【正文】 我們可以通過對區(qū)域配套會比麓山更快呈現(xiàn)和寓，而麓鎮(zhèn)是低容積率、低密度、一梯兩戶的 4+1多層和 6+1電梯多層，在居n 相對于它們，我們的弱點是什么？如何轉化我們的弱點？弱點七：銷售管理不好，銷售電話經(jīng)常不人接聽；銷售人員的精神面貌和素質(zhì)不高。下，這個價格還是顯得過高。弱點六：麓鎮(zhèn)今年推出的 6+1電梯多層均價會接近 7000，在那個位置和那種配套環(huán)境弱點五：華陽地區(qū)冬季限電的問題在近兩、三年中還不會得到徹底的解決。 的交通狀況始終是一個難題。n 它們的弱點是什么？我們?nèi)绾卧V求？無期；而且售價太高。麓鎮(zhèn)商業(yè)中心至今未開修，更談不上招商，其商業(yè)配套要完善還遙遙 針對賣點 6： 這使得整個麓山社區(qū)顯得非常冷清。谷、橡樹坡、水晶崗這三個別墅組團已經(jīng)交房多時，但入住率很低， 對場地有機的組織，最大限度的使水景花園及游藝園區(qū)成為內(nèi)院的視覺中心，柔化了建筑外形。自然的環(huán)境修建， 10個國際著名設計機構， GOLF練習場，恒溫泳池，麓山至尊會所。拉佩維爾 6+1庭院式別墅： 250450m21020%規(guī)劃占地數(shù)千畝的麓山國際社區(qū)處于成都建設中的國際城南副中心，建筑用地 2800畝，總建筑面積上百萬平方米。賣點五：尊貴、豪華的超級大堂設計以及對架空層輔以景觀的處理。賣點一：純居住社區(qū)，不受商業(yè)干擾，居住品質(zhì)高；可以在銷售說辭中向客戶闡訴。n 它們的弱點是什么？我們?nèi)绾卧V求？影響居住品質(zhì)。n 怎樣攻擊和轉化它們的賣點賣點 1：居住環(huán)境 — 我們的訴求： 對于高端客戶需求的居住環(huán)境不純粹，居住環(huán)境過雜。樓間距至少 40米以上，無論什么戶型和朝向，只要打開窗戶，就能看到美麗的水景。： 公攤率： 1526%n 項目分析房屋類型： 類型： 32層高層電梯公寓大戶型17幢 1500戶面積： 200300平米，最大 900平米主力戶型套型： 4/2/雙、 3/2/雙、 2/2/雙中戶型6幢（戶數(shù)未定）面積： 90140平米小戶型3幢 1800戶（面積： 50100平米）主力戶型套型： 2/2/單、 1/1/單每梯： 210戶單價區(qū)間： 49005600元 /平米層差價格： 2050元 /平米朝向差價格： 2050元 /平米開盤時間：一期大戶型： 2023年 10月 世紀城、麓山國際社區(qū)、遠大都市風景、神仙樹大院、首座、南城都匯、九龍倉項目、中海大源項目、新世界項目、雅居樂項目研究設計項目介紹研究對象A、項目分析復合地產(chǎn)（住宅 +商業(yè)）總建筑面積： 180萬平方米（其中 75萬平方米住宅）二期小戶型： 2023年 4月交房時間：一期大戶型： 2023年 6月 座座獨立的小島上， 110平方米以上戶型都設計有 100平方米以上、 6米層高的超大空中擁有 400畝的湖面和上萬棵大樹， 6000余株銀杏，超過 1500畝的世紀城生態(tài)公園環(huán)抱。賣點 2：空中花園 — 我們的訴求： 6米挑高的空中花園按半面積計價，其實對于客戶并不劃嚴重，你在陽臺上干什么事都在別人視線范圍內(nèi)。賣點 4：配套 —— 我們的訴求： 配套全在社區(qū)里，雖然方便，但居住環(huán)境不純粹、太雜亂、荊小區(qū)和桐梓林片區(qū)的生活配套。弱點二：交通優(yōu)勢不如它們明顯。擁擠，不如天府大道。層和 32層的電梯公寓，算下來其實是差不多的。賣點四：園林景觀更注重設計感和品質(zhì)感，植物搭配更有層次、更趨于合理。賣點八：公司的品牌和業(yè)績二、麓山國際社區(qū)麓鎮(zhèn) II期 采用國外先進的 PUD（計劃單元綜合開發(fā)）模式開發(fā)的麓山國際社區(qū)，完整引進北美成熟的居住形態(tài)與先進的住宅體系 ,邀請世界最著名的建筑設計大師之一 Doug占地面積： 2600畝復合地產(chǎn)：住宅 4+1花園洋房、 花園洋房 1梯 2戶房屋面積：240m2主力套型：洋房 4/2/2衛(wèi)房屋價格：總價： 105150萬 交房時間： 2023年 6月售出率： 100%項目定位與檔次：高檔社區(qū)項目主題概念：居住為主，兼有投資，度假1項目主要優(yōu)勢與特點：總體規(guī)劃，單元式開發(fā)，商業(yè)中心，歐洲風格小鎮(zhèn)1項目獨特之處：復合型國際社區(qū)，配套設施更有效，集中1目標群體定位：高端，獨有，群體1價格支撐點：規(guī)模大、別墅品牌、復合型國際社區(qū)，配套設施更有效n 項目賣點非常純粹、高品質(zhì)、高品位的歐美生活低密度住宅區(qū)；集旅游、休閑、運動和居住功能為一體的生活性小鎮(zhèn)；成都有代表意義上的富人居住區(qū)；融合了世界經(jīng)典別墅風格，結合麓山特有的淺丘地貌，打造出十足人文氣息與獨特內(nèi)涵的獨立別墅組團。拉佩維爾地處麓鎮(zhèn)中心，與塞爾維蒙組團接壤，闊瞰三面環(huán)繞的高爾夫式的草坪景觀，享受小鎮(zhèn)商業(yè)中心的便利生活。半地下停車場，形成最短停車場距離，不僅將底層單位抬高 ，避免潮濕，也讓汽車擁有自然風和陽光。針對賣點 1—5 ： — 我們的訴求：麓山的位置還是偏遠，進城或者回家都不方便，逸翠— 我們的訴求：拉佩維爾雖處麓鎮(zhèn)中心，但無法享受別墅組團的景觀，且 弱點二：麓山規(guī)劃人口有近 2萬人，但前期交房后入住情況很差，人氣難以聚集，整個 社區(qū)顯得非常冷清 弱點三：雖然麓鎮(zhèn)規(guī)劃有良好的生活和商業(yè)配套，但在三、四年內(nèi)難以成現(xiàn)，業(yè)主入住后生活和交通都有極大的麻煩。弱點一：最大的弱點是產(chǎn)品形態(tài)，我們是 27層高容積率、高密度、兩梯四戶的電梯公2023年 4月拉佩維爾組團將推出第二批次 6+1花園洋房 108在剩下的房源在以后的推出中仍然會有一定的沖擊。它少 600—700 每平米，可以從價格上轉化我們戶型不如麓山的這一弱點，賣點一：我們在交通上更方便，優(yōu)勢更加突出；客戶有直觀的感受。賣點二：我們的區(qū)域配套更多，完善時間會比麓山更快；可以從區(qū)域沙盤講解和銷售說辭中突出這一賣點。賣點三：我們的銷售價格要比它們低 800—1000 元每平米；銷售人員可以在對客戶的講解中闡明這一觀點。房屋戶型：套二、套三、套四房屋面積： m2估計均價： 4200元 /m2推 90—130 平米交房時間： 2023年下半年售出率：未售項目定位與檔次：中高檔社區(qū)項目主題概念：居住為主兼投資1目標群體定位：公務員，雙流機場人員、南門大型公司白領為主n 項目賣點獨立 4萬平米異域風情 “荷蘭水街 ”的商業(yè)配套n 怎樣攻擊和轉化它們的賣點其 270—360 度全方位、大尺度景觀視野的 “帶狀建筑 ”有一半的戶n 它們的弱點是什么？我們?nèi)绾卧V求？弱點四：小區(qū)入住率很低，這樣可能會影響到日后物管公司的正常經(jīng)營運作，導致物管服務質(zhì)量下降。弱點：價格。導。賣點 5：豪華的超級大堂和景觀架空層四、神仙樹大院n 項目介紹地理位置：成都市紫荊西路 2號 總占地面積： 163263m178?？倯魯?shù)：一期 706戶，二期 1600多戶容積率 房屋戶型：套二、套三、套四、套五房屋面積： 老城南三環(huán)內(nèi)，配套完善、成熟，片區(qū)品質(zhì)高檔。中國人的院落情節(jié)，以國際化品質(zhì)的高層建筑對院落精神片區(qū)厚重的歷史文化痕跡和底蘊， 神仙樹大院原址為代的蘇式 紅墻鋼架廠房，鐵路和行架得到適當保留并加以創(chuàng)新。賣點 6：被兩大主題公園（神仙樹生態(tài)公園和成都目前規(guī)模最大的體育公園）所環(huán)抱。低樓層采光完全不足。針對賣點 7— 我們的訴求：外立面雖然厚重且風格歐化，但已經(jīng)是 N年前過時的仿歐式 風格了，土得掉牙！而且 許多外墻裝飾和結構線條加大了 公攤，以至于兩梯四戶的房子公攤平均在 17%18%左右，150m2戶型浪費面積過大；絕大多數(shù)戶型都沒有設置儲藏間。弱點五：開發(fā)商缺乏誠信。弱點二：從時間上看，它們項目的三期會截留我們一期來自城南區(qū)域的高端客戶群。賣點二：城南新區(qū)的大規(guī)模、純居住高品質(zhì)社區(qū)。賣點四：交房標準的展示。五、首座n 項目介紹地理位置：成都市人民南路四段 48號 復合地產(chǎn)（住宅 +商業(yè)） 主力面積段： 120多平米、 170多平米主推套型： 清水： 奢華的個人空間， 120多平米的兩室兩廳雙衛(wèi)、 質(zhì)都會產(chǎn)生不利影響。賣點 7— 我們的訴求：僅挑空恒溫游泳池維護費用非常巨大，以后肯定難以維護，從質(zhì)都會產(chǎn)生不利影響。弱點四：高品質(zhì)的配套設施會使物管成本很高，從而和收取的物管費不成正比，使得服務水平降低。弱點二：在交房標準中沒有首座那么多高新技術，到我們開盤時，首座的外立面大體呈現(xiàn)，它的售價會提高，我們可以通過向客戶宣傳價格來轉化這一弱點。賣點四：相同面積的戶型在價格上會比首座有一定的競爭優(yōu)勢。 南城都匯n 項目介紹項目售樓部已經(jīng)動工，第一期預計于明年推向市場。地價： 206萬 /畝一期綠地率： %6090平方米： 320戶； 90180平方米： 1164戶； 180平m 2m 2主推套型： n 項目賣點賣點 1：公司品牌。賣點 2：項目區(qū)位。項目所處的城南新中心區(qū)，是集一個具有國際化水準的大都市窗口、一個多種元素組成的城市副中心、一個 1036畝的 “南地王 ”， 和黃在中國最大的一個住宅項目。賣點 5：交通優(yōu)勢。n 怎樣攻擊和轉化