某地產(chǎn)品類規(guī)劃(已修改)
2025-01-10 04:53 本頁面
【正文】 交流：品類規(guī)劃 2023年 3月 8日 1. 從產(chǎn)品分類說起 房地產(chǎn)（住宅）的分類有哪些？ 土地屬性 【住宅的產(chǎn)品特征】：受四個方面的影響 區(qū)位、地理位置 周邊配套、環(huán)境 產(chǎn)品屬性 小區(qū)內(nèi)環(huán)境和配套 房屋 （單體、戶型） 常見分類： ? 多層、小高層、高層 ? 容積率 （高、中、低） ? 檔次 （高、中、低檔） ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?房屋 什么是萬科的產(chǎn)品分類？ 【 萬科產(chǎn)品分類 = 客戶 + 土地 + 產(chǎn)品 】 基于客戶 土地 產(chǎn)品的三角關(guān)系：在 合適的土地 上為 合適的客戶 提供與之 匹配的產(chǎn)品 ！ 產(chǎn)品 土地 客戶 市場 客戶導向的產(chǎn)品分類方式！ 2. 萬科的品類規(guī)劃 什么是萬科的品類？ 【 產(chǎn)品品類：客戶＋土地＋產(chǎn)品 】 產(chǎn)品 土地 客戶 品類 客戶是什么？ 產(chǎn)品 土地 客戶 客戶是什么？ 【 11類客戶劃分】 經(jīng)過客戶細分，形成了統(tǒng)一的客戶描述！ 產(chǎn)品 土地 客戶 “富貴” 和“務(wù)實” 不在現(xiàn)階段品類規(guī)劃范圍內(nèi)！ 客戶是什么？ 【 客戶細分的三個緯度 】 家庭生命周期 購買動機 社會標志 社交娛樂 照顧老人 工作場所 獨立空間 －－－－ 中老年核心 老人＋青年 中年三口之家 小太陽 自由青年 －－－－－ 支付能力 低 中 高 客戶細分的標準： 家庭生命周期 、 支付能力 、 購買動機 （客戶價值） 產(chǎn)品 土地 客戶 客戶是什么？ 【客戶 家庭生命周期 】 家庭生命周期的分類： 產(chǎn)品 土地 客戶 家庭核心不同，對產(chǎn)品的需求和關(guān)注點也有不同！ 核心單元數(shù)目會影響居住空間的需求 孩子核心：考慮孩子學習、成長 為了自己：考慮自己生活便利、工作方便 為了老人：考慮老人養(yǎng)老 ? 單核心家庭： 青年之家、空巢 ? 雙核心家庭： 青年持家、小太陽、后小太陽 ? 三核心家庭： 孩子三代、老人三代 客戶是什么？ 【客戶 支付能力 】 支付能力隨著家庭生命周期的變化而變化！ 產(chǎn)品 土地 客戶 市場 60 70 80 90 100以上 青年之家 小小太陽 小太陽 后小太陽 中年之家 老年之家 孩子三代 青年持家 家庭生命周期 支付能力（萬） 富貴之家 老年之家 25以下 : 2529: 3034: 3539: 4044:90 4549: 5054: 55以上 : 務(wù)實之家 客戶是什么？ 【客戶購房動機 （客戶價值） 】 產(chǎn)品 土地 客戶 購房動機 首次置業(yè) 棲居 結(jié)婚 外地安家 長大成人 改 善 環(huán)境改善 面積增加 享受生活 休閑度假 安享晚年 成功人生 投 資 目前品類規(guī)劃不包含投資客 品質(zhì)提高 客戶是什么？ 產(chǎn)品 土地 客戶 市場 60 70 80 90 100以上 青年之家 小小太陽 小太陽 后小太陽 中年之家 老年之家 孩子三代 青年持家 家庭生命周期 支付能力（萬） 富貴之家 老年之
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