【正文】 Gemdale Corporation 科學(xué)筑家 做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師 上海公司營運(yùn)中心 目錄 ? ? ? ? ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)商角色定義 房地產(chǎn)開發(fā)商 政府主管部門 施工單位 材料供應(yīng)單位 市政配套單位 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 銷售代理單位 物業(yè)管理單位 金融機(jī)構(gòu) 客戶 …… 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作是一個(gè)開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其 “資源整合者” 的角色無可替代。 資源整合者： ?資源的整合與調(diào)配控制； ?規(guī)則的制定與項(xiàng)目平臺的打造。 ： (2)角色定義 ? 不是工程建造者－－承包商管理 ? 也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理 ? 不能只顧進(jìn)度計(jì)劃－－平衡質(zhì)量、計(jì)劃與投資回報(bào) ? 要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開放 ? 要實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求 ? 創(chuàng)造客戶價(jià)值－－消除設(shè)計(jì)缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品 ? 公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào) ? 外部溝通與協(xié)調(diào) :(3)關(guān)注點(diǎn)比較 關(guān)注重點(diǎn) 土建工程師 地產(chǎn)工程師 技術(shù)管理 施工方案、工法 (1) 將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù)； (2) 將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； (3) 通過采購和過程管理保證技術(shù)參數(shù)的實(shí)現(xiàn) 。 計(jì)劃管理 施工過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制 (1) 從宏觀的層面對項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、采購、營銷、入伙進(jìn)行全面布置，甲方計(jì)劃是施工單位計(jì)劃安排的基礎(chǔ)和依據(jù)； (2) 。 質(zhì)量與安全管理 (1) 按圖施工，符合國家、地方標(biāo)準(zhǔn) (2) 如何把工程質(zhì)量做好，不出質(zhì)量安全事故。 (1) 客戶對產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)與要求； (2) 施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系。 成本管理 工程合同成本控制 (1) 項(xiàng)目的投資回報(bào)； (2) 工程造價(jià)控制。 信息管理 資料簽發(fā)規(guī)范化； 資料的管理。 (1) 流程的規(guī)范化； (2) 溝通順暢； (3) 經(jīng)驗(yàn)的沉淀與積累。 區(qū)別： 更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運(yùn)營！ (4)職責(zé)比較 工作內(nèi)容 土建工程師 地產(chǎn)工程師 技術(shù)管理 圖紙會(huì)審：錯(cuò)漏碰缺檢查 (1) 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和做法 (2) 圖紙審查：錯(cuò)漏碰缺 /功能性缺陷 /經(jīng)濟(jì)性檢查 /交付標(biāo)準(zhǔn)檢查 計(jì)劃管理 總包節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制 （ 1）基礎(chǔ)開挖 （ 2）主體結(jié)構(gòu)施工 （ 3）裝飾工程施工 （ 4）雨污水管線施工 （ 5）室外配套管線施工 （ 6）景觀工程施工 （ 7）竣工驗(yàn)收與備案 (1) 總 包工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制 (2) 分包工程施工與加供材料進(jìn)場施工協(xié)調(diào) (3) 分包工程與甲供材料的出圖 定板 招標(biāo) 進(jìn)場計(jì)劃協(xié)調(diào)與落實(shí) (4) 配合銷售對外展示工程的實(shí)施 (5) 入伙驗(yàn)收與交付 質(zhì)量與安全管理 現(xiàn)場巡視 /檢查 /整改 (1) 檢查承包商的管理體系 (2) 有效引導(dǎo)監(jiān)理 /利用監(jiān)理 (3) 技術(shù)梳理 /溝通 /交底與引導(dǎo) (4) 系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題 整改 成本管理 現(xiàn)場核查工程量 預(yù)防控制設(shè)計(jì)變更 /控制現(xiàn)場簽證 信息管理 文件簽發(fā)規(guī)范化 流程規(guī)范化 總結(jié)與案例庫建設(shè) 區(qū)別： 微觀 VS宏觀 部分 VS整體 階段 VS全局 ：（ 1） 體系的建立 各階段活動(dòng)分析 工作流程建立 培訓(xùn) 案例庫建設(shè) 工作模板建立 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立 持續(xù)改進(jìn) ： （ 2） 工作流程圖 工 程 管 理 主 要 工 作 事 項(xiàng)工程管理組織與策劃工程施工過程管理移交入伙與維修處理支 持 性 文 件工 程 成 本設(shè) 計(jì)編 制 《 項(xiàng) 目 工 程 管 理 策 劃 書 》 … …成 立 項(xiàng) 目 中 心 — — 施 工 場 地 規(guī) 劃 — — 合 同 組 織 與 策 劃 — — 梳 理 工 程 關(guān) 鍵 質(zhì) 量 控 制 點(diǎn)組 織 場 地 通 平組 織 地 形 圖 測 量 、現(xiàn) 場 放 樣組 織 圍 墻 、 開 口及 臨 建 施 工監(jiān) 理 規(guī) 劃 審 查樁 基 施 工 過 程 管 理監(jiān) 理 單 位 招 標(biāo)樁 基 單 位 招 標(biāo)總 包 單 位 定 標(biāo) 前 審 核《 工 程 施 工 承 包 合 同 》項(xiàng) 目 實(shí) 施 方 案設(shè) 計(jì) 圖樁 基 施 工 圖總 包 招 標(biāo)主 體 工 程 施 工 圖施 工 圖 審 查 與 技 術(shù) 交 底施 工 組 織 設(shè) 計(jì) 審 查基 礎(chǔ) 及 主 體 工 程施 工 過 程 管 理裝 飾 工 程施 工 過 程 管 理配 套 與 景 觀 工 程施 工 過 程 管 理承 包 商 進(jìn) 場 知 會(huì)監(jiān) 理 管 理樣 板 引 路工 序 檢 查設(shè) 計(jì) 變 更 管 理現(xiàn) 場 簽 證 管 理工 程 款 支 付獎(jiǎng) 罰 處 理成 品 保 護(hù)分 包 工 程 驗(yàn) 收管 線 綜 合 設(shè) 計(jì)其 他 分 包 工 程 招 標(biāo)現(xiàn) 場 資 料 管 理里 程 碑 形 象 進(jìn) 度 報(bào) 告工 程 月 報(bào)工 程 質(zhì) 量 安 全 周 檢 查竣 工 驗(yàn) 收 備 案分 戶 驗(yàn) 收工 程 結(jié) 算物 業(yè) 移 交項(xiàng) 目 入 伙 交 付工 程 整 改維 保 款 支 付投 訴 處 理竣 工 驗(yàn) 收移 交 入 伙維 修 處 理編 制 技 術(shù) 標(biāo) 書 、 合 同 、獎(jiǎng) 罰 措 施 ：（ 3） 活動(dòng)分析 ?項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工 ?工程計(jì)劃管理 ?工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)