【正文】 房地產(chǎn)基礎知識 2023/1/22 1 熱線房產(chǎn) 課程大綱 一、房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場 三、房屋分類 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 五、幾個要注意的地方 2023/1/22 2 熱線房產(chǎn) 一、房地產(chǎn) （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 a)土地 b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權 注：房地產(chǎn)物權除所有權以外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。 2023/1/22 3 熱線房產(chǎn) 一、房地產(chǎn) （二）地產(chǎn)的概念與分類 即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 地產(chǎn)的類型： 居住用地 工業(yè)用地 倉庫用地 交通用地 市政用地 商業(yè)服務用地 公共綠化用地 教科文衛(wèi)設施用地 港口碼頭用地 軍事用地 其他用地 2023/1/22 4 熱線房產(chǎn) 一、房地產(chǎn) （三）土地所有權的概念與劃分 土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。 土地所有權可以分為： 國有土地 集體土地 2023/1/22 5 熱線房產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場 （一）房地產(chǎn)市場的概念： 狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。 廣義概念： （ 1）土地的出讓、轉讓、開發(fā) （ 2）房地產(chǎn)買賣租賃、轉讓、互換、抵押 （ 3）一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。 2023/1/22 6 熱線房產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場 （二）房地產(chǎn)市場的分類： 房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)三級市場 2023/1/22 7 熱線房產(chǎn) 房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)的一級市場是指土地交易市場。 是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制全國所有土地都歸國家所有。 二、房地產(chǎn)市場 2023/1/22 8 熱線房產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)的二級市場是增量房交易市場。 主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建筑物的所有權一并轉讓給房地產(chǎn)消費者。二級市場也指新建造的第一次上市出售的房屋。 2023/1/22 9 熱線房產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)三級市場： 即存量房交易市場（二手房市場）。 是房地產(chǎn)所有者（企業(yè)、單位和個人）將房地產(chǎn)使用權或所有前再次轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。 2023/1/22 10 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 住宅的種類繁多 （ 1）按樓體高度分類： 主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 （ 2）按樓體結構形式分類： 主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混結構、鋼結構等。 2023/1/22 11 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 （ 4）按房屋型分類： 主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。 （ 5）按房屋政策屬性分類： 主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。 2023/1/22 12 熱線房產(chǎn) 一 、 按樓體高度分類： 主要分為低層 、 多層 、 小高層 、 高層 、 超高層等 。 低層住宅 （ 2層以下 ） 主要是指 （ 一戶 ） 獨立式住宅 、 （ 二戶 ） 聯(lián)立式住宅和 （ 多戶 ）聯(lián)排式住宅 。 三、房屋分類 2023/1/22 13 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 多層住宅 （ 2層以上 ， 8層及 8層以下 ） 多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通 ， 是一種最具有代表性的城市集合住宅 。 與高層住宅相比 ， 其具有的優(yōu)勢： （ 1） 在建設投資上 ， 多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯 、 高壓水泵 、 公共走道等方面的投資 。 （ 2） 在戶型設計上 ， 多層住宅戶型設計空間比較大 ， 居住舒適度較高 。 （ 3） 在結構施工上 ， 多層住宅通常采用磚混結構 ， 因而多層住宅的建筑造價一般較低 。 三、房屋分類 2023/1/22 14 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 但多層住宅也有不足之處 ， 主要表現(xiàn)在： （ 1） 底層和頂層的居住條件不算理想 ， 底層住戶的安全性 、 采光性差， 廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設電梯而上下不便 。 此外屋頂隔熱性 、 防水性差 。 （ 2） 難以創(chuàng)新 。 由于設計和建筑工藝定型 ， 使得多層住宅在結構上 、建材選擇上 、 空間布局上難以創(chuàng)新 ， 形成 “ 千樓一面 、 千家一樣 ” 的弊端 。 如果要有所創(chuàng)新 ， 需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。 多層住宅的平面類型較多 ， 基本類型有梯間式 、 走廊式和獨立單元式 。 三、房屋分類 2023/1/22 15 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 小高層住宅 （ 8層以上 ， 16層及 16層以下 ） 一般而言 ， 小高層住宅主要指 8層 ~16層高的集合住宅 。從高度上說具有多層住宅的氛圍 ， 但又是較低的高層住宅 ， 故稱為小高層 。 對于市場推出的這種小高層 ， 似乎是走一條多層與高層的中間之道 。 這種小高層較之多層住宅有它自己的特點： （ 1） 建筑容積率高于多層住宅 ， 節(jié)約土地 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低 。 （ 2） 這種小高層住宅的建筑結構大多采用鋼筋混凝土結構 ，從建筑結構的平面布置角度來看 ， 則大多采用板式結構 ， 在戶型方面有較大的設計空間 。 三、房屋分類 2023/1/22 16 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 （ 3） 由于設計了電梯 ， 樓層又不是很高 ， 增加了居住的舒適感 。 但由于容積率的限制 ， 與高層相比 ， 小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高 ， 這就要求開發(fā)商在提高品質方面花更大的心思 。 三、房屋分類 2023/1/22 17 熱線房產(chǎn) 三、房屋分類 高層住宅 （ 16層以上 ， 30層及 30層以下 ） 高層住宅是城市化 、 工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物 ， 依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓 。 高層住宅的優(yōu)點： 高層住宅土地使用率