【正文】 第一部分 房地產(chǎn)銷售的基本知識(shí) 一、 房地產(chǎn)的特質(zhì)及分類 房地產(chǎn)的特質(zhì)： 中國(guó)人的一句俗語(yǔ)：“衣食住行”，反映出住屋在生活中的重要性。一般的傳統(tǒng)理論，主要是從消費(fèi)的角度，把房屋作為一種商品看待。但房屋若與其他消費(fèi)品比較，例如糧食，它的重要性并不顯得特別高。反而一個(gè)最大的分別乃在于房屋本身的耐用性。因此，若從一般消費(fèi)品的角度看，房屋一旦建成后，將會(huì)提供一段頗長(zhǎng)的服務(wù)，與一般經(jīng)常使用的消費(fèi)品截然不同。 從另一角度分析，銀行之所以愿意用長(zhǎng)時(shí)間的按揭貸款方式去資助購(gòu)買樓宇的人士，乃在于房地產(chǎn)可視為一種有價(jià)資 產(chǎn)。事實(shí)上，物業(yè)本身在公司的帳目中是被列為固定資產(chǎn)。而資產(chǎn)可再分為會(huì)貶值資產(chǎn)及不貶值資產(chǎn)兩種。房地產(chǎn)，顧名思義，可包括房與地?！胺俊笔侵附ㄖ锉旧?，而“地”則是指該建筑物所占用的土地。土地本身是不會(huì)貶值的，但建筑物是會(huì)不斷折舊的。折舊的時(shí)間通常為 30 年至 50 年。無(wú)論如何，房屋的耐用性，被視為一種資產(chǎn)是無(wú)可置疑的。 一部機(jī)器在若干年內(nèi)為你生產(chǎn)，而樓宇則能提供一段長(zhǎng)時(shí)間的房屋服務(wù)流量。有個(gè)別經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房屋是一種不具生產(chǎn)力的資產(chǎn)。他們所持的理由是，機(jī)器可不斷生產(chǎn)，而房屋則不能。但是他們卻忽略了一點(diǎn)，所有的生產(chǎn) 工具及元素包括機(jī)器及勞工，必須配合房屋及土地（或稱廠房）才能發(fā)揮更大的生產(chǎn)效益。而且提供適當(dāng)?shù)姆课萦兄诜€(wěn)定家庭生活以至整體的社會(huì)安定。因此對(duì)生產(chǎn)力間接地有正面的影響。 曾有研究指出，大部分第三世界低下階層的人士往往利用如同們有限的居所作為小規(guī)模的生產(chǎn)基地，例如最常見的有為工場(chǎng)包伙食及簡(jiǎn)單的裁縫工作等。 故此，房地產(chǎn)若得到適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用，一樣可視為生產(chǎn)的工具。其實(shí)爭(zhēng)論點(diǎn)不應(yīng)該在生產(chǎn)力方面，因?yàn)槿魏蔚馁Y本，不論是房地產(chǎn)也好，機(jī)器也好，其最終的目的都是為了滿足人們的消費(fèi)意欲。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)是擁有這種功能了。 綜合 上述分析，簡(jiǎn)單而言，房屋乃資產(chǎn)的一種，而房地產(chǎn)可提供一種房屋服務(wù)，滿足消費(fèi)者的居住所需。在引申下去，既然房屋是一種資產(chǎn)，購(gòu)買房地產(chǎn)不一定是消費(fèi)，它可以是一種投資。除了投資以外，房屋服務(wù)亦能滿足居住的消費(fèi)意欲。房屋服務(wù)一詞比較抽象，具體來(lái)說(shuō)，可視作為房地產(chǎn)的使用權(quán)。對(duì)于這使用權(quán)所應(yīng)付的價(jià)格便是租金。 房地產(chǎn)其實(shí)代表著一個(gè)國(guó)家的資產(chǎn)。特別是房地產(chǎn)一種不動(dòng)產(chǎn)。其他的資產(chǎn)可隨意帶走，但房地產(chǎn)則不能。因此，房地產(chǎn)具有地域上的獨(dú)特性，例如工商業(yè)中心及各項(xiàng)社會(huì)設(shè)施的能達(dá)度等。而且地產(chǎn)是一個(gè)較本地化的市場(chǎng)。試以成衣及地產(chǎn)作 比較，國(guó)內(nèi)出產(chǎn)的成衣需與其他國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)，但倘若你要在國(guó)內(nèi)做生意及居住，你便必須購(gòu)買或租用國(guó)內(nèi)的物業(yè)。 此外，房地產(chǎn)的旺盛亦標(biāo)志著一個(gè)國(guó)家或城市的繁榮。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展亦促進(jìn)工商業(yè)的活動(dòng)及投資。因此企業(yè)家對(duì)工商業(yè)用途的樓宇亦會(huì)相應(yīng)增加需求。結(jié)果造成工商業(yè)樓宇的需求與住宅樓宇互相競(jìng)爭(zhēng)。土 地資源的分配則會(huì)根據(jù)市場(chǎng)上最大經(jīng)濟(jì)效益的運(yùn)用而決定。故此高經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)樓宇將集中在核心地帶，而較低經(jīng)濟(jì)效益的住宅樓宇將漸漸遷到邊緣地帶。倘若經(jīng)濟(jì)繼續(xù)成長(zhǎng)、人口不斷擴(kuò)張，則發(fā)展較遠(yuǎn)離市區(qū)的房地產(chǎn)是無(wú)可避免的。 分類 1） 住宅物業(yè) 2） 商鋪物業(yè) 3） 寫字樓物業(yè) 4） 廠房物業(yè) 5） 倉(cāng)庫(kù)物業(yè) 6） 綜合物業(yè) 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) 項(xiàng)目開發(fā)各有關(guān)單位說(shuō)明： 發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。 投資商（指投資組合）：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位。 承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工的單位。 監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。 代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)。 監(jiān)控帳戶：用于監(jiān)督發(fā)展商售房款的銀行帳戶。作用是保證售房款全 部用于該項(xiàng)目發(fā)展（監(jiān)控帳戶在預(yù)售證下方）。 設(shè)計(jì)院：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的單位，針對(duì)項(xiàng)目地盤形狀結(jié)合周邊環(huán)境，而作出物業(yè)類型、戶型間格、單位朝向、面積大小等設(shè)計(jì)方案。 物業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目交付使用后，小區(qū)日常各方面運(yùn)作管理的單位，如保安、清潔、維修等工作。 銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。 律師樓：法例并沒有文明規(guī)定房產(chǎn)買賣必須經(jīng)律師樓負(fù)責(zé)處理，但部分發(fā)展商及銀行為方便行政運(yùn)作，均有委托律師樓承辦有關(guān)簽署房地產(chǎn)預(yù)售契約、按揭貸款抵押 合同及發(fā)出收樓通知書等工作。 專業(yè)地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)： 1）房地產(chǎn)：是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。 2）房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。 3）居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 1）居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、 廣場(chǎng)用地，庭院、綠化用地的總和。 （ 2）住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。 （ 3）公建總用地：指小區(qū)全部公共建筑站地總面積之和。 （ 4）道路、廣場(chǎng)用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、綠化 帶中間寬度大于 的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。 （ 5）庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院 種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。 （ 6）總建筑面積（㎡）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公建總和。 （ 7）建筑密度： 小區(qū)內(nèi)全部建筑的基地面積之和（㎡） 小區(qū)內(nèi)總占地 面積（㎡） （ 8）建筑容積率： 小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（㎡） 小區(qū)總占地面積 （㎡） *100% 單體住宅建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名詞解釋： （ 1） 建 筑面積：指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。 （ 2） 建筑面積由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。 （ 3） 使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 （ 4） 輔助面積：是指建筑物各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 （ 5） 結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間隔墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 物業(yè)種類術(shù)語(yǔ)： 商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》（ 93 年以前）及《房屋所有權(quán)證》（ 93 年以前）或《房地產(chǎn)證》的住宅 ，業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或自留用地建設(shè)的住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn)）。 安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過(guò)行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購(gòu)房人士需符合收入限制，一般通過(guò)登記搖珠方式出售。 宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地（原意是作為村民自用）。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民長(zhǎng)期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。 住宅：主要作為居住用 途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、櫥、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線路及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。 廠房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗? 臨街鋪：作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立櫥窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。 商場(chǎng)鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個(gè)獨(dú)立營(yíng)商空間的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量是 以自身內(nèi)部為主題特色，與自然街道的臨街鋪截然不同，故商場(chǎng)多設(shè)有大型休憩、觀賞景致及寬敞空間等配套。 高層（高級(jí)高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高超過(guò) 18 層）。 （一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過(guò) 18 層）。 小高層：一般指 9 至 14 層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。 多層：指 7 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（ 7 層以上，包括 7 層帶電梯。） 別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。 復(fù)式 ：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及密封復(fù)式。 單身公寓：也稱酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介于 40—80 平方米，單位分布為長(zhǎng)方形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有單面采光）；另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。 現(xiàn)樓：已交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。 樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn) 的樓。 CBD：城市中央商務(wù)區(qū)。 CLD：中央生活區(qū)。 建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介： 地下室 /負(fù)層：指地面以下地基以上的建筑層，一般用作停車場(chǎng)或商場(chǎng)。 正負(fù)零零 /+00：指項(xiàng)目建筑進(jìn)度已達(dá)到地面水平，通常完成負(fù)層后就到 +00。 裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其他配套設(shè)施。 架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。 奠基：指地盤實(shí)際開始施工階段，一般皆舉行奠基儀式以示隆重及標(biāo)志項(xiàng)目正式破土 動(dòng)工興建。 封頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。 三通一平：指地盤土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整。 七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進(jìn)行土地平整。 土建成本：按普通粗裝修商品房土建成本分類， 9 層以下無(wú)電梯（多層）約￥ 1000~1100 元 /㎡； 9 至 15 層帶電梯（小高層）約￥ 1500 元 /㎡； 20 層左右電梯高層約￥ 1700 元 /㎡。 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅 磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。 剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。 混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便拆移，否則有垮下來(lái)的危險(xiǎn)。 樓板（樓層厚度）：多層一般為 8—10 厘米，高層在 10 厘米以上。 外墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。 內(nèi)墻：?jiǎn)挝焕锩娴拈g隔墻體。 樓高：地面 到樓底的高度，一般室內(nèi)為凈高 米。 交樓（交吉）：經(jīng)過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收的單位，收樓標(biāo)準(zhǔn)為客人領(lǐng)取鑰匙的日期。 套房：通常指帶有洗手間的房間，而較大套房還包括有書房及衣帽間。 毛坯房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無(wú)間隔）。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類裝修。（外墻，內(nèi)墻，地面，廚廁，窗，電路） 長(zhǎng)條形設(shè)計(jì)：指樓宇整體設(shè)計(jì)呈長(zhǎng)方形形狀，即單位分布于兩旁，中間留有走廊作通道。這 設(shè)計(jì)多用于早期多層大廈及公寓，缺點(diǎn)在于存有黑廳、黑廁及通風(fēng)不足情況。 井形設(shè)計(jì)：傳統(tǒng)一梯八戶高層大廈設(shè)計(jì)，即樓宇呈“井”形狀。其好處在于室內(nèi)間隔四正，擺放家具方便；惟缺點(diǎn)為空間過(guò)于單調(diào)，部分單位走廊長(zhǎng)及采光面略嫌不足，并且存在樓望樓情況。 鉆石形：見圖，其好處在于采光面足，客飯廳分布明顯及每個(gè)房間均享有廣闊視野；而缺點(diǎn)則是角位較多，加深擺放家私難度。 品字形：指一梯三伙，單位設(shè)計(jì)呈“品”字分布。其好處在于戶戶三面單邊，采光面及通風(fēng)充足，缺點(diǎn)則普遍為大面積單元，且容積率難以用盡。 弧形設(shè)計(jì)：若項(xiàng)目地盤正對(duì)優(yōu)美 景觀，如海景及湖景等，為使大部分單位能欣賞美景，故設(shè)計(jì)上將多個(gè)單位同時(shí)朝向一面，藉此增加單位價(jià)值，其缺點(diǎn)為施工難度加大，而單位內(nèi)亦無(wú)可避免地令部分面積不能有效利用。 躍式設(shè)計(jì)：指單位內(nèi)部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用功能及彰顯豪華氣派感覺。 飄樓；指樓房向外飄出，地面無(wú)支柱的樓層，建筑面積按其水平投影計(jì)算。 飄臺(tái)：若外飄、稱飄陽(yáng)臺(tái)，建筑面積按其水平投影面積的一半計(jì)算， 窗臺(tái)：指單位內(nèi)面積部分向外飄出，藉此加強(qiáng)采光效果，基本上只可作為擺放雜物或裝飾用途。一般離地面約 30 或 70 厘米。 曲尺窗：指窗面 積部分是“ L”形，以便加強(qiáng)采光及視野效果，達(dá)到擁有 180 度景觀。 建基面積：即建筑基地面積，指建筑物的首層外墻勒腳線以上外圍水平投影的占地面積。 用地面積：指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、天井、庭院、通道等占地面積的總和。 共用地面積：指兩個(gè)或以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割的土地范圍。 技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。 騎樓：指建在馬路旁，底層是人行道的樓房一部分。 飄檐：指