【正文】 物業(yè)設(shè)備設(shè)施 安全 管理 一 .設(shè)備運(yùn)行與管理作用和任務(wù) 二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理三 . 典型故障分析及處理措施四 . 設(shè)備管理隊(duì)伍建設(shè)五 . 設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)六 . 突發(fā)事件處理七 .能耗管理九 . 物業(yè)前期設(shè)備接管十 .國外設(shè)備管理簡(jiǎn)介八 . 設(shè)備檔案資料管理 目 錄n 重要性 ：自從物業(yè)管理作為一種社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)模式在中國誕生以來，經(jīng)過 20多年，形成了多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，而設(shè)備管理一直是物業(yè)管理中重要的環(huán)節(jié)之一。n 目標(biāo) ：隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形勢(shì)的多樣化，物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)的經(jīng)營和管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。而物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理的優(yōu)劣直接影響到了物業(yè)的保值和增值。n 目的 ：全面、系統(tǒng)了解設(shè)備管理的過程。n 對(duì)象 ：設(shè)備管理相關(guān)的管理人員。 n 設(shè)備 ：主要指高層物業(yè)（辦公大樓、商業(yè)樓宇）機(jī)電設(shè)備n 重點(diǎn) ：各系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)原理及關(guān)鍵點(diǎn)n 難點(diǎn) ：工程 隊(duì)伍的建設(shè)及管理前 言n 多功能、大型化 ：現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擺脫了只提供一般辦公室的傳統(tǒng)，成為人們商務(wù)、飲食、購物、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等集多功能為一體的綜合性大型建筑物業(yè)。n 最新科技 ：現(xiàn)代高層建筑的一個(gè)重要標(biāo)志，就是不斷把現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的最新成果應(yīng)用于建筑設(shè)施之中，為客人在物資上、精神上的需求提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。n 高依賴程度 ：物業(yè)設(shè)備、設(shè)施朝著追求舒適和豪華，和設(shè)備的復(fù)雜化、多樣化發(fā)展。物業(yè)對(duì)設(shè)備的依賴程度也越來越大。n 專職部門 ：物業(yè)管理企業(yè)中必須設(shè)置專門負(fù)責(zé)設(shè)備管理與運(yùn)行的工程部。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)能源控制、設(shè)備管理、運(yùn)行操作、保養(yǎng)和維修。物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用 A、物業(yè)管理公司 ：主要設(shè)置工程部來負(fù)責(zé)整體物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)，也包括了物業(yè)本體的修繕工作。B、大中型工業(yè)企業(yè) ：對(duì)于設(shè)備管理部門主要設(shè)為：動(dòng)力部（科）、設(shè)備部（科）、機(jī)修車間（機(jī)修分廠），主要管理工廠內(nèi)部的機(jī)電設(shè)備，在各車間配備值班機(jī)修工（鉗工）和 電工。而工廠的土建，結(jié)構(gòu)，房屋修繕一般由專門的基建科完成。按照計(jì)劃執(zhí)行設(shè)備的保養(yǎng)、中修和大修的工作。有較長(zhǎng)的設(shè)備管理歷史和經(jīng)驗(yàn)。普遍來說整體設(shè)備技術(shù)落后、但個(gè)別部分又非常專業(yè)，例如企業(yè)的主力生產(chǎn)、加工的設(shè)備的維修人員的技術(shù)水平相當(dāng)高。設(shè)備管理人員素質(zhì)較高，大學(xué)本科生和工程師人數(shù)多。設(shè)備管理系統(tǒng)性很強(qiáng)，但有些分工非常具體、工作效率底。C、星級(jí)賓館 ：設(shè)備管理部門稱為動(dòng)力部或工程部。設(shè)備類型與商業(yè)物業(yè)的類型相似。崗位設(shè)置亦幾乎相同。所不同的是賓館設(shè)備管理針對(duì)是單一業(yè)主。賓客只相當(dāng)于租戶。設(shè)備管理重運(yùn)行、輕保養(yǎng)，基本不做投資較大的中修和大修，不會(huì)做全面的設(shè)備改造，除非新的管理層接管或全面重新裝修改造。賓館的運(yùn)行特點(diǎn)是要求 24小時(shí)開業(yè)。所以很多保養(yǎng)工作是非常困難的。例如不可能停電做配電房的保養(yǎng)、也不可能停水來清洗水池。 D、專業(yè)設(shè)備公司 ：作為該企業(yè)的產(chǎn)品或工程的售后服務(wù)而設(shè)立的技術(shù)服務(wù)部或維修部。主要做質(zhì)保期以內(nèi)的技術(shù)服務(wù)工作，質(zhì)保期過后一部公司分仍可能于業(yè)主繼續(xù)簽訂維保合同，做好維修工作，基本沒有系統(tǒng)的保養(yǎng)。 物業(yè)設(shè)備管理與其它設(shè)備管理區(qū)別 n 科學(xué)的運(yùn)行管理和嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)n 最佳的性能發(fā)揮與最優(yōu)的成本控制科學(xué) ：n 理論的肯定和證明必須靠公眾都能夠觀察了解的客觀事實(shí)，不能單憑學(xué)者個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)。n 盡量使用數(shù)理化的方式來說明假設(shè)，以便精密地測(cè)試和修正n 盡量使用各種論述精確，能用嚴(yán)密的試驗(yàn)或否定。n 使用自然科學(xué)所慣用的 “厘米－克－秒 ”制作為度量工具n （ 1949年芝加哥大學(xué)的一次跨科學(xué)會(huì)議上對(duì)科學(xué)的討論）n 科學(xué)的方法 ： 明確問題。 探索和研究有關(guān)理論和模式。 形成假設(shè)、 4選擇適當(dāng)?shù)难芯糠椒ā?通過觀察－測(cè)試－試驗(yàn)，進(jìn)行論證。設(shè)備管理主要任務(wù)、設(shè)備管理主要任務(wù)前期接管 操作 運(yùn) 行 維護(hù) 保 養(yǎng) 更新改造 對(duì)所管轄范對(duì)所管轄范圍的設(shè)備清點(diǎn)圍的設(shè)備清點(diǎn)，登記，建立，登記，建立臺(tái)帳，性能評(píng)臺(tái)帳，性能評(píng)估估 對(duì)設(shè)備的開對(duì)設(shè)備的開關(guān)（啟動(dòng)停關(guān)（啟動(dòng)停 止）止） ，狀態(tài)，狀態(tài)記錄、檢查、記錄、檢查、分析分析 通過擦拭、通過擦拭、清掃、調(diào)整等一清掃、調(diào)整等一般方法般方法 對(duì)設(shè)備對(duì)設(shè)備進(jìn)行護(hù)理，進(jìn)行護(hù)理， 以以維持和保護(hù)設(shè)備維持和保護(hù)設(shè)備 的性能和技術(shù)狀的性能和技術(shù)狀況，三級(jí)保養(yǎng)制況，三級(jí)保養(yǎng)制：日常、一級(jí)、：日常、一級(jí)、二級(jí)二級(jí)方案制定方案制定預(yù)算控制預(yù)算控制質(zhì)量監(jiān)管質(zhì)量監(jiān)管竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 設(shè)備系統(tǒng)分類　　按照建筑設(shè)備設(shè)計(jì)、施工專業(yè)分工，便于今后的物業(yè)接受和管理宜分為以下 8個(gè)系統(tǒng)：Ａ 　 供配電Ｂ 　給排水Ｃ 　消防Ｄ 　通風(fēng)空調(diào)Ｅ 　電梯Ｆ 　弱電Ｇ 　土木設(shè)施H 其他特殊設(shè)備二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 供配電 電工知識(shí) ：電流－電壓－電阻；交流電 ：電壓－頻率－相位；無功功率－有功功率供配電系統(tǒng)主要包括 高壓電纜－開關(guān)柜－變壓器－低壓開關(guān)柜－配電箱－用電設(shè)備供電設(shè)備：空氣開關(guān)－漏電開關(guān)－電能表－避雷器－電容器（ 無功功率補(bǔ)償）1）負(fù)荷級(jí)別一級(jí)負(fù)荷：供電中斷將造成人身傷亡；或在政治上、經(jīng)濟(jì)上造成重大影響；或破壞重要交通樞紐、通訊設(shè)施、公共場(chǎng)所的正常秩序，帶來極大是政治、經(jīng)濟(jì)損失。高層建筑要求安全、可靠、方便、舒適，故集中了大量現(xiàn)代化的生活設(shè)施設(shè)備。這些設(shè)備大部分能源取自電力。一般高層建筑的電力負(fù)荷按一級(jí)負(fù)荷考慮，必須采用兩路高壓電源供電，且符合下列條件之一：A 兩路高壓電源之間無聯(lián)系，即高壓電源進(jìn)線來自供電部門不同的變電站。B 兩路電源之間有聯(lián)系，但發(fā)生故障時(shí)，兩個(gè)電源一般不會(huì)同時(shí)損壞；如兩路高壓進(jìn)線來自供電部門的同一區(qū)域變電站，但不是同一臺(tái)降壓變壓器或同一段母線。高層建筑除了兩路電源進(jìn)線外，還應(yīng)配備自備發(fā)電機(jī)組。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 供配電 2) 供電方式主要有二種A） 兩路高壓、正常時(shí)一用一備，當(dāng)正常工作電源事故停電時(shí)，另一路備用電源自動(dòng)投入。具體應(yīng)用時(shí)將兩路高壓供作電互為備用，加自備發(fā)電機(jī)組。發(fā)電機(jī)容量占變壓器容量的 10％～ 20％，（一般取中值 16％） 投資較大，可靠性高，線路損耗低（正常工作時(shí)負(fù)載率較低），變壓器較富裕，負(fù)債率正常工作時(shí)為 50％，變壓器損耗較高，無功功率較高。 實(shí)際操作時(shí)，一般不采用高壓自動(dòng)投入方式，仍然采用人工切換方式。因?yàn)楸仨氂扇斯?zhǔn)確判斷故障原因后切換，方能安全可靠。B） 兩路高壓 進(jìn)線，同時(shí)工作，當(dāng)其中一路故障時(shí)，由母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)對(duì)故障回路供電，比 A增加了母連和電壓互感器柜，投資加大，電房面積增加。目前在廣州較常見二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理設(shè)備系統(tǒng)分類 A 供供配配電電 高壓供電子系統(tǒng) 高壓進(jìn)線隔離柜、高壓進(jìn)線柜，計(jì)量柜、變壓器柜、聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、直流屏等。高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）； 　 供配電變壓器：包括油浸式，干式變壓器。油浸式的冷卻介質(zhì)變壓器油是可燃的。環(huán)氧干式變壓器允許溫升高，體積小、可靠性高，但過載能力低。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于 30％式應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)考核后，合理更換變壓器或調(diào)整系統(tǒng)運(yùn)行。變壓器并列運(yùn)行式按組合后的技術(shù)特性，選擇最佳的運(yùn)行方式。變壓器分列運(yùn)行時(shí)，按照技術(shù)特性，根據(jù)變壓器的總損耗最小的原則合理分配負(fù)荷。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理SCB10變壓器特點(diǎn) :科學(xué)合理的設(shè)計(jì)和澆注工藝，使產(chǎn)品局部放電量更小，噪聲低；散熱能力強(qiáng)，在強(qiáng)迫風(fēng)冷條件下可以在 125％額定負(fù)載下長(zhǎng)期運(yùn)行；并配有智能溫控儀，具有故障報(bào)警，超溫報(bào)警，超溫跳閘以及黑匣子功能；通過 RS485串行接口與計(jì)算機(jī)相連，可以集中監(jiān)視和控制。設(shè)備系統(tǒng)分類