【正文】 江西九江廬山西海項(xiàng)目 前期策劃報(bào)告 Q1：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與基礎(chǔ)？ 必須明確的 2個(gè)前提 本項(xiàng)目 項(xiàng)目基礎(chǔ)： 項(xiàng)目位于中國(guó)中部，江西九江柘林湖 云居山風(fēng)景區(qū) ? 項(xiàng)目位于中國(guó)江西省九江市永修縣廬山西海云居山 — 柘林湖風(fēng)景名勝區(qū)，緊鄰風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美的柘林湖。 ? 與城市距離： 南昌 — 80km 九江 — 90km 廬山 — 82km 武漢 — 280km 長(zhǎng)沙 — 320km 合肥 — 430km 上海 — 820km 昌北機(jī)場(chǎng) — 60km 九江機(jī)場(chǎng) — 60km 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 680平方公里，原生態(tài)極致資源 ?680平方公里國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有 308平方公里水域面積 ?距南昌市 80公里，距九江市 90公里，與廬山、鄱陽(yáng)湖構(gòu)成贛北旅游體系中的金三角格局。 ?居山 — 柘林湖（廬山西海）風(fēng)景區(qū)位于江西省北部九江市西南，跨永修、武寧兩縣。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 680平方公里原生態(tài)極致資源 ? 資源優(yōu)勢(shì) 1：最健康的水 ，凈水面積 308平方公里，國(guó)家一級(jí)水質(zhì)，能見(jiàn)度 11米，總?cè)萘?80億立方米，相當(dāng)兩個(gè)太湖 ? 資源優(yōu)勢(shì) 2：最唯美的島嶼 ，有著最豐富與唯美的原生態(tài)島嶼資源 —— 3畝以上島嶼 1667個(gè)， 5畝以上島嶼 997個(gè) ? 資源優(yōu)勢(shì) 3：最有靈氣的山 ，中國(guó)佛教協(xié)會(huì)領(lǐng)袖的搖籃，全國(guó)佛教三大樣板叢林之首，世界坐禪中心 ? 資源優(yōu)勢(shì) 4：最原生態(tài)的回歸 ，罕見(jiàn)的桃花水母，全國(guó)最大的水母繁衍地，植物 2023余種， 1000多畝原始栓皮櫟群 ? 資源優(yōu)勢(shì) 4：最養(yǎng)生的資源 ，每立方厘米大氣負(fù)氧離子含量 15萬(wàn)個(gè)，國(guó)家一級(jí)空氣，達(dá)到國(guó)家醫(yī)療礦泉水標(biāo)準(zhǔn)的原生態(tài)溫泉 中國(guó)最具震撼力的山水資源 關(guān)鍵詞：“健康 唯美 養(yǎng)生 靈氣 生態(tài)” Q1—— 資源：原生態(tài)旅游區(qū)，與生俱來(lái)的極致資源。 必須明確的 2個(gè)前提 Q2：項(xiàng)目將面臨怎樣的困境？ 環(huán)渤海城市群 珠三角城市群 長(zhǎng)三角城市群 南昌 困境 1：缺乏高收入城市群依托 ? 根據(jù)社科院發(fā)布的《 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》顯示， 中國(guó)城市間差距縮??； 但最具競(jìng)爭(zhēng)力城市仍以珠三角、長(zhǎng)三角與環(huán)渤海城市為主 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名 —— 社科院《 2023年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》 困境 2：城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱 中國(guó)二、三線城市發(fā)展曲線 一線城市 二線城市 三線城市 核心城市群 省會(huì)城市 市級(jí)城市 ?南昌 GDP為 一線城市 1/6。九江城市GDP為一線城市 GDP的 7%。 ?按照仲量聯(lián)行城市發(fā)展評(píng)估，南昌處在二、三線城市中的 起步階段，發(fā)展空間大 千島湖發(fā)展借鑒 —— 千島湖已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎和動(dòng)力 ?區(qū)位基礎(chǔ)： 千島湖景區(qū)位于長(zhǎng)三角內(nèi)的浙江省淳安縣，距上海、南京、杭州分別約 300、450、 170公里 ?資源基礎(chǔ)： 總面積 982平方公里，其中湖區(qū)面積 573平方公里 ，因湖內(nèi)擁有星羅棋布的 1078個(gè)島嶼而得名。 ?經(jīng)濟(jì)效益： 千島湖景區(qū)旅游已成為淳安縣主要經(jīng)濟(jì)支柱， 年創(chuàng)產(chǎn)值占全縣 GDP20%，年創(chuàng)稅收占全縣財(cái)政收入 25% ?旅游地產(chǎn)發(fā)展： 經(jīng)過(guò) 30年較長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)，景區(qū)逐漸由單一觀光型向集觀光、休閑、度假于一體的綜合型景區(qū)過(guò)渡。 千島湖發(fā)展借鑒 —— 千島湖的發(fā)展主要得益于依托周邊城市群的強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與區(qū)域旅游的成熟發(fā)展 嘉興 韶興 杭州 千島湖 黃山 ?千島湖位于杭州 黃山旅游帶上，成熟旅游快速拉動(dòng)千島湖的旅游發(fā)展 ?千島湖周邊城市具有強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力： 城市 2023年城市GDP(億元 ) 2023年綜合競(jìng)爭(zhēng)力 排名 上海 3 杭州 12 寧波 20 溫州 2530 45 紹興 52 嘉興 65 金華 87 衢州 126 困境 3：區(qū)域旅游發(fā)展基礎(chǔ)較弱 旅游景區(qū) 所處城市 城市 GDP（ 2023） 景區(qū)人流量（ 2023） 太湖 蘇州 572 572 陽(yáng)朔 桂林 720 720 千島湖 杭州 5099 500 普陀山 杭州 5099 378 黃山 黃山 266 235 廬山 九江 830 445 九寨溝 四川阿壩 109 157 天池 新疆昌吉 69 112 長(zhǎng)白山 吉林白山 370 107 2023年接待游客 2023年旅游總收入 浙江 24980萬(wàn)人 云南 12513 萬(wàn)人 億 江西 9392萬(wàn)人 675億 ?江西景區(qū)流量及旅游業(yè)發(fā)達(dá)程度落后于國(guó)內(nèi)其它省份。 ?江西旅游景區(qū)呈 點(diǎn)式分布 ，未形成聚合發(fā)展的旅游帶。 云南旅游地產(chǎn)的啟示 —— 云南具有強(qiáng)的旅游基礎(chǔ)，但城市的發(fā)展極大地制約旅游地產(chǎn)的發(fā)展 項(xiàng)目旅游地產(chǎn)的成功運(yùn)作 —— 區(qū)域運(yùn)營(yíng) 旅游資源運(yùn)營(yíng) 旅游城市 2023年接待游客 (萬(wàn)人 ) 2023年旅游總收入(億元 ) 2023商品房均價(jià) (元 /平米 ) 2023商品住宅成交量（萬(wàn)平米） 杭州 14507 南京 7361 1047 三亞 10500 ?？? 4918 250 九江 1500 100 3003 大理 3449 麗江 2580 昆明 3080 221 4981 574 困境 4：中國(guó)沒(méi)有好的區(qū)域運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)模式先例 ① 華僑城受規(guī)模限制，區(qū)域開(kāi)發(fā)力度較小 ② 華僑城項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)較好 ③以“城市第一居所”作為開(kāi)發(fā)方向 華僑城 —— 主題樂(lè)園旅游地產(chǎn)模式 ① 高爾夫 +酒店 +別墅的開(kāi)發(fā)模式 ② 依托高城市基礎(chǔ) （高收入或度假目的地） ③自成一體，對(duì)區(qū)域推動(dòng)力弱 碧桂園 —— 度假村旅游地產(chǎn)模式 困境 5：旅游地產(chǎn)進(jìn)入大存量時(shí)代 擁有高爾夫的 5A景區(qū) 武夷山 黃山 青城山 泰山 九寨溝 海南旅游圈 云南旅游圈 …… 中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)性旅游資源開(kāi)發(fā)時(shí)代 第一高地：海南、云南 目前已經(jīng)基本瓜分結(jié)束 第二高地：城市群周邊資源地塊 進(jìn)入門(mén)檻高，拿地成本高 第三高地：知名景區(qū) 正在激烈瓜分中 …… 三大城市群 金佛山 陽(yáng)朔 項(xiàng)目區(qū)域制約性強(qiáng)， 如何從發(fā)展的角度思考項(xiàng)目的方向？ ① 缺乏高收入城市群依托 ② 城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱 ③區(qū)域旅游發(fā)展基礎(chǔ)較弱 ④中國(guó)沒(méi)有好的城市運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)模式先例 項(xiàng)目面臨的主要困境： ⑤旅游地產(chǎn)進(jìn)入大存量時(shí)代 2個(gè)前提 1個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 項(xiàng)目的方向 —— 客戶發(fā)展的視角 資源：原生態(tài)旅游區(qū)，與生俱來(lái)的極致資源。 困境：項(xiàng)目旅游地產(chǎn)運(yùn)作要有更高的視野。 —— 社會(huì)發(fā)展的視角 —— 區(qū)域發(fā)展的視角 資料來(lái)源：世聯(lián)研究 嬰兒潮 時(shí)間 當(dāng)前年齡 特征 第一次 建國(guó)后 4955年 5561 步入老齡，對(duì)房產(chǎn)的自住購(gòu)買(mǎi)基本沒(méi)有，多將購(gòu)房作為一種投資手段 第二次 6270年 （當(dāng)前消費(fèi)主體） 4048 投資、換房的動(dòng)蕩階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)與社會(huì)地位 第三次 8087年 （當(dāng)前消費(fèi)主體） 2330 即將進(jìn)入社會(huì)開(kāi)始工作，多為獨(dú)生子女，自身無(wú)積蓄，但多有來(lái)自父輩的資金支持，首次臵業(yè)需求容易提前產(chǎn)生 “ 60年代的嬰兒潮一代”，中國(guó)的財(cái)富中堅(jiān)力量 客戶視角 趨勢(shì) 1 4050歲是置業(yè)的高峰期，嬰兒潮一代將在 2023年達(dá)到置業(yè)頂峰，對(duì)中國(guó)發(fā)展起著重要影響 —— [美 ]哈里 〃S〃 登特《下一個(gè)大泡泡》 4049歲是臵業(yè)的高峰，既是消費(fèi)高峰，也是房?jī)r(jià)高峰 。 45歲是嬰兒潮一代的臵業(yè)高峰均值， 2023年中國(guó)將迎來(lái)臵業(yè)頂峰。 主流富裕階層將進(jìn)入 準(zhǔn)退休 狀態(tài)，從居住到生活本源的回歸轉(zhuǎn)型 生活中的事件 平均年齡 進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng) 20 通貨膨脹（約是進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)后 3年） 23 革新 23 成家 26 購(gòu)買(mǎi)第一套房子 28 貸款高峰 32 住房支出高峰（終極改善型居住） 42 負(fù)債高峰 42 支出高峰 48 投資高峰 54 事業(yè)高峰 58 退休（通貨膨脹率下降） 63 凈資產(chǎn)高峰 64 資料來(lái)源：世聯(lián)研究 購(gòu)房、換房的高峰時(shí)期 投資的高峰時(shí)期 從自住到享受 主流富裕階段的生活本源回歸，意味著中國(guó)地產(chǎn)泛明星時(shí)代的結(jié)束 回顧 10年之間 ,中國(guó)別墅走過(guò)的軌跡： 別墅曾豪無(wú)疑問(wèn)成為成功的標(biāo)簽，炫富的深層需求帶來(lái)別墅的 泛明星時(shí)代 。 一：賣(mài)形態(tài) 身份購(gòu)買(mǎi) 二：賣(mài)資源 環(huán)境購(gòu)買(mǎi) 三：賣(mài)圈層 品質(zhì)購(gòu)買(mǎi) 四：賣(mài)品牌 投資購(gòu)買(mǎi) 別墅的“泛明星”呼喚時(shí)代變革 客戶視角 趨勢(shì) 1 短期投機(jī)投資基本退出市場(chǎng)， 60～ 70年代富裕階層別墅需求變化， 泛明星時(shí)代的繁榮似乎面臨拐點(diǎn)！ 生活本源回歸的關(guān)注成為趨勢(shì) —— ①高污染下生存環(huán)境的健康高關(guān)注。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華夏地理社區(qū)、新華社、環(huán)境生態(tài)網(wǎng) 社會(huì)視角 趨勢(shì) 2 中國(guó) 15億人口中， 生活在城市 新建 50， 000幢高層建筑 170套新的大眾交通系統(tǒng)（比較而言 歐洲目前僅有 70套） 年消耗 9億噸原油，進(jìn)口量近 80%（已考慮單位 GDP每五年降耗 17%— 18%） 年消耗 44億噸原煤，進(jìn)口其中的 20% 溫室氣體排放 150億噸 CO2 鋼需求量 7億 5千 5百萬(wàn)噸（ 2023年） 水泥需求量 17億 5千萬(wàn)噸（ 2023年） 汽車(chē)（輕型） 2億 9千 1百萬(wàn)輛 2030年幾個(gè)基本數(shù)據(jù) 生活本源回歸的關(guān)注成為趨勢(shì) —— ②控制高能耗的低碳生態(tài)趨勢(shì)。 社會(huì)視角