【正文】 北大縱橫 住宅院分析 1北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院管理體系分析報(bào)告（第二階段）北大縱橫管理咨詢(xún)有限責(zé)任公司 二零零二年二月 北大縱橫 住宅院分析 2目 錄結(jié)論方法與計(jì)劃形勢(shì)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 3結(jié)論 住宅院面臨一大機(jī)遇和五大挑戰(zhàn)，項(xiàng)目運(yùn)作直接反映出計(jì)劃色彩的組織結(jié)構(gòu)和人力資源不適應(yīng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要：?總體而言，高層和職能部門(mén)應(yīng)給予項(xiàng)目運(yùn)作更多支持?專(zhuān)業(yè)所室太多，從事管理的專(zhuān)業(yè)人員偏多?計(jì)劃色彩濃厚，體制和機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)?生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)室級(jí)別與職責(zé)不相稱(chēng)，宜專(zhuān)注于銷(xiāo)售?項(xiàng)目組職能式結(jié)構(gòu)不適應(yīng)業(yè)務(wù)需要?專(zhuān)業(yè)所室應(yīng)定位于支持職能，可合并為設(shè)計(jì)部?輔助部門(mén)分工過(guò)細(xì)，應(yīng)合并以提高效率252。骨干人員流失嚴(yán)重，難以引進(jìn)和留住優(yōu)秀人才252。培訓(xùn)難以滿足員工和業(yè)務(wù)需要252?？己嘶玖饔谛问?52。管理人員偏多，應(yīng)鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)能力提升252。薪酬激勵(lì)制度存在嚴(yán)重內(nèi)部不公平 北大縱橫 住宅院分析 4初步建議? 以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)作為核心調(diào)整組織結(jié)構(gòu)和人力資源管理? 盡可能合并職能部門(mén)，減少對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的制約? 以建筑設(shè)計(jì)為核心業(yè)務(wù)，其他延伸業(yè)務(wù)逐步獨(dú)立核算? 以 “成功樓盤(pán)解剖 ”培訓(xùn)為切入點(diǎn)，積極開(kāi)拓市場(chǎng)? 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)室專(zhuān)注于營(yíng)銷(xiāo)? 項(xiàng)目組采取矩陣結(jié)構(gòu)? 加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程和結(jié)果控制? 以客戶和財(cái)務(wù)績(jī)效為導(dǎo)向，系統(tǒng)設(shè)計(jì)考評(píng)和薪酬激勵(lì)制度? 加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)交流形式的內(nèi)部培訓(xùn) 北大縱橫 住宅院分析 5曬圖復(fù)印項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)作備選方案高層管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)中心辦公室設(shè)備電氣計(jì)算機(jī)所監(jiān)理公司檔案室職工食堂司機(jī)班黨辦項(xiàng)目經(jīng)理部銷(xiāo)售部項(xiàng)目經(jīng)理部方案組銷(xiāo)售部方案一：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)室改為項(xiàng)目經(jīng)理部，項(xiàng)目經(jīng)理全程負(fù)責(zé)銷(xiāo)售和運(yùn)作方案二：改組為銷(xiāo)售部和項(xiàng)目經(jīng)理部，分別負(fù)責(zé)銷(xiāo)售和運(yùn)作方案三：專(zhuān)注于銷(xiāo)售；項(xiàng)目經(jīng)理平時(shí)隸屬專(zhuān)業(yè)所室；針對(duì)客戶需要組建臨時(shí)方案組銷(xiāo)售部方案四：專(zhuān)注于銷(xiāo)售；項(xiàng)目經(jīng)理平時(shí)隸屬專(zhuān)業(yè)所室；成立專(zhuān)門(mén)的方案組 北大縱橫 住宅院分析 6項(xiàng)目組結(jié)構(gòu)：直線式與矩陣式工程主持人項(xiàng)目經(jīng)理工程主持人工程主持人結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé) 設(shè)備負(fù)責(zé) 電器負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)較核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備設(shè)計(jì)設(shè)備較核設(shè)備審核電器設(shè)計(jì)電器較核電器審核建筑負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)建筑較核建筑審核建筑負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)建筑較核建筑審核建筑負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)建筑校核建筑審核結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)較核結(jié)構(gòu)審核結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)校核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)計(jì)設(shè)備較核設(shè)備審核設(shè)備負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)計(jì)設(shè)備校核設(shè)備審核電器負(fù)責(zé)電器設(shè)計(jì)電器較核電器審核電氣負(fù)責(zé)電氣設(shè)計(jì)電氣校核電氣審核結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé) 設(shè)備負(fù)責(zé) 電氣負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)校核結(jié)構(gòu)審核設(shè)備設(shè)計(jì)設(shè)備校核設(shè)備審核電氣設(shè)計(jì)電氣校核電氣審核項(xiàng)目經(jīng)理主持人建筑負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)建筑校核建筑審核……主持人 北大縱橫 住宅院分析 7專(zhuān)業(yè)所室備選方案院長(zhǎng)兼書(shū)記生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計(jì)算機(jī)所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機(jī)班黨辦設(shè)計(jì)部總師辦設(shè)計(jì)部方案一：合并為設(shè)計(jì)部，總工程師作為專(zhuān)業(yè)級(jí)別而不是行政級(jí)別方案二：保持總師辦的獨(dú)立性；其他專(zhuān)業(yè)所室合并為設(shè)計(jì)部說(shuō)明：技術(shù)室貫標(biāo)職能劃歸院長(zhǎng)辦公室總師辦設(shè)計(jì)部方案三：保持總師辦獨(dú)立；經(jīng)濟(jì)分析室改為獨(dú)立核算的工程造價(jià)部；其余合并為設(shè)計(jì)部工程造價(jià)部 北大縱橫 住宅院分析 8輔助部門(mén)備選方案辦公室院長(zhǎng)兼書(shū)記生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計(jì)算機(jī)所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機(jī)班黨辦辦公室財(cái)務(wù)科辦公室人事科財(cái)務(wù)科方案一：輔助部門(mén)全部合并為辦公室方案二：保持財(cái)務(wù)獨(dú)立，其他輔助部門(mén)合并為辦公室方案三：保持財(cái)務(wù)和人事獨(dú)立，其他輔助部門(mén)合并為辦公室說(shuō)明：食堂和司機(jī)班合并到物業(yè)中心 北大縱橫 住宅院分析 9延伸業(yè)務(wù)備選方案院長(zhǎng)兼書(shū)記生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)科人教科技術(shù)室建筑所總師辦結(jié)構(gòu)所物業(yè)管理辦公室設(shè)備電氣計(jì)算機(jī)所工程監(jiān)理曬圖復(fù)印檔案室職工食堂司機(jī)班黨辦咨詢(xún)培訓(xùn)裝飾設(shè)計(jì)樓宇智能服務(wù)公司IT中心工程監(jiān)理咨詢(xún)培訓(xùn)裝飾設(shè)計(jì) 北大縱橫 住宅院分析 10目 錄結(jié)論方法與計(jì)劃形勢(shì)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 11主要方法論價(jià)值鏈（ Value Chain）分析為客戶創(chuàng)造價(jià)值從而獲取銷(xiāo)售收入的過(guò)程。在建筑設(shè)計(jì)行業(yè)是指設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)商、最終住戶三者構(gòu)成的一條鏈，績(jī)效決定于每個(gè)節(jié)點(diǎn)以及節(jié)點(diǎn)之間的相互作用。業(yè)務(wù)流程（ Business Process）分析業(yè)務(wù)流程分析是對(duì)工作完成過(guò)程的每一步驟和過(guò)程整體進(jìn)行分析。制約因素理論（ Theory of Constraints）在戰(zhàn)略確定的條件下，提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)力最有效的辦法是找到并加強(qiáng)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)。組織結(jié)構(gòu)、管理制度和資源配置都要作相應(yīng)的調(diào)整。平衡計(jì)分卡（ Balanced Score Board）系統(tǒng)設(shè)計(jì)考核評(píng)估體系，作為實(shí)施戰(zhàn)略和完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的主要手段。 北大縱橫 住宅院分析 12項(xiàng)目計(jì)劃 北大縱橫 住宅院分析 13目 錄結(jié)論方法與計(jì)劃形勢(shì)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 14房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大商機(jī)216。個(gè)人買(mǎi)房成為主流， 2023年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅 ，占商品住宅銷(xiāo)售面積 %，比99年提高 %216。據(jù)建設(shè)部有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)， 21世紀(jì)的前 50年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長(zhǎng) 15%，我國(guó)城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段216。據(jù)王石分析，居民人均收入從目前的 6千元增長(zhǎng)到 10萬(wàn)元，需要 2030年，在此期間房地產(chǎn)總體上將保持快速發(fā)展單位：元資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒我國(guó)歷年居民人均收入年份 北大縱橫 住宅院分析 15住宅院一直接受住總集團(tuán)的行政領(lǐng)導(dǎo)，在內(nèi)部管理體系上受到住總集團(tuán)的直接行政干預(yù)83 85 87 89 91 93 9795 99 2023 20231983年 5月北京住總成立年度產(chǎn)值1983年 9月成立住宅設(shè)計(jì)所1996年成立住宅設(shè)計(jì)研究院1989年在設(shè)計(jì)所基礎(chǔ)上成立設(shè)計(jì)院2023建筑設(shè)計(jì)單位（不完全）改制設(shè)計(jì)院發(fā)展歷程2023年 7月北京申奧成功 2023年 11月中國(guó)加入 WTO經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)職工的辛勤努力，設(shè)計(jì)院在不到 20年的時(shí)間里便由一個(gè)年產(chǎn)值僅 20萬(wàn)元的乙級(jí)設(shè)計(jì)所發(fā)展到現(xiàn)在擁有甲級(jí)資質(zhì)、年產(chǎn)值 1600萬(wàn)元的設(shè)計(jì)研究院 北大縱橫 住宅院分析 16住宅院未來(lái)將在住宅、教育設(shè)施等民用建筑領(lǐng)域內(nèi)以建筑設(shè)計(jì)為龍頭，向策劃咨詢(xún)、裝飾、監(jiān)理和小區(qū)智能化等兩頭業(yè)務(wù)延伸，為此管理體系應(yīng)相應(yīng)調(diào)整本院應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展哪些領(lǐng)域的業(yè)務(wù)未來(lái)本院的服務(wù)范圍應(yīng)該集中在什么領(lǐng)域資料來(lái)源：住宅院?jiǎn)T工訪談及北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查 北大縱橫 住宅院分析 17客戶滿意度低，回頭客僅占 10%，市場(chǎng)開(kāi)拓力度不夠注：選擇住宅院 2023年和 2023年獲取的50個(gè)項(xiàng)目信息作為樣本總數(shù)分類(lèi)比例 =分類(lèi)項(xiàng)目個(gè)數(shù) /樣本總數(shù)客戶評(píng)價(jià)216。 設(shè)計(jì)人員的服務(wù)意識(shí)差，與甲方、施工方、監(jiān)理方的配合態(tài)度不好；216。 小區(qū)規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)的綜合能力較差；216。 前期為甲方提供的小區(qū)規(guī)劃咨詢(xún)、協(xié)助完成項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)等服務(wù)受歡迎；資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 18成功率提高到 50% ，收入將增加 1082萬(wàn)元方案成功率設(shè)計(jì)院的年均合同金額（萬(wàn)元） 收入增長(zhǎng)率（ % ）收入增加值（萬(wàn)元）% % % % % % % % % % % % % 項(xiàng)目收費(fèi)平均價(jià)格 =2023年項(xiàng)目合同總金額 /2023年項(xiàng)目合同總面積 =23元 /平方米項(xiàng)目潛在收益 =項(xiàng)目收費(fèi)平均價(jià)格 *項(xiàng)目面積方案成功率 =計(jì)算期項(xiàng)目總合同收入 /（計(jì)算期損失的潛在收益 +計(jì)算期項(xiàng)目合同總收入）假設(shè)成本增加相對(duì)收益增加很小，對(duì)分析影響不大上述分析基于 20232023年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 19附： 2023年 ~2023年項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（一）資料來(lái)源：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)室資料 北大縱橫 住宅院分析 20附： 2023年 ~2023年項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（二）資料來(lái)源：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)室資料 北大縱橫 住宅院分析 21維拓 2023年人均產(chǎn)值比住宅院高 51%設(shè)計(jì)院人均產(chǎn)值維拓公司 2023年人均產(chǎn)值（ )資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 22六成員工認(rèn)為個(gè)人前途與設(shè)計(jì)院關(guān)系不大資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 23員工認(rèn)為住宅院目前主要人員士氣低落管理人員工作積極性 設(shè)計(jì)人員的工作積極性資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 24改制方案不夠明確，使機(jī)制面臨挑戰(zhàn)53%22% 19%6%0%10%20%30%40%50%60%你認(rèn)為員工持股計(jì)劃能夠留住公司的骨干人才嗎看分紅和獎(jiǎng)金制度而定不知道 不能 能 38%28%23%8%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%你對(duì)員工持股計(jì)劃如何看視新領(lǐng)導(dǎo)班子而定無(wú)所謂 贊成并愿意參加贊成但不愿意參加 反對(duì)資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 25員工實(shí)際上認(rèn)為迫切需要加強(qiáng)管理員工認(rèn)為企業(yè)目前最需要的人才類(lèi)型法律人才管理人才投融資人才設(shè)計(jì)人才公關(guān)人才復(fù)合型人才其他資料來(lái)源：北大縱橫問(wèn)卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 26小結(jié)：一大機(jī)遇與五大挑戰(zhàn)機(jī)遇?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大商機(jī)挑戰(zhàn)?機(jī)制如何適應(yīng)業(yè)務(wù)調(diào)整和改制?如何提高客戶滿意度?如何開(kāi)拓市場(chǎng)?如何提高招投標(biāo)成功率?如何提高生產(chǎn)率和員工士氣