志高物業(yè)規(guī)劃啟動區(qū)定位(已修改)
2025-01-06 23:41 本頁面
【正文】 合作共贏 全程伙伴 志高淮南項目物業(yè)規(guī)劃和啟動區(qū)定位思路性建議 ： [2023]ZGHNXM001 2 項目屬性界定 ?區(qū)域?qū)傩?： 山南新區(qū)是全市的行政辦公、文化教育和體育中心。重點發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)。距中心約為 10多公里 主城區(qū)的邊緣 淮南是全國重要的交通樞紐；煤礦、紡織、機械制造是城市支柱產(chǎn)業(yè) 二三線資源型城市 城市發(fā)展的重點就是山南新區(qū)，但目前項目處于功能強化和填空式發(fā)展階段 城市發(fā)展重點 ?項目屬性 ： 項目為新城區(qū)造城項目，被市政道路分割為 16大塊； 地塊自身限制條件 緊臨淮河大道、規(guī)劃中的市政府新址及二中 資源條件相對優(yōu)越 總占地 3200多畝，住宅建設(shè)用地近 2023畝，當(dāng)?shù)爻笠?guī)模 大規(guī)模 資源型、二三線地級城市、主城區(qū)邊緣、 新區(qū)造城、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā) 對于二三線地級城市大盤而言， 區(qū)域?qū)傩缘闹匾潭冗h大于項目屬性的重要程度 3 項目區(qū)域價值定位 滿足“新區(qū)造城”改造的具體要求 滿足政府設(shè)想與城市規(guī)劃要求 + 借鑒國際先進可持續(xù)社區(qū)發(fā)展理念 依據(jù)項目本身資源的特性 都市休閑示范區(qū) (URD) Urban Recreatist Demo ? 具有 都市魅力 ? 以 居住 功能為核心 ? 以 休閑娛樂 功能為特色 ? 多功能復(fù)合 的綜合城市單元 4 新區(qū)大盤的客戶群體演變規(guī)律 區(qū)域客戶 全市客戶 其他客戶 全市客戶 區(qū)域客戶 其他客戶 演變 隨區(qū)域成熟，與城市功能連接，配套完善 項目前期 項目后期 新區(qū)大盤客戶演變規(guī)律 隨著本項的不斷開發(fā)，隨著項目影響力及區(qū)域成熟度的不斷提升，本項目的目標(biāo)客戶群會由區(qū)域內(nèi)及周邊地市的客戶不斷擴大，逐漸演變?yōu)檩椛淙?，而客戶的檔次也會隨著產(chǎn)品的不斷升級而隨之提升。 5 項目物業(yè)功能定位 ?小高層 —— 項目的盈利主體，迎合大眾主流需求，快速回現(xiàn)，成功啟動； ?退臺花園洋房 —— 項目創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足中高端客戶需求，提高項目品質(zhì)； ?雙 拼 —— 項目的價值標(biāo)桿，豐富社區(qū)的建筑形態(tài)，提升項目的品質(zhì)； ?商業(yè)配套 —— 完善社區(qū)配套，提升社區(qū)文化內(nèi)涵； ?高 層 —— 符合政府形象，提高整個項目的產(chǎn)品附加值； ?主題公園 —— 提升整個項目的功能性配套。 6 圖 示 開 發(fā) 策 略： 產(chǎn)品組合 容積率 ? 小高層產(chǎn)品為主 ? 為建立項目形象，設(shè)置一定量的 洋房 /聯(lián)拼產(chǎn)品 ? 小高層、洋房及聯(lián)拼占地比例約 70： 20：10。 策略 立勢、回現(xiàn) 回現(xiàn)，獲得利潤 開發(fā)利潤 啟動期 發(fā)展期 成熟期 回現(xiàn)， 獲得超額利潤 ? 高層比例增加，與低密度住宅比例約為 80： 20。 ? 區(qū)域價值達到頂峰，可以在區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定的洋房，獲取超額利潤。 ? 啟動造勢，奠定區(qū)域品質(zhì)地產(chǎn)的形象。 ? 銷售價格低開高走，后期獲取超額利潤。 ? 同類物業(yè)價格隨推售期，銷售價格不斷上升。 ? 通過物業(yè)組合實現(xiàn)整體均價上升。 低開高走的定義： 本項目發(fā)展策略： 項目的開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)組合 7 第一部分：項目總體開發(fā)計劃研究 ? 地塊資源解析及分期安排 ? 整體規(guī)劃布局建議 ? 分期開發(fā)策略 ? 項目開發(fā)對周邊區(qū)域價值提升研究 8 項目總體規(guī)劃建議： 豐富項目產(chǎn)品的不同類型，充分滿足不同客戶層次的需求 考慮不同產(chǎn)品類型對日照分析的影響，同時兼顧到不同產(chǎn)品類型之間的過度關(guān)系 南北區(qū)域通過廣場對景、連接形成呼應(yīng)，結(jié)合成整體 一條主景觀軸由北至南貫穿整個住宅區(qū)域，將廣場、城市景觀帶、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街等各個節(jié)點聯(lián)系為一個整體 商業(yè)按不同等級分類設(shè)置于不同的位置 高 層 小高層 雙 拼 商 業(yè) 綠 化 洋 房 主題樂園 9 項目商業(yè)總體規(guī)劃原則 綜合考慮各分區(qū)域檔次、住宅與商業(yè)合理區(qū)隔等因素，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃為
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