高劍某地產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(已修改)
2026-01-01 08:11 本頁面
【正文】 萬科集團建筑研究中心副總策劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營銷策劃—— 產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析 （下）產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于：避免土地錯配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。讓更多的房子分享優(yōu)勢資源；讓更少的房子分擔不利因素的影響。在對 土地認知 的基礎(chǔ)上，通過 多方案 分析比較，確定指標產(chǎn)品定位指標三大類：?各類建筑面積指標，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會所 ……. ）?產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）?戶型配比（多大的產(chǎn)品）方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)?點 or板？圍合 or行列？高 or小高？ ………..?主入口；商業(yè) ……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計深化方向概念設(shè)計規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力土地價值最大化的選擇深圳萬科城萬科城總體規(guī)劃 —— 土地價值最大化的選擇項目占地 40萬平米，容積率，總建筑面積 44萬平米。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價值最大化原則別墅 +高層價值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計向上一級靠攏從市場角度看設(shè)計深圳萬科城深圳萬科城以市場為導向的規(guī)劃設(shè)計北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬㎡ 會所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶價值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計最大化的軸線，不是直線■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會所。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化 ， 95％戶型均可看到江景?！?曲線連板 ”由 “Y 型一核三 ” 及 “ 一核二 ” 兩類單元拼接組成。原來方案 ：斜向建筑均為單棟每個院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：斜向建筑為兩棟聯(lián)體 （增加最好朝向的樓棟）除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。長沙金域藍灣項目 別墅 /平高層河景：7000元 /平高層非河景：5000元 /平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率 ；占地 33萬平米；總建筑面積 99萬平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場，生意人多，老板們重風水。外側(cè)東向、南向有水。中心無水，造水景。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬澳幣 /套小高層 60萬澳幣 /套1棟別墅占地相當于小戶型 45套1棟小高層銷售額相當于 20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門金域藍灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫，100萬平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。北向設(shè)觀景陽臺。如果北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競爭力及盈利能力入口會所商業(yè)街提升項目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會所的經(jīng)營問題星河灣在入口處設(shè)置會所商業(yè)街，提升項目整體形象；用門口的五星級酒店解決會所問題，使得業(yè)主享受到五星級酒店的會所服務。萬科項目，只有 10% 業(yè)主常到會所消費，主要消費是打麻將。入口會所商業(yè)街提升項目整體形象 —— 星河灣仁恒河濱城 位于浦東，總建面 70萬平，分 3期開發(fā)n完全人車分流，地下大車庫，車全部進入地下。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。n1層門廳，休息；從門廳下到地下，地下有電瓶車，帶客戶到自己家樓下長沙郡原廣場容積率最大化，效益最大化如何從市場角度挖掘地塊價值別墅 20230元 /㎡，高層 60007000元/平米。問題：水景縮小 1/3，價格會不會受影響？不是說賦予項目盡可能多的資源，項目價格就一定能上升。資源多價格高是趨勢，但有臨界點原來容積率做夠了。現(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房信陽項目的分析比較邏輯：把項目一分為二，視為兩個項目；一塊純洋房，一塊純高層。開發(fā)商最關(guān)心現(xiàn)金流問題如何從市場角度挖掘地塊價值圍繞客戶價值提供豪
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