【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第35頁 共35頁《深圳市二手房買賣合同》之律師逐條解析版（上） (200971 20:21:09) [發(fā)送到微博] 分類：未分類 　標簽：張茂榮律師深圳二手房律師團| 深圳二手房交易寶典——《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團首席律師張茂榮解析說明：本解析版是本律師對深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》2008版（2007年8月1日實施，2008年1月1日修訂）的逐條解讀。本解析版對本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風險及其防范進行了特別提示，是本律師多年來工作經(jīng)驗的總結(jié)，具有極強的實用性，實為二手房交易雙方、居間方、擔保公司、按揭銀行必讀版本。本解析僅代表本律師個人意見，并不代表相關(guān)媒介意見，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評指正。本解析版版權(quán)歸本律師所有，任何單位、個人使用、復制、轉(zhuǎn)載需注明本律師創(chuàng)作人身份，否則構(gòu)成侵權(quán)，本律師保留追究法律責任的權(quán)利。深圳市二手房預約買賣及居間服務合同深（ ）居間第（ ）號特 別 提 示本合同為示范文本，各方當事人簽訂本合同前，應當仔細閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場所現(xiàn)場懸掛）的內(nèi)容?！緩埫瘶s律師解析】示范文本的基本含義是示范作用，而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買賣合同，只要內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定同樣有效，任何一方當事人都不能因此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔違約責任。本合同文本由“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商,可對本合同的內(nèi)容作修改、補充，修改、補充的內(nèi)容應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定?！緩埫瘶s律師解析】本合同屬格式條款，未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定，一般情況下附件約定與格式條款不一致的，以附件約定為準。買方在簽訂本合同前，應當對本合同所涉房地產(chǎn)進行實地考察，對房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學校及附著于該房地產(chǎn)之上的學位、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務如實提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。【張茂榮律師解析】本條規(guī)定了買方的注意義務和賣方的如實告知義務，買方不應僅限于賣方或居間方的介紹，而應多方了解，查證屬實。賣方故意隱瞞事實真相或告知虛假情況欺詐買方簽訂合同的，買方有權(quán)要求變更或者撤銷。為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方式進行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。【張茂榮律師解析】資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全，中天事件對居間方監(jiān)管的風險暴露無遺，強烈建議將首期款及大筆定金監(jiān)管于銀行，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款見第6條、第8條解析。買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過戶過程中，應當仔細閱讀所簽署的公證委托書內(nèi)容。對外所授權(quán)限，應當在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應當親自到場，避免出現(xiàn)交易風險?！緩埫瘶s律師解析】全權(quán)委托公證書是委托人賜予代理人（受托人）的尚方寶劍，代理人持該公證書在授權(quán)范圍內(nèi)可以不經(jīng)過委托人同意任意處分或購買物業(yè)、代理簽約、收付款等，由此產(chǎn)生的所有法律后果均由委托人承擔（條款中辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買賣雙方應當親自到場的規(guī)定僅是建議條款，在買賣雙方出具全權(quán)委托公證后即使不親自到場，代理人也有權(quán)代為辦理）。目前委托書均由擔保公司或居間方提供，尚無官方版本，建議仔細逐條審驗內(nèi)容，并建議業(yè)主做公證時指明買受人、成交價、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低價轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時應及時終止委托并函告相關(guān)機關(guān)。政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標準的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過規(guī)定標準收取傭金。【張茂榮律師解析】居間方促成交易后有權(quán)獲取傭金，除合同約定之外不應當再收取任何其他費用，如買賣雙方成交后拒付傭金，居間方有權(quán)起訴索賠。買方、賣方、居間方在本合同簽訂時應同時在場，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實性?！緩埫瘶s律師解析】本條屬于倡議性條款，實踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時在場），此時合同在后一方簽字后生效，先簽一方應備份以防止后簽一方簽字時另行增加或修改內(nèi)容。如居間方以需公司蓋章為由要求全部收回合同，交易雙方應制作備份并由居間方簽約人簽字認可。居間方應當具有主管部門核發(fā)的備案證書和營業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過網(wǎng)站（）“信用公示”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的相關(guān)資料?！緩埫瘶s律師解析】根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同才無效，居間方方無資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間僅是違規(guī)，并沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所居間合同仍然有效，買賣任何一方不得因此拒絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。當事人基本信息（略）： 【張茂榮律師解析】本條信息是26條各方約定的送達地址，填寫不準確將可能導致無法及時接收相關(guān)文件，故應盡量填寫完整，通訊地址、聯(lián)系電話務必準確，履約過程中地址、電話變更需及時履行變更告知手續(xù)。賣方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不應使用化名、曾用名。代簽約的，應索取當事人的授權(quán)委托書，以確保有效代理。各方應備存對方身份證復印件，以備發(fā)生糾紛后訴訟使用（深圳法院訴訟要求提交對方身份證復印件）。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房地產(chǎn)預約買賣和居間服務事宜，達成如下協(xié)議：第一部分 房地產(chǎn)預約買賣第一條 【擬轉(zhuǎn)讓標的】 賣方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于： 。 房地產(chǎn)證號為： 。房地產(chǎn)用途為： 。 登記建筑面積為： 平方米。套內(nèi)建筑面積為： 平方米。 該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。該房地產(chǎn)于 年 月竣工。 目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為 ，物業(yè)管理服務費為每月每平方米建筑面積人民幣： 佰 拾 元 角 分（小寫： 元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見附件一。 【張茂榮律師解析】本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹，因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)已有記載，賣方只需注意填寫的與登記的一致即可，如填寫與登記或?qū)嶋H情況不符，買方可能會追究賣方欺詐售房的責任。第二條 【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第 種： 該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。 該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起 日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。 該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方需委托擔保公司擔保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起 日內(nèi)與擔保公司簽訂服務合同，辦理贖樓手續(xù)，買方應予協(xié)助，擔保贖樓收費項目以擔保公司的服務合同為準。賣方雖有擔保公司提供擔保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應在合同約定轉(zhuǎn)移登記日期之前自行贖樓。 其他：【張茂榮律師解析】本條2規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓，3規(guī)定的是業(yè)主委托擔保公司贖樓。選擇2不必做全權(quán)委托公證，操作簡便安全，但需自己有足夠的贖樓資金。選擇3無需自籌資