【正文】 項(xiàng)目三 建筑市場經(jīng)營與戰(zhàn)略管理 ? 任務(wù)一 建筑市場經(jīng)營概述 ? 任務(wù)二 建筑市場調(diào)查與經(jīng)營預(yù)測 ? 任務(wù)三 建筑企業(yè)經(jīng)營決策 ? 任務(wù)四 建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理 金書緣文化 ? 能力目標(biāo) ? 了解建筑市場的含義及特點(diǎn) ? 了解建筑市場體系的構(gòu)成 ? 了解建筑市場經(jīng)營的內(nèi)容，樹立正確的市場經(jīng)營觀念 ? 了解建筑企業(yè)經(jīng)營方式的含義與分類 ? 理解經(jīng)營預(yù)測的概念、內(nèi)容和基本方法 ? 理解經(jīng)營決策的概念、程序和基本方法 ? 了解企業(yè)戰(zhàn)略管理的概念及特征 ? 熟悉企業(yè)戰(zhàn)略管理的過程 ? 掌握建筑企業(yè)傳略環(huán)境分析 ? 了解企業(yè)競爭戰(zhàn)略選擇的原則 ? 熟悉企業(yè)競爭戰(zhàn)略的類型及其選擇 ? 掌握企業(yè)競爭戰(zhàn)略實(shí)施與控制方法 ? 任務(wù)驅(qū)動 金書緣文化 ? 任務(wù)一 建筑市場經(jīng)營概述 ? 任務(wù)導(dǎo)航 ? 本任務(wù)主要學(xué)習(xí)建筑市場的概念及特點(diǎn)、建筑市場體系、建筑市場經(jīng)營的概念及內(nèi)容、建筑市場經(jīng)營觀念、建筑企業(yè)市場經(jīng)營方式等知識。 ? 建筑企業(yè)經(jīng)營建筑商品，必須通過建筑市場經(jīng)營活動才能完成。正確選擇經(jīng)營方式，首先要搞好經(jīng)營預(yù)測與經(jīng)營決策，尋找市場、承攬任務(wù)、投標(biāo)、合同管理等是有效經(jīng)營建筑商品的基本問題。 ? 一、建筑市場的概念及特點(diǎn) ? （一）建筑市場的概念 ? 建筑市場是進(jìn)行建筑商品及相關(guān)要素交換的市場。建筑市場的構(gòu)成要素包括以下方面。 ? （ 1）由業(yè)主（發(fā)包方）、承包商（承包方）和為工程建設(shè)服務(wù)的中介服務(wù)方組成的建筑“市場主體”。 ? （ 2）不同形態(tài)的建筑商品及其相關(guān)要素（如建筑材料、建筑機(jī)械、建筑技術(shù)、勞動力、資金、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）組成的建筑“市場客體”。 ? （ 3）以招標(biāo)投標(biāo)為主要競爭形式的“市場機(jī)制”。 金書緣文化 ? （ 4）保證市場秩序，保護(hù)主體合法權(quán)益的法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系。 ? （ 5）適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的建筑產(chǎn)品及其相關(guān)要素價(jià)格形成機(jī)制。 ? （二）建筑市場的特點(diǎn) ? 建筑產(chǎn)品本身及其生產(chǎn)過程的特點(diǎn)導(dǎo)致了建筑市場具有以下特點(diǎn)。 ? ，變化大 ? 凡是有生產(chǎn)或有人生活的地方，都需要建筑產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品遍及國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門和社會生活的各個(gè)領(lǐng)域，為建筑企業(yè)提供了廣闊的市場。另外，建筑產(chǎn)品的需求又取決于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，取決于消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，因此市場需求多樣化，市場需求量不穩(wěn)定。 ? ? 建筑市場交易貫穿于建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的整個(gè)過程，即首先確定買賣關(guān)系，確定價(jià)款的支付方式，然后再進(jìn)行建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)，最后通過竣工結(jié)算完成交易。此外，建筑產(chǎn)品的形成涉及用戶、地質(zhì)勘查、設(shè)計(jì)、施工、分包商和中介機(jī)構(gòu)等多家單位的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，這個(gè)過程體現(xiàn)了建筑產(chǎn)品生產(chǎn)與交易的統(tǒng)一，因此使得交易過程長，市場交換關(guān)系復(fù)雜。 ? ? 建筑市場交易的主要對象 —— 建筑產(chǎn)品，種類繁多，要求各異，不可能批量生產(chǎn)。只有根據(jù)用戶的要求，進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)和施工，組織單件性生產(chǎn)，建筑產(chǎn)品的交易也只能按單件進(jìn)行。 金書緣文化 ? ? 所有的建筑產(chǎn)品都有一定的社會性，涉及公眾利益，例如建筑產(chǎn)品的位置、施工和使用可影響到城市的規(guī)劃、環(huán)境、人身安全。因此，建筑產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交易和竣工驗(yàn)收及投入使用整個(gè)過程，都是在政府及相關(guān)管理部門審查和監(jiān)督下進(jìn)行，以保證建筑產(chǎn)品的質(zhì)量和使用安全。 ? ? 建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期一般較長，這就決定了建筑產(chǎn)品交易關(guān)系的完全實(shí)現(xiàn)存在于建筑產(chǎn)品的形成過程中，需經(jīng)歷很長的時(shí)間。但是，建筑產(chǎn)品各階段交易的內(nèi)容、交易的條件不盡相同，因此建筑產(chǎn)品的交易就必須按照工程合同，結(jié)合各階段的特點(diǎn)，分階段辦理交易活動，分期分批實(shí)現(xiàn)建筑產(chǎn)品的價(jià)值，最終達(dá)到整個(gè)交易關(guān)系的實(shí)現(xiàn)。 ? ? 建筑商品的生產(chǎn)，一般采取訂購銷售的方式，大多數(shù)是在先有確定的用戶的情況下進(jìn)行的。建筑市場一旦達(dá)成協(xié)議，設(shè)計(jì)、施工等承包單位就必須按照雙方約定進(jìn)行組織設(shè)計(jì)和施工生產(chǎn)，建筑產(chǎn)品一旦竣工，則不能退換，不能再加工。 金書緣文化 ? ? 建筑市場是無形市場，無固定的交易場所。買賣雙方通過招標(biāo)投標(biāo)等形式溝通購銷關(guān)系，促成建筑商品的交易。 ? ? 在建筑市場購買建筑商品，一般不可能直接比較建筑商品做出選擇，而只能選擇承建單位。這就使得建筑市場的競爭體現(xiàn)為建筑企業(yè)綜合實(shí)力的較量，更顯得復(fù)雜、激烈。建筑企業(yè)必須利用各種手段，在工程價(jià)格、質(zhì)量、工期、信譽(yù)、服務(wù)等方面顯示自己的實(shí)力和誠意，贏得用戶。 ? 二、建筑市場體系 ? 建筑市場體系包括建筑產(chǎn)品市場以及為建筑產(chǎn)品市場服務(wù)的生產(chǎn)要素市場和對建筑產(chǎn)品市場提供支持的法律體系、監(jiān)督體系、社會保障體系（如圖 31所示）。 ? ? 建筑生產(chǎn)要素市場體系包括勞動力市場、建筑材料市場、機(jī)械租賃市場、資金市場和技術(shù)市場，它對建筑產(chǎn)品市場產(chǎn)生重大影響。 金書緣文化 ? ? 法律法規(guī)體系包括法律體系（建筑法、企業(yè)法、勞動法、招標(biāo)投標(biāo)法、安全生產(chǎn)法、合同法等）、行政法規(guī)體系（建筑市場管理?xiàng)l例、工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例等）、技術(shù)法規(guī)體系（勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的規(guī)范、規(guī)程、驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)等）和行業(yè)規(guī)范體系（行業(yè)規(guī)則等），它是保證建筑市場健康有序運(yùn)行的前提。 ? ? 社會保障體系包括人身保險(xiǎn)、社會待業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、離退休保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)等，它是建筑企業(yè)增強(qiáng)活力的基礎(chǔ)。 ? ? 監(jiān)督體系包括國家監(jiān)督體系（勞動部門、質(zhì)量監(jiān)督部門）、行業(yè)監(jiān)督體系（各級建設(shè)行政主管部門）、法律監(jiān)督體系（司法部門）、社會監(jiān)督體系（監(jiān)理公司、銀行等）、社團(tuán)監(jiān)督體系（協(xié)會等）。 金書緣文化 ? 圖 31 建筑市場體系示意圖 金書緣文化 ? 三、建筑市場經(jīng)營的概念及內(nèi)容 ? ? 建筑市場經(jīng)營是指建筑企業(yè)銷售建筑商品以滿足業(yè)主需求而進(jìn)行的環(huán)境分析、市場調(diào)查、市場預(yù)測、經(jīng)營決策、投標(biāo)與簽訂合同、工程施工、竣工驗(yàn)收與交付使用、售后服務(wù)等綜合性活動。 ? ? 建筑企業(yè)進(jìn)行建筑市場經(jīng)營，主要包括以下內(nèi)容。 ? （ 1）建筑市場調(diào)查 ? 建筑市場調(diào)查，就是有目的、有計(jì)劃、有步驟，系統(tǒng)地收集、整理、分析建筑市場各類信息的工作。建筑市場調(diào)查包括兩個(gè)方面：其一是對影響建筑市場變化的政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會、自然等因素的調(diào)查；其二是對建筑市場情況的調(diào)查，如對用戶、對競爭對手、對建筑產(chǎn)品生產(chǎn)要素市場、對相關(guān)法規(guī)政策、對相關(guān)單位等的調(diào)查。 ? （ 2）建設(shè)工程投標(biāo) ? 建筑產(chǎn)品作為一種特殊商品，買賣雙方主要通過招標(biāo)投標(biāo)建立交易關(guān)系。建筑企業(yè)通過市場調(diào)查獲得市場需求信息后，選擇適宜的工程組織投標(biāo)。 金書緣文化 ? （ 3）選擇經(jīng)營方式 ? 建筑企業(yè)和建設(shè)單位建立交易關(guān)系，必須明確經(jīng)營方式。建筑企業(yè)通常以承包作為自己的主要經(jīng)營方式。承包經(jīng)營方式很多，如總 — 分包經(jīng)營方式、直接承包經(jīng)營方式、聯(lián)合承包經(jīng)營方式等；經(jīng)營方式的不同，會直接影響工程造價(jià)、施工組織方式等。 ? （ 4）談判與簽訂合同 ? 建筑商品的交易是一種“期貨”交易，必須事先簽訂施工合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 ? （ 5）辦理簽證和中間結(jié)算 ? 建筑工程施工過程中，往往因?yàn)楦鞣N原因使工程出現(xiàn)變更，有些變更會影響價(jià)格和工期的變化，因此施工中業(yè)主和承包商要進(jìn)一步協(xié)調(diào)，將達(dá)成的一致意見進(jìn)行簽證，以便結(jié)算時(shí)變更價(jià)款。此外，有的工程可以及時(shí)辦理中間結(jié)算，完成部分交易。正是建筑商品生產(chǎn)中的這些固有特點(diǎn)，使建筑市場經(jīng)營活動深入建筑工程的施工生產(chǎn)過程中。 ? （ 6）竣工結(jié)算 ? 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，業(yè)主與承包商應(yīng)進(jìn)行及時(shí)交接，當(dāng)交接完成結(jié)清全部工程價(jià)款后，建筑商品才算完成最終交易。 金書緣文化 ? 四、建筑市場經(jīng)營觀念 ? ? 建筑市場經(jīng)營觀念，是指建筑企業(yè)在從事生產(chǎn)和經(jīng)營活動時(shí)所依據(jù)的指導(dǎo)思想和行為準(zhǔn)則，經(jīng)營觀念是否正確，直接影響到經(jīng)營狀況的好壞。 ? ? （ 1）以用戶為中心要求建筑企業(yè)以滿足消費(fèi)者的需求作為企業(yè)生存和發(fā)展的基本條件，將用戶放在市場經(jīng)營的中心位置，為業(yè)主提供各方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ? （ 2）樹立企業(yè)形象要求建筑企業(yè)在市場經(jīng)營中注意樹立企業(yè)形象，以取得良好的社會信譽(yù)。主動維護(hù)消費(fèi)者的長遠(yuǎn)利益和整個(gè)社會利益，爭創(chuàng)名牌。 ? （ 3）講求經(jīng)濟(jì)利益建筑企業(yè)經(jīng)營的最終目的，是要通過建筑商品交易獲取利潤?，F(xiàn)代市場經(jīng)營，就是要通過良好的企業(yè)形象贏得用戶，在努力為消費(fèi)者提供滿意服務(wù)中獲取最大的利潤。 ? 五、建筑企業(yè)市場經(jīng)營方式 ? 建筑企業(yè)市場經(jīng)營方式，是指建筑企業(yè)在市場經(jīng)營活動中向業(yè)主（建設(shè)單位）提供建筑商品或服務(wù)的方式。歸結(jié)起來可分為兩大類。 ? （一）承包經(jīng)營方式 ? 承包經(jīng)營方式是指建筑企業(yè)通過承包工程向業(yè)主（建設(shè)單位）提供建筑商品的一種經(jīng)營方式。它是建筑企業(yè)的主要經(jīng)營方式。 ? 承包經(jīng)營方式的種類很多，可按以下幾種方法分類。 金書緣文化 ? 1）按承包的關(guān)系分可分為總一分包經(jīng)營方式、直接承包經(jīng)營方式、聯(lián)合承包經(jīng)營方式等。 ? （ 1）總 — 分包經(jīng)營方式。指由一家建筑企業(yè)總包全部工程建設(shè)任務(wù)，然后將一部分工程（主體工程除外）分包給其他建筑企業(yè)承建的一種經(jīng)營方式。 ? 在總 — 分包經(jīng)營方式中，總包企業(yè)直接和業(yè)主（建設(shè)單位）發(fā)生聯(lián)系，接受委托，對業(yè)主（建設(shè)單位）負(fù)責(zé)；分包企業(yè)不直接和業(yè)主（建設(shè)單位）發(fā)生聯(lián)系，而是在總包企業(yè)承包的任務(wù)中分包一部分工程，對總包企業(yè)負(fù)責(zé)。 ? 總 — 分包經(jīng)營方式的主要優(yōu)點(diǎn)如下。 ? ① 有利于工程項(xiàng)目施工全過程統(tǒng)一指揮?？偘髽I(yè)充當(dāng)全面組織者的角色，接受政府主管部門、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位的監(jiān)督，能較好地協(xié)調(diào)各方關(guān)系，保證施工順利進(jìn)行。 ? ② 有利于提高工程質(zhì)量，降低工程成本。由于分包單位多系專業(yè)公司，對分包的工程有較高的施工水平，能確保工程質(zhì)量；有較高的勞動生產(chǎn)率和管理水平，能促進(jìn)工程成本的降低。 ? ③ 合同約束，責(zé)任明確。建設(shè)單位、總包單位、分包單位分別用合同的形式把各自的責(zé)任固定下來，使各方既受到合同的約束，又受到合同的保護(hù)，便于分清責(zé)任，共同工作。 ? 總 — 分包經(jīng)營方式也存在一些缺點(diǎn)，主要表現(xiàn)在各單位之間的關(guān)系復(fù)雜，施工中交叉作業(yè)，容易產(chǎn)生矛盾。 金書緣文化 ? （ 2）直接承包經(jīng)營方式。指建筑企業(yè)獨(dú)立地直接和建設(shè)單位簽訂合同，單獨(dú)承包工程的一種經(jīng)營方式。如果一個(gè)工程項(xiàng)目由多家建筑企業(yè)共同施工，則各家建筑企業(yè)分別和建設(shè)單位簽訂合同。 ? 直接承包經(jīng)營方式減少了總 — 分包方式的中間環(huán)節(jié)，承包層次簡單，關(guān)系清楚。但是，多家承包企業(yè)在同一個(gè)現(xiàn)場施工，工藝上存在交叉和交接，難免會出現(xiàn)各種矛盾，而承包企業(yè)之間因無經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系，關(guān)系協(xié)調(diào)困難。 ? （ 3）聯(lián)合承包經(jīng)營方式。指由兩家或兩家以上的建筑企業(yè)聯(lián)合向建設(shè)單位承包，按各。自投入的資本份額和承攬工程任務(wù)分享利潤并共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)營方式。 《 建筑法 》 第二十七條規(guī)定：“大型建筑工程或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑工程，可以由兩個(gè)以上的承包單位聯(lián)合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任?！? ? 參加聯(lián)合承包經(jīng)營的企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上各自獨(dú)立核算，施工中共同使用的機(jī)械設(shè)備、臨時(shí)設(shè)施、周轉(zhuǎn)材料等，按使用時(shí)間分?jǐn)傎M(fèi)用。 ? 這種經(jīng)營方式的優(yōu)點(diǎn)是由于多家聯(lián)合，資金雄厚，設(shè)備齊全，技術(shù)及管理上取長補(bǔ)短，具有較強(qiáng)的競爭能力。不過，聯(lián)合承包經(jīng)營一定要?jiǎng)澢遑?zé)任以減少矛盾，否則會因各方的糾紛而削弱聯(lián)營的優(yōu)勢。 ? 2）按承包的范圍分可以分為全過程承包、設(shè)計(jì)一施工承包、施工承包等。其中施工承包經(jīng)營方式按承包的范圍進(jìn)一步可分為建設(shè)項(xiàng)目施工承包，單位工程施工承包，分部、分項(xiàng)工程施工承包。 ? 3）按承包的費(fèi)用分可以分為工程造價(jià)總包、工程造價(jià)部分承包等。 金書緣文化 ? 4）按建立承包關(guān)系的方法分可以分為招投標(biāo)承包和協(xié)商承包兩種。 ? （二）開發(fā)性經(jīng)營方式 ? 開發(fā)性經(jīng)營方式，指建筑企業(yè)按城市統(tǒng)一規(guī)劃的要求，將建筑工程（建筑商品）建成后出租或出售給用戶的一種經(jīng)營方式。從事開發(fā)性經(jīng)營的企業(yè)又叫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。