某地產(chǎn)東灣營銷策略及推廣提案報告杭州遠創(chuàng)營銷策略報告(已修改)
2025-01-19 23:22 本頁面
【正文】 保利 東灣 項目營銷策略及推廣提案 我們面對的是一個 86萬方體量大盤 我們處于同質(zhì)競爭明顯的下沙 我們要從眾多品牌公司種脫穎而出 我們還不可避免的受到經(jīng)濟形勢的影響 所以今天的提案 沒有長篇大論的市場分析，沒有模板式的行活 只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問題 尋找一條能體現(xiàn)保利 東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路 東部，發(fā)現(xiàn)灣 作為杭州三個副城之一，以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干的綜合性新城 下沙與杭州的關(guān)系 在城市東擴的規(guī)劃下， 未來 人口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將迎來新一波住宅需求高潮 地鐵一號線的貫通直接拉近了物理與心理距離 老杭州人： 我寧愿在市區(qū)買個二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎 ?? 希望之城的尷尬 新杭州人 1： 下沙太遠了，雖然房價便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺不方便，等等吧 ?? 新杭州人 2： 其實住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里社交圈子會狹窄很多，晚上八點路上都沒什么人了，等等吧 ?? 下沙給人的感覺無論從實際或者心理都比較遠，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費者產(chǎn)生抗拒心理的主要原因 原因 1： 作為城市東擴的主要發(fā)展方向，目前錢江新城的發(fā)展仍未完善，消費者對下沙的前景還沒有明確的概念，副城生活仍顯遙遠。 尷尬的背后 原因 2： 在杭州東部發(fā)展進程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過度，而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無論從居住氛圍、商業(yè)配套和交通狀況來看，都不具備完美銜接的條件。 世界上錦上添花的人會比雪中送炭的人多 現(xiàn)階段 我們的客群面（主力） 下沙（高教園區(qū)、開發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù)往來的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣） 九堡 （四季青市場、東站及市場、華貿(mào)鞋城等市場的私營業(yè)主） 現(xiàn)階段 我們的客群面（偶得） 蕭山（東北部高教園區(qū)或者其他的私營業(yè)主） 城東（錢江新城、東站范圍附近從業(yè)人員或私營業(yè)主） 現(xiàn)階段 我們的客群面（游離） 溫州、臺州等地的投資客或者和下沙有著某種關(guān)聯(lián)的異地購房者 根據(jù)之前樓盤的成交狀況和客戶預(yù)約狀況來看，下沙的意向購房群體數(shù)量依然是可觀的，房開企業(yè)和購房群體處于較為平衡的膠著狀態(tài)，但 2023年開始，市場的平衡被打破了 ?? 08年下半年以來，美國的經(jīng)濟危機已經(jīng)引發(fā)了全球的經(jīng)濟動蕩，隨著時局的發(fā)展和當(dāng)代經(jīng)濟全球化的聯(lián)動反應(yīng)，我國的金融市場也是一路走低，股票證券市場接連下挫，原材料價格的上漲、通貨膨脹的壓力、高企的房價等眾多原因進一步導(dǎo)致了我國當(dāng)前總體經(jīng)濟的不景氣。 由于這樣的經(jīng)濟狀況，導(dǎo)致原本有購房需求的消費者由于資金或者生活壓力的問題而延緩了購房時間，甚至有某些高端物業(yè)的業(yè)主已經(jīng)無法償還銀行按揭。 2023市場關(guān)鍵詞：金融危機 收到經(jīng)濟危機的影響，為了控制風(fēng)險，國家對金融機構(gòu)的審核更加嚴格，許多房開企業(yè)開始面臨貸款壓力；同時，由于購房能力的下降，房開企業(yè)的資金回籠也產(chǎn)生了明顯影響。在杭州，萬科率先拋出了打折的口號，復(fù)地、野風(fēng)等開發(fā)商也紛紛開始采取打折的方式；另外的一些項目為保證回款也開始頻繁調(diào)整開盤價格。 2023市場關(guān)鍵詞：打折 樓盤打折的現(xiàn)象直接影響了已購房客戶的情緒，帶有投資心理的客戶擔(dān)心資產(chǎn)縮水，而自住需求的客戶則希望能盡可能降低購房支出。 2023年秋季房交會成交套數(shù)為 408套，成為 5年來成交套數(shù)最低的一次，同時，這也是 5年來杭州房交會唯一沒有公布成交均價的一年。 2023市場關(guān)鍵詞：打折 214719491547173137373072922361832181792385233492057109221111690 157221380 . 5 30 . 70 . 63 . 61 0 . 91 . 1 30 . 8 80 . 40500100015002023250030003500400045002 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月 2 0 0 8 年6 月 2 0 0 8 年7 月 2 0 0 8 年8 月 2 0 0 8 年9 月00 . 511 . 522 . 533 . 54供應(yīng)量（套） 成交量( 套） 供求比在進入“金九銀十”后， 9月供應(yīng)量較 8月增長近兩倍，由于市場的不景氣，成交量較低，與 8月相比基本持平，供求比則下跌到 08年以來的最低點。 18971195357332539822815411595892037171400100200300400500600700800上城 下城 江干 拱墅 西湖 濱江 下沙 之江8 月銷售套數(shù) 9 月銷售套數(shù)八月為傳統(tǒng)意義上的淡季，而原本“金九銀十”的九月成交量卻不及上月； 9月區(qū)域成交量主要集中在江干區(qū)（其中位于錢江新城的萬象城和九堡的魅力之城，分別有 429套和 222套的銷售量），同時上城、拱墅、濱江三區(qū)成交量也在百套以上。濱江、之江板塊 9月打折促銷樓盤較多，優(yōu)惠的售價使得 9月成交量較 8月大幅增加，可見在目前的樓市狀況下，降價對于加速房源的去化具有一定的效果。 成熟區(qū)域折扣對銷售的影響明顯 從銷售情況來看，房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的區(qū)域如市中心、濱江、錢江新城等地受折扣影響明顯，而發(fā)展剛剛起步配套尚未成熟或距離市區(qū)較遠的如城
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