房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案例(已修改)
2025-01-12 03:44 本頁(yè)面
【正文】 案例 1 房產(chǎn)商未取得預(yù)售許可證的 ,能否主張合同無(wú)效 萬(wàn)某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書(shū) ,協(xié)議書(shū)約定 ,某房地產(chǎn)公司將其正在開(kāi)發(fā)的某小區(qū)住宅樓一商品房出售給萬(wàn)某 ,房?jī)r(jià)為 30萬(wàn)元 .付款方式為分期付款 .某房地產(chǎn)公司保證房屋于 2023年 6月竣工 ,且在2023年 5月前辦妥房產(chǎn)證 .合同簽訂后 ,萬(wàn)某按約交付了一部分房款 .2023年 6月份 ,該棟房屋竣工后 ,萬(wàn)某搬入居住 .當(dāng)萬(wàn)某多次催促某房地產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時(shí) ,某房地產(chǎn)公司以種種理由推脫 .萬(wàn)某后經(jīng)查詢(xún)得知 ,該房地產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房 ,以致現(xiàn)在因欠缺相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證 .萬(wàn)某遂向法院起訴 ,要求確認(rèn)與某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 ,并判決該房地產(chǎn)公司返還萬(wàn)某所交購(gòu)房款 30萬(wàn)元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失 .后據(jù)法院查明 :到原告萬(wàn)某起訴時(shí) ,被告某房地產(chǎn)公司仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證 . 解析 :依我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定 ,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合五證齊全 .本案中被告某房地產(chǎn)公司故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí) ,屬欺詐行為 ,可主張撤銷(xiāo)合同 . 《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同紛紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房合同時(shí)，具有下列情形之一的，導(dǎo)致合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任 ：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房銷(xiāo)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 故萬(wàn)某依法要求某房地產(chǎn)公司返還已購(gòu)房款及利息并要求賠償損失的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，應(yīng)予支持。 案例 2 未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買(mǎi)賣(mài) ,效力應(yīng)如何確定 孫某將一商品房以 7萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給金某 ,雙方簽訂了書(shū)面合同 .之后 ,金某搬進(jìn)此房居住 ,但未辦理房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù) .此后 ,孫某又以 8萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋賣(mài)給劉某 ,雙方到市房管部門(mén)辦理了房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù) .孫某將 7萬(wàn)元房款退還給金某 ,并要求金某搬出該房屋 .金某認(rèn)為雙方已簽訂合同 ,自己入住該房已很長(zhǎng)時(shí)間 ,享有房屋產(chǎn)權(quán) ,孫某的行為屬于違約行為 ,拒絕退房 .孫某向法院提起訴訟 ,要求判決金某退房 . 解析：未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，買(mǎi)方不能取得房屋所有權(quán)。在本案中，孫某和金某只簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，而沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，因此不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，金某無(wú)權(quán)享有房屋所有權(quán)。但不能以此認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因?yàn)樗藱?quán)變更登記手續(xù)僅是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的條件。 本案中孫某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，金某應(yīng)當(dāng)退房，房屋所有權(quán)應(yīng)歸劉某所有 案例 3 房屋造價(jià)上漲的 ,能否變更合同 錢(qián)某與某公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同 :錢(qián)某購(gòu)買(mǎi)某公司一商品房 ,房屋每平方米單價(jià)為3000元 .預(yù)售合同簽訂后 ,錢(qián)某如約向某公司支付房?jī)r(jià)款 .此后 ,由于市場(chǎng)上建筑材料價(jià)格上漲 ,貸款利率
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