dtz：戴德梁行北京迎賓路商業(yè)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告(已修改)
2025-01-16 01:11 本頁(yè)面
【正文】 北京迎賓路商業(yè)部分 定位策劃報(bào)告 Page 1 燕郊地區(qū)消費(fèi)人群調(diào)研及分析 任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過(guò)消費(fèi)者在其項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)的，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求直接影響商業(yè)項(xiàng)目的定位及經(jīng)營(yíng)狀況 400份消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查 涵蓋燕郊中心區(qū)、密集住宅區(qū) Page 2 新興十萬(wàn)平米以上大型住宅概況 項(xiàng)目 位置 總建面 （平方米） 售價(jià) （人民幣 /平米） 入住時(shí)間 XX城 迎賓路與神威北路交匯 1,630,000 均價(jià) 5000 2023年 6月（一期） 星月云河 迎賓路與神威北路交匯 128,147 均價(jià) 2700 2023年 紫竹園 迎賓路 88號(hào) 150,000 均價(jià) 4000 2023年 上上城 燕郊行宮東大街 1,700,000 均價(jià) 4300 2023年 5月（一期） 潮白人家 燕郊 102國(guó)道北側(cè) 1,000,000 均價(jià) 5600 2023年 12月底 夏威夷北岸 燕郊京哈公路北側(cè)燕順路西 370,000 起價(jià) 4100 2023年 7月 威畢歐溪谷 東臨燕順路，北臨神威北路 121,000 均價(jià) 6200 2023年 10月（一期） 2023年底（二期） 納丹堡 燕順路西 905,635 均價(jià) 6000 2023年 12月（一期） 星河皓月 燕順路西潮白河畔 920,000 均價(jià) 6200 2023年 華泰 憶江南 燕高路東側(cè) 200,000 均價(jià) 4200 2023年 7月（一期） 2023年 10月（二期） 美林灣 燕順路西 ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處 500,000 均價(jià) 6000 2023年 8月 上京 壹世界 神威北路與燕靈路交匯處 1,200,000 未開(kāi)盤(pán) 2023年（一期） 意華 東貿(mào)國(guó)際花園 102國(guó)道以北 697,500 均價(jià) 5500 2023年 風(fēng)尚國(guó)際公寓 102國(guó)道以南 250,000 均價(jià) 5500 2023年 Page 3 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學(xué)院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路 燕高路 潮白河 行宮路 102國(guó)道 京通快速 通往朝陽(yáng)北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域 正在開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 壹世界 風(fēng)尚國(guó)際公寓 成功大廣場(chǎng) 意華 東貿(mào) Page 4 注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物 注重商品價(jià)格 沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂(lè)等付費(fèi) 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 Page 5 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的 1834歲 燕郊地區(qū)居民收入水平偏低 Page 6 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對(duì)消費(fèi)對(duì)象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標(biāo)志，它反映居民的消費(fèi)特征及消費(fèi)趨勢(shì) 比較休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對(duì)日常的生活必需品消費(fèi)比例仍較大 1834歲消費(fèi)人群對(duì)服飾、餐飲娛樂(lè)等方面的消費(fèi)最為活躍 Page 7 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 每次到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平 200500元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說(shuō)明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力 2534歲消費(fèi)人群最具消費(fèi)潛力，消費(fèi)額度較其他年齡段具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì) 消費(fèi)水平與收入水平成正比 Page 8 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費(fèi)者的潛意識(shí)中，影響消費(fèi)者的消費(fèi)行為 公共交通仍為消費(fèi)者首選的交通方式，而交通的便利對(duì)于消費(fèi)者到達(dá)起著重要的作用 商品種類 購(gòu)物環(huán)境 商品價(jià)格 1 2 3 因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對(duì)一站式購(gòu)物休閑的需求增加 Page 9 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者對(duì)燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型 可供燕郊消費(fèi)者購(gòu)物的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費(fèi)者經(jīng)常光顧的地方。但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來(lái)看相對(duì)落后 通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi) Page 10 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者調(diào)研總結(jié) 1. 燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購(gòu)物環(huán)境等需求強(qiáng)烈 3. 高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無(wú)法滿足消費(fèi)者更高的需求。 可提供豐富業(yè)態(tài)及較高檔次品牌 百貨及購(gòu)物中心 可提供豐富貨品 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市 可提供專業(yè)服務(wù) 高品質(zhì)專業(yè)賣場(chǎng) Page 11 燕郊地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析 針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)是否可以滿足消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求？對(duì)現(xiàn)有及未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的分析顯示出重要的作用 Page 12 現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析 全 稱：步行街 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行宮西大街與學(xué)院街之間 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：幾百家個(gè)性店面 特 色：服裝、鞋帽、裝飾、游藝、餐飲等 全 稱：京客隆超市 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓路與 102國(guó)道交叉口 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：大型超市 特 色：日用百貨、煙酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等 全 稱：行宮市場(chǎng) 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行宮西大街（中海油燕郊基地對(duì)面） 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬(wàn)平米的開(kāi)放式大棚和幾百家個(gè)體商戶和店面 特 色：各種肉、蛋、奶、蔬菜、水果等農(nóng)副產(chǎn)品 全 稱：金山電器（手機(jī)、電腦）城 地 址：燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 102國(guó)道南（燕郊人民醫(yī)院斜對(duì)面） 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：近萬(wàn)平米的四合院式建筑和近百家商鋪 特 色：各種家（商）用電器、手機(jī)、電腦等 Page 13 未來(lái)可比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 成功 (中國(guó) )時(shí)代廣場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 商： 馬來(lái)西亞成功時(shí)代廣場(chǎng)有限公司 總建筑面積： 121萬(wàn)平方米 商業(yè)面積： 約 2
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