【正文】 新河項(xiàng)目階段性匯報(bào) 順 馳 集 團(tuán) 新河項(xiàng)目在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展 。 本次匯報(bào)旨在集思廣益 ，促進(jìn)項(xiàng)目的快速推進(jìn) 。 由于項(xiàng)目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗(yàn) ， 請(qǐng)公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ 順 馳 集 團(tuán) 新河項(xiàng)目階段性匯報(bào) 一、項(xiàng)目的整體目標(biāo) 二、項(xiàng)目基本情況介紹 三、項(xiàng)目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項(xiàng)目的整體操作思路 五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 順 馳 集 團(tuán) 一、項(xiàng)目的整體目標(biāo) ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo) ? 強(qiáng)大的社會(huì)影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對(duì)于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響 順 馳 集 團(tuán) 財(cái)務(wù)目標(biāo) ? 新河項(xiàng)目總體可實(shí)現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價(jià)達(dá)到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實(shí)現(xiàn)銷售利潤 。 ? 通過對(duì)項(xiàng)目起步區(qū)的操作 ， 將總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額 10億元 ， 銷售均價(jià)達(dá)到住宅 2834元 ， 經(jīng)營性公建 5400元 。 實(shí)現(xiàn)銷售利潤 2億元 ，即為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供 2億元現(xiàn)金流量 。 順 馳 集 團(tuán) ? 塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標(biāo)是 %；區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標(biāo)是 %。 ? 由此可見，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢(shì)和前景還是非常樂觀的。經(jīng)濟(jì)的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)落后，為新河項(xiàng)目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。 強(qiáng)大的社會(huì)影響力 順 馳 集 團(tuán) ? 塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對(duì)塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動(dòng)了該區(qū)域的土地成熟。 ? 通過公司的強(qiáng)大推廣效力，使項(xiàng)目亮相時(shí)在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動(dòng)性的社會(huì)影響力，促使順馳品牌社會(huì)效應(yīng)的進(jìn)一步提升。 順 馳 集 團(tuán) 對(duì)行業(yè)的影響力 ? 順馳品牌下的新河項(xiàng)目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。 順 馳 集 團(tuán) ? 新河項(xiàng)目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 項(xiàng)目的快速銷售會(huì)給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 5月 29日開盤時(shí)當(dāng)月銷售 460套、回款 ，到 2023年底每月的銷售量平均在 130套，回款在 3600萬。到 2023年項(xiàng)目起步區(qū)期基本清盤。 ? 項(xiàng)目計(jì)劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。項(xiàng)目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。 順 馳 集 團(tuán) ? 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 ? 綜上所述新河項(xiàng)目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 順 馳 集 團(tuán) 對(duì)集團(tuán)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響 ? 項(xiàng)目的規(guī)模體量在集團(tuán)目前開發(fā)項(xiàng)目中是屬于最龐大的。項(xiàng)目整體 200萬平米的占地面積和完善的城市運(yùn)營功能是集團(tuán)以往項(xiàng)目所不具備的。并且項(xiàng)目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對(duì)較小的市場(chǎng)下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。 ? 項(xiàng)目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。 ? 項(xiàng)目的短周期、高目標(biāo)也是新河的獨(dú)特之處。 順 馳 集 團(tuán) ? 由此可見，新河項(xiàng)目的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略，如果說太陽城項(xiàng)目將集團(tuán)推向了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么新河項(xiàng)目將更加鞏固集團(tuán)在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的 。項(xiàng)目的成功操作對(duì)集團(tuán)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。 順 馳 集 團(tuán) 新河項(xiàng)目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接津?yàn)I高速公路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。項(xiàng)目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項(xiàng)目東北側(cè)為開發(fā)區(qū)；項(xiàng)目北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。 由項(xiàng)目的地理位置可以看出：項(xiàng)目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。 項(xiàng)目的地理位置 順 馳 集 團(tuán) 項(xiàng)目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津?yàn)I高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。 其中 ， 涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路 、 南到津?yàn)I高速公路、 西到新河干渠 、 北到京津塘高速公路的約 145萬平米 （ 不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi) ） 的土地和東到華北電網(wǎng)西 60米處 、 南到津?yàn)I高速公路 、 西到規(guī)劃路 、 北到京津塘高速公路的約 ， 總計(jì)約 。 (除去區(qū)域內(nèi)道路 ） 以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 順 馳 集 團(tuán) 項(xiàng)目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲(chǔ)用地為主 。 現(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊(duì)村民自建的民居 ， 目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來人口 ， 居民成份復(fù)雜 ， 人口密度大 ， 建筑物相對(duì)老舊 ， 現(xiàn)狀住宅主要集中在宗地東部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉 、 土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除新河干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀 ， 其他均沒有利用價(jià)值； 農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部； 順 馳 集 團(tuán) 宗地的工廠廠區(qū)和倉儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。 順 馳 集 團(tuán) 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過路的大型運(yùn)輸車輛通道。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。宗地南北側(cè)分別是津?yàn)I和京塘高速公路。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。 順 馳 集 團(tuán) 周邊的規(guī)劃及未來發(fā)展趨勢(shì) 規(guī)劃中 ， 涉及到新河項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目： 杭州道延長線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 福州道延長線 穿越宗地形成 40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成 60米寬的城市主干道 津?yàn)I輕軌工程 2023年 4月開通 ， 胡家園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系 ， 極大改善區(qū)域景觀 以上城市基礎(chǔ)市政建設(shè)，將在很大程度上影響項(xiàng)目的開發(fā)。首先，津?yàn)I輕軌工程的實(shí)施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將項(xiàng)目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價(jià)值。 順 馳 集 團(tuán) 土地的性質(zhì)、價(jià)格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住 、 農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 教育 、 醫(yī)療 、 宗教 ， 按照項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃 ， 將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地 。