【正文】 東莞市虎門(mén)建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目 最終報(bào)告 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo) 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 2 目錄 ? 項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論 ?????????????..????????.????..3 ? 對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考 ??????????..??.????????.11 ?主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 ?現(xiàn)有輔業(yè)分析 ?擬投資業(yè)務(wù)分析 ?小結(jié)及建議 ? 對(duì)盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 ????????????..?????????36 ? 關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想 ???????????????..?????.?. 39 ?企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由 ?企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議 ?企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升 ? 總結(jié)與展望 ??????????????????????????..?????70 附件：萬(wàn)科案例、華僑城案例 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 3 項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論 ? 工作總結(jié) ? 方法論 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 ? 戰(zhàn)略聯(lián)盟理論 ? 品牌理論 ? 收購(gòu)兼并理論 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 4 1項(xiàng)目工作總結(jié) ? 從去年 11月起，我們接受了虎門(mén)建設(shè)公司的委托 ,為虎門(mén)建設(shè)提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括： ? 調(diào)查、研究虎門(mén)建設(shè)的發(fā)展概況； ? 了解和分析公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)； ? 分析和設(shè)定未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)； ? 就增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，及未來(lái)業(yè)務(wù)組合提供建議； ? 就如何盤(pán)活公司現(xiàn)有存量資產(chǎn)提供初步探討和建議。 ? 我們走訪了貴公司，與主要的中層干部和技術(shù)骨干進(jìn)行了交談，對(duì)公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)處特點(diǎn)和不足有了初步的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，了解整個(gè)廣東和東莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)東莞及虎門(mén)在整個(gè)珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。 ? 我們還走訪了許多地產(chǎn)界人士，充分了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對(duì)珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認(rèn)識(shí)。同時(shí)，根據(jù)我們近年了解的國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我們將具有典型意義的企業(yè)案例，作為本報(bào)告的附錄介紹給貴公司參考 ， 希望能夠?qū)F公司今后的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有所助益 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 5 1方法論 ? 本報(bào)告以企業(yè)管理的最新理論和方法（核心競(jìng)爭(zhēng)力、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌、收購(gòu)兼并），為虎門(mén)建設(shè)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、加快發(fā)展提供借鑒；同時(shí)，力圖從理論和實(shí)踐上，為如何做強(qiáng)做大虎門(mén)建設(shè)集團(tuán)，展開(kāi)一個(gè)較為廣闊的思維空間。 ? 其中，核心競(jìng)爭(zhēng)力是支持企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購(gòu)兼并理論可運(yùn)用在集團(tuán)輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)擴(kuò)張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)能力；而收購(gòu)兼并也是日后重組集團(tuán)架構(gòu)需要要借助的方法。 12核心競(jìng)爭(zhēng)力理論 ? 本報(bào)告主要運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。 ? 該理論最早出現(xiàn)于 1990年，由美國(guó)管理專家 Gary Hamel提出，是指企業(yè)在長(zhǎng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸積累起來(lái)的知識(shí)和技能，尤其是協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識(shí)和技能，并據(jù)此獲得超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)特能力。也就是說(shuō)，任何企業(yè)的優(yōu)勢(shì)都是暫時(shí)的，而不斷創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢(shì)的能力才是最寶貴的，這種能力就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹(shù)，樹(shù)根就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹(shù)干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹(shù)葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。 ? 企業(yè)沒(méi)有核心技術(shù)，并不意味著沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。例如，戴爾公司長(zhǎng)期沒(méi)有個(gè)人電腦的核心技術(shù)，但并不妨礙它成為行業(yè)翹楚。其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于高效的供應(yīng)鏈管理。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力本身也是發(fā)展的。如果企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。核心鋼性是陳舊了的核心能力，它種下了企業(yè)慣性的種子，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略近視癥，使得企業(yè)不能隨著外部環(huán)境的變化而及時(shí)作出反應(yīng)（戴爾近年已申請(qǐng)了數(shù)百項(xiàng)專利，其核心競(jìng)爭(zhēng)力一直在變化和提升）。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 6 1方法論（續(xù)） ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成和特征 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力由四個(gè)因素構(gòu)成 ： ? 企業(yè)員工的知識(shí)和技能水平，知識(shí)結(jié)構(gòu)及技能結(jié)構(gòu)； ? 企業(yè)的技術(shù)體系：既包括硬件系統(tǒng)，如機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等，也包括軟件系統(tǒng)，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)規(guī)范、管理軟件及技術(shù)訣竅等； ? 企業(yè)的管理體系：不僅包括企業(yè)管理的各個(gè)方面，也包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)在內(nèi)； ? 企業(yè)的價(jià)值觀念：企業(yè)文化是核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力五大特征： ? 價(jià)值性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力是有價(jià)值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。 ? 獨(dú)特性 — 很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿 。 ? 稀缺性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力是稀缺資源 。 ? 內(nèi)生性 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力很難從市場(chǎng)上買(mǎi)來(lái) ， 通常是在企業(yè)內(nèi)部生成的 。 ? 延展性 — 它可為企業(yè)打開(kāi)多種產(chǎn)品市場(chǎng)提供支持 。 如：液晶技術(shù)既可用在筆記本電腦上 ，也可用在袖珍計(jì)算器 、 手機(jī)及大屏幕電視機(jī)等領(lǐng)域 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 7 1方法論（續(xù)） 某些大公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力： 公司名稱 核心能力 市場(chǎng)及產(chǎn)品 INTEL CPU技術(shù) 電腦中央處理器、相關(guān)芯片組 波音 航空技術(shù) 各式民用航空器、軍用飛機(jī)、導(dǎo)彈 本田 發(fā)動(dòng)機(jī)和電動(dòng)火車(chē)技術(shù) 摩托車(chē)、汽車(chē)、發(fā)電機(jī)、割草機(jī) SONY 家電小型化、袖珍化 便攜式收錄機(jī)、攝像機(jī)、電視機(jī)、收音機(jī)、機(jī)器人等 3M 粘結(jié)技術(shù) 砂紙、告示貼、磁帶、錄象帶 GE 制度設(shè)計(jì)能力、 強(qiáng)有力的戰(zhàn)略實(shí)施能力 飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、汽車(chē)、大型醫(yī)療設(shè)備、財(cái)務(wù)公司等 30個(gè)行業(yè) 海爾 服務(wù)提升品牌 白色和黑色家電 萬(wàn)科 住宅開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理 高中檔住宅、寫(xiě)字樓 聯(lián)想 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、品牌推廣 計(jì)算機(jī)及其附屬設(shè)備 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 8 1方法論（續(xù)） 12戰(zhàn)略聯(lián)盟理論 ?戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或多個(gè)公司之間為了實(shí)現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的一種合作安排。 ?自從美國(guó)管理學(xué)者羅杰 內(nèi)格爾和 DEC公司總裁簡(jiǎn) 霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來(lái)越多的企業(yè)界人士的認(rèn)同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式之一。 ? 互補(bǔ)性聯(lián)盟 ： 2023年 8月，箭牌聯(lián)手寶潔，利用后者的口腔護(hù)理技術(shù)，生產(chǎn)具有潔齒功效的口香糖； 2023年 5月，和記黃埔與中國(guó)聯(lián)通組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在國(guó)內(nèi)電訊領(lǐng)域展開(kāi)多種合作。 ? 競(jìng)合關(guān)系： 與以往的互補(bǔ)性聯(lián)盟不同，未來(lái)會(huì)有更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聯(lián)盟，即所謂的“競(jìng)爭(zhēng)合作”。經(jīng)過(guò)多年的自由競(jìng)爭(zhēng)，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時(shí)常趨于飽和，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者從對(duì)手搶食一點(diǎn)市場(chǎng)份額都很難，必須通過(guò)聯(lián)盟，共同把市場(chǎng)做大，形成多贏格局。 2023年 5月，科龍與小天鵝結(jié)盟，共同投資電子商務(wù)、相互進(jìn)行 OEM/ODM方式的合作、共同開(kāi)拓海外市場(chǎng)。 ? 國(guó)際聯(lián)盟： 將來(lái)會(huì)出現(xiàn)更多的國(guó)際聯(lián)盟。中國(guó)本土企業(yè)要想在國(guó)際聯(lián)盟中受益，需要先搞清楚未來(lái)的國(guó)際合作伙伴奉行的是“全球戰(zhàn)略”還是“全球、地方”戰(zhàn)略。此外，需要將品牌或分銷(xiāo)權(quán)等重要的無(wú)形資產(chǎn)加以長(zhǎng)期保護(hù)。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。聯(lián)盟常被比作婚姻，但一個(gè)成功的聯(lián)盟不一定要長(zhǎng)期存在下去。成功的標(biāo)準(zhǔn)不是時(shí)間的長(zhǎng)短，而在于是否達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 9 1方法論（續(xù)） 12品牌理論 ?品牌是一種特定的名稱、術(shù)語(yǔ)、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨認(rèn)某個(gè)銷(xiāo)售或某群消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開(kāi)來(lái)。 ?按 Amazon公司創(chuàng)始人 Jeff Bezos的說(shuō)法：“品牌就是指你與客戶間的關(guān)系，說(shuō)到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們?cè)S諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何對(duì)此作出反應(yīng)。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，口碑極其重要。簡(jiǎn)而言之，品牌就是人們私下里對(duì)你的評(píng)價(jià)?！? ?從這個(gè)角度看，海爾集團(tuán)品牌建設(shè)堪稱可圈可點(diǎn)。海爾品牌的核心價(jià)值是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的詮釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。 ?就國(guó)內(nèi)企業(yè)的品牌建設(shè)而言，要補(bǔ)的一課是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重的品牌空心化危機(jī)。這是由于長(zhǎng)時(shí)期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導(dǎo)致的。品牌空心化的主要表現(xiàn)是：品牌單純的符號(hào)化、有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度、品牌沒(méi)有個(gè)性化的內(nèi)涵、品牌與產(chǎn)品沒(méi)有形成良性的互動(dòng)關(guān)系、品牌對(duì)消費(fèi)者 的購(gòu)買(mǎi)決策的影響力非常有限。 ?品牌戰(zhàn)略規(guī)劃就是指一個(gè)品牌要有明顯地區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)性化品牌價(jià)值規(guī)劃和清晰的發(fā)展途徑。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 10 1方法論（續(xù)） 12收購(gòu)兼并理論 ?1993年 9月底，寶安集團(tuán)通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)收集流通股的方式，取得延中實(shí)業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的第一起公司購(gòu)并案。中國(guó)企業(yè)的購(gòu)并風(fēng)由此發(fā)端。 ? 波士頓公司的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)的購(gòu)并額在過(guò)去 5年里以每年 70%的速度增長(zhǎng)，使中國(guó)成為亞洲第三大購(gòu)并市場(chǎng)。從 19982023年，中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)并案發(fā)生了 1713起，金額為 1250億元人民幣；海外企業(yè)收購(gòu)中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)的交易有 66起，金額為 63億元人民幣。 ? 但從全球范圍看，過(guò)往 20年中， 65%的購(gòu)并是失敗的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實(shí)現(xiàn)購(gòu)并企業(yè)的價(jià)值。成功購(gòu)并的關(guān)鍵有三點(diǎn)，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其二、價(jià)格：避免超額制服過(guò)高溢價(jià)；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴(yán)格執(zhí)行整合策略。 ? 中國(guó)企業(yè)購(gòu)并的挑戰(zhàn)在于：公司長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃不明確，缺乏整合程序的專業(yè)知識(shí)，所有權(quán)模式仍在變化等。此外，須在并購(gòu)過(guò)程的早期就如何解決職工過(guò)多和留住人才這兩個(gè)棘手問(wèn)題，提出解決方案。 ? 中國(guó)企業(yè)未來(lái)的購(gòu)并會(huì)有如下兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì) ： ? 跨國(guó)購(gòu)并會(huì)更加頻繁 。將來(lái)不僅會(huì)有跨國(guó)公司收購(gòu)中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)，中國(guó)企業(yè)也開(kāi)始利用購(gòu)并這一工具走向海外。如：兩年前萬(wàn)向集團(tuán)收購(gòu)了美國(guó)汽配部件制造商 UAI公司；繼華立集團(tuán)完成了對(duì)飛利浦集團(tuán) CDMA移動(dòng)通訊部門(mén)的收購(gòu)和 TCL收購(gòu)德國(guó)電視機(jī)制造商施耐德之后，京東方科技集團(tuán)日前又成功收購(gòu)了韓國(guó)現(xiàn)代顯示技術(shù)株式會(huì)社 TFTLCD業(yè)務(wù)，標(biāo)志著中國(guó)企業(yè)第一次掌握了 TFTLCD核心技術(shù)。此外，聯(lián)想、春蘭、創(chuàng)維等產(chǎn)業(yè)巨頭也都在醞釀跨國(guó)收購(gòu)。種種跡象表明，中國(guó)企業(yè)加快了跨國(guó)收購(gòu)的腳步。在國(guó)外巨頭不斷并購(gòu)國(guó)內(nèi)企業(yè)和中國(guó)企業(yè)通過(guò)出口產(chǎn)品來(lái)?yè)屨际澜缡袌?chǎng)之后，中國(guó)產(chǎn)業(yè)巨頭已開(kāi)始以一種新的方式走向世界。 ? 更多行業(yè)整合型的購(gòu)并將會(huì)發(fā)生 。迄今為止，政府主導(dǎo)的電信、民航和電力系統(tǒng)的戰(zhàn)略重組，構(gòu)成金額最大的幾宗并購(gòu)交易案；僅 30年歷史的法國(guó)達(dá)能公司整合中國(guó)飲料業(yè)已經(jīng)取得初步成功，名列中國(guó)飲料行業(yè)的前 5名；德隆等有遠(yuǎn)見(jiàn)的本土民營(yíng)企業(yè)正主動(dòng)利用購(gòu)并這一手段整合某些食品行業(yè)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 11 對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 12 對(duì)虎門(mén)建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考 2對(duì)主業(yè)的分析和初步評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 建筑 ? 物業(yè)管理 2對(duì)輔業(yè)的考察和初步評(píng)估 ? 裝飾 ? 家具 ? 廣告 2對(duì)計(jì)劃中業(yè)務(wù)的初步評(píng)估 ? 星級(jí)酒店投資 ? 品牌服裝經(jīng)營(yíng) ? 其他 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 13 虎門(mén)建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)力 ?確認(rèn)市場(chǎng)關(guān)鍵成功要素 ?評(píng)估虎門(mén)建設(shè)相應(yīng)能力 市場(chǎng)吸引力 ? 市場(chǎng)規(guī)模／增長(zhǎng)／利潤(rùn)率 ? 市場(chǎng)需求特點(diǎn)及趨勢(shì)／驅(qū)動(dòng)因素（客戶分析） ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 退出 成長(zhǎng) 高 低 低 高 評(píng)價(jià)要素 在哪里 競(jìng)爭(zhēng)？ 對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場(chǎng)吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 14 21 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 市場(chǎng)吸引力分析 ? 市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)： ? 虎門(mén)當(dāng)?shù)鼐用窦s 10萬(wàn)人，外來(lái)人口約 70萬(wàn)，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。當(dāng)?shù)鼐用裨诮?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后有改善住房的要求；外來(lái)務(wù)工者中，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的約10%的人有購(gòu)房后落地生根的愿望，其余 90%的外來(lái)人口也需要租房居住。因此，虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，多年來(lái)一直在增長(zhǎng)。市場(chǎng)平均利潤(rùn)率 /投資回報(bào)率為 ？？ ? 市場(chǎng)需求特點(diǎn) ： ? 隨著珠江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化程度的提高，與香港和廣州兩地聯(lián)系的進(jìn)一步密切，作為二線城市的東莞，其房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的發(fā)展?jié)摿Α? ? 根據(jù)我們?cè)诨㈤T(mén)幾個(gè)售樓處了解的情況，買(mǎi)主基本上是自用，沒(méi)有炒樓者，也沒(méi)有過(guò)多的泡沫；中價(jià)位住宅的需求是市場(chǎng)主流，在激活有效需求后，市場(chǎng)還有較大的容量。 ? 虎門(mén)地產(chǎn)市場(chǎng)是難得的賣(mài)方市場(chǎng)。 作為新興的工業(yè)化城鎮(zhèn)，居民對(duì)房屋需求的檔次和質(zhì)量將進(jìn)一步提高， 住房梯度消費(fèi)方式已逐步形成。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問(wèn)公司 15 21房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（續(xù)） ? 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀：