某別墅產(chǎn)品分析報(bào)告(已修改)
2025-01-22 23:30 本頁(yè)面
【正文】 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 綜述 本案對(duì)龍湖別墅項(xiàng)目從兩塊進(jìn)行分析，首先是分析了北京花墅香醍的規(guī)劃、景觀和戶型等特點(diǎn)，然后是從龍湖整體的景觀設(shè)計(jì)理念和特點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)分析 0 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 《 征詢稿 》 龍湖別墅產(chǎn)品分析報(bào)告 之 花墅香醍 壹 1 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 2 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 花墅香醍項(xiàng)目簡(jiǎn)介 花墅香醍是龍湖地產(chǎn)北京分公司在北京推出的第三個(gè)項(xiàng)目，占地面積，總建筑面積 米，住宅部分 ，容積率 ，綠化率 35%，車位 1： .與龍湖滟瀾山和香醍漫步的 “ 度假” 定位不同，花墅香醍以 “ 第一居所 ” 為定位。沿襲以往的開發(fā)理念，龍湖以意大利中部 “ 托斯卡納 ”田園風(fēng)格的建筑形式來(lái)打造其產(chǎn)品，旨在創(chuàng)造低密度的 “ 花園生活城” 。依托產(chǎn)品獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)及幽美的小區(qū)環(huán)境，深得消費(fèi)者的青睞。 3 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 花墅香醍項(xiàng)目消費(fèi)者本身的定位是中高收入家庭，所以開發(fā)商提出 “ 第一居所 ” 的定位方案，即本案運(yùn)作時(shí)以滿足中高收入家庭日常居住需求為出發(fā)點(diǎn)。而不是延續(xù)之前兩個(gè)項(xiàng)目以 “ 第二居所 ” 來(lái)定位。所以，在確定地理位臵后，項(xiàng)目的格調(diào)及環(huán)境的布臵應(yīng)該作為一個(gè)切入點(diǎn)來(lái)研究。同時(shí)也能更好地體現(xiàn)項(xiàng)目本身的檔次和標(biāo)準(zhǔn)。在此，開發(fā)商提出了 “ 別邸 ” 或疊拼別墅的概念。作為別墅勉為其難，這兩個(gè)名詞的應(yīng)用突破了普通住宅的意義，從概念上迎合了項(xiàng)目所追求的檔次及其標(biāo)準(zhǔn)。 4 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 龍湖沿襲并充分利用自身開發(fā)別墅的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)格，將市場(chǎng)上頗受消費(fèi)者青睞的 “ 托斯卡納式風(fēng)格 ” （意大利中部地區(qū)以莊園、別墅、農(nóng)舍為代表的田園風(fēng)格）融入建筑設(shè)計(jì)中。該建筑風(fēng)格體現(xiàn)當(dāng)?shù)責(zé)o拘無(wú)束而實(shí)際的生活方式 5 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) ，其具體的表現(xiàn)形式有其獨(dú)特性： 高低錯(cuò)落的建筑布局（高聳的塔或者圓形大廳） 凹凸有致的墻體（有時(shí)爬滿藤蔓）及面飾天然材料（石塊、石灰、木頭和灰泥等） 6 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 布滿鮮花和草地的庭院及小路邊高大挺拔的劍松 鐵藝路燈及標(biāo)識(shí)標(biāo)志 深綠色的百葉窗 開闊的陽(yáng)臺(tái) 褐紅色的陶瓦屋頂?shù)? 目前，以上的建筑風(fēng)格較多被用于國(guó)內(nèi)獨(dú)棟或 23層的聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)上。為突破傳統(tǒng)意義上的住宅概念，龍湖將別墅的概念引入花墅香醍的多層住宅設(shè)計(jì)中，并冠名為”別邸”或疊拼別墅。通過(guò)概念的互換，引導(dǎo)消費(fèi)者的進(jìn)入其獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)理念中，從而提升了項(xiàng)目的品質(zhì)。龍湖在花墅香醍項(xiàng)目實(shí)際操作中，把托斯卡納風(fēng)格很好地融入了整個(gè)建筑和園林的設(shè)計(jì)中 。 7 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 項(xiàng)目主力戶型面積為 160400平方米，層高 ，上層電梯入戶。超大的戶內(nèi)面積使得戶型配臵優(yōu)越（多功能廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、主臥衣帽間、書房等一應(yīng)俱全）。每戶朝陽(yáng)，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術(shù)上舒緩了國(guó)家規(guī)定的日照間距強(qiáng)制要求，同時(shí)，創(chuàng)造了容積率為 密度平面布臵，為庭院的景觀設(shè)計(jì)帶來(lái)相對(duì)更開闊的視覺(jué)空間。入戶花園，花園露臺(tái)及大尺度觀景空間增加了小區(qū)居住情趣，也使得項(xiàng)目略顯高檔。如此，與成熟園林的配合更能在心理上吸引消費(fèi)者。 8 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 戶型設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目容積率 ，這一直是龍湖公司在銷售商向消費(fèi)者宣揚(yáng)其低密度優(yōu)點(diǎn)的工具。低密度的實(shí)現(xiàn)在龍湖項(xiàng)目中采用兩種方法： ? 首先，一層地下空間的拓展，在獲取更低容積率（ ）的同時(shí)，為開發(fā)商帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的增值。按照規(guī)范，地下面積不計(jì)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中的容積率計(jì)算中。為做到地下一層的增值效果，箭鏃布置上采用了獨(dú)立式下沉花園設(shè)計(jì)并承諾贈(zèng)予消費(fèi)者。而這種方式不會(huì)減少規(guī)劃要求的綠地覆蓋率，盡管無(wú)形中將屬于公共空間的綠化用地間接地轉(zhuǎn)移到底層住戶的私密空間里。 ? 關(guān)于這種由公轉(zhuǎn)移為私的方式是否可行，在現(xiàn)行規(guī)范上還沒(méi)有明確的規(guī)定。龍湖巧妙地采用了這種獨(dú)特的方式來(lái)使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。 9 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 10 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 11 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 12 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 13 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 14 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 15 取勢(shì) 明道 優(yōu)術(shù) 戶型小結(jié) 項(xiàng)目主力戶型面積為 160400平方米，層高 ，上層電梯入戶。超大的戶內(nèi)面積使得戶型配臵優(yōu)越（多功能廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、主臥衣帽間、書房等一應(yīng)俱全）。每戶朝陽(yáng)，面寬大增加觀景空間。利用地下一層，在技術(shù)上舒緩了國(guó)家規(guī)定的日照間距強(qiáng)制要求，同時(shí)，創(chuàng)造了容積率為 平面布臵，為庭院的景觀設(shè)計(jì)帶來(lái)相對(duì)
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