、復(fù)合型國際社區(qū)，配套設(shè)施更有效n 項目賣點非常純粹、高品質(zhì)、高品位的歐美生活低密度住宅區(qū)；集旅游、休閑、運動和居住功能為一體的生活性小鎮(zhèn)；成都有代表意義上的富人居住區(qū)；融合了世界經(jīng)典別墅風(fēng)格，結(jié)合麓山特有的淺丘地貌，打造出十足人文氣息與獨特內(nèi)涵的獨立別墅組團。 2800畝城市緩坡， 18天然湖泊， 30綠色丘陵，草甸、峽谷、森林，景觀與房屋依傍著自然的環(huán)境修建， 10個國際著名設(shè)計機構(gòu)， GOLF練習(xí)場，恒溫泳池，麓山至尊會所。拉佩維爾地處麓鎮(zhèn)中心，與塞爾維蒙組團接壤，闊瞰三面環(huán)繞的高爾夫式的草坪景觀，享受小鎮(zhèn)商業(yè)中心的便利生活。 6+1多層花園洋房帶電梯；戶型設(shè)計非常好。將石材、木材、金屬和玻璃結(jié)合成一個整體，并融入了亞洲傳統(tǒng)的建筑形式。對場地有機的組織，最大限度的使水景花園及游藝園區(qū)成為內(nèi)院的視覺中心，柔化了建筑外形。半地下停車場，形成最短停車場距離，不僅將底層單位抬高 ，避免潮濕，也讓汽車擁有自然風(fēng)和陽光。n 怎樣攻擊和轉(zhuǎn)化它們的賣點針對賣點 1—5 ： — 我們的訴求：麓山的位置還是偏遠，進城或者回家都不方便，逸翠谷、橡樹坡、水晶崗這三個別墅組團已經(jīng)交房多時，但入住率很低， 這使得整個麓山社區(qū)顯得非常冷清。針對賣點 6： — 我們的訴求：拉佩維爾雖處麓鎮(zhèn)中心，但無法享受別墅組團的景觀，且麓鎮(zhèn)商業(yè)中心至今未開修，更談不上招商，其商業(yè)配套要完善還遙遙 無期；而且售價太高。n 它們的弱點是什么？我們?nèi)绾卧V求？弱點一：麓山距三環(huán)有 12公里到天府廣場有接近 20公里，離市區(qū)較遠，目前還不便利 的交通狀況始終是一個難題。 弱點二：麓山規(guī)劃人口有近 2萬人，但前期交房后入住情況很差，人氣難以聚集，整個 社區(qū)顯得非常冷清 弱點三：雖然麓鎮(zhèn)規(guī)劃有良好的生活和商業(yè)配套，但在三、四年內(nèi)難以成現(xiàn)，業(yè)主入160