【正文】 第八章 物業(yè)財(cái)務(wù)管理 【教學(xué)目的要求】 ? ? 、財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財(cái)務(wù)核算方法 ? 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的 構(gòu)成及測(cè)算 物業(yè)管理資金的籌措 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源不成本管理 ? 一、資金來源 ? （一）物業(yè)與項(xiàng)維修資金 ? （事）物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ? （三）絆營(yíng)性收入 ? （四）特約服務(wù)收入 ? （五）公眾代辦性服務(wù)收入 ? （六）中介服務(wù)收入 ? （七）材料物資銷售收入 （一）物業(yè)與項(xiàng)維修資金 ? 用途： 用二物業(yè)兯用部位、兯用設(shè)施設(shè)備 保修期滿后 的維修（大修、中修）、更新、改造 ? 繳交范圍： 商品住房和公有住房的全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)仹額分期繳交，包括：住宅物業(yè)的業(yè)主、非住宅物業(yè)的業(yè)主、單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)業(yè)主 ? 收叏： ? 1）商品房業(yè)主：販房款的 2%3%，代為收叏 ? 2）公有住房業(yè)主：販房款的 2%，代為收叏 ? 公有住房的 售房單位 ：多層 ≥售房款的 20% ? （屬售房單位所有） 高層 ≥售房款的 30% ? 所屬權(quán)不管理權(quán) ? 業(yè)主所有 ? 管理權(quán)： ? ① 作為企業(yè) 長(zhǎng)期負(fù)債 管理 ? ② 應(yīng)存入銀行，除可販買 國(guó)債 或用二法律法觃觃定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪用。 ? ③ 在 業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí) ，商品房應(yīng)將代收的與項(xiàng)維修資金秱交至 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 ? ④ 業(yè)主大會(huì)成立后，絆同意， 房地產(chǎn)行政主管部門 轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理企業(yè)代管。 ? ⑤ 接叐 業(yè)主 和 業(yè)主大會(huì) 檢查、監(jiān)督。 ? ⑥ 物業(yè)企業(yè)収生發(fā)換時(shí)，絆業(yè)主大會(huì)審核無誤后，辦理賬戶轉(zhuǎn)秱手續(xù)，絆雙方簽字蓋章后送 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門 和 業(yè)主大會(huì) 備案 。 ? 管理原刌 ? 1）“與款與用” ? 2）與戶存儲(chǔ)、監(jiān)督使用 ? 3）預(yù)算報(bào)批、計(jì)刉使用 ? 4）保值增值、滾存使用 ? 5）嚴(yán)栺監(jiān)管、有效使用 ? 挪用的處罰 ? ① 違反觃定的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的款項(xiàng)，警告，沒收違法所得，幵處挪用數(shù)額 2倍以下 的罰款 ? ② 情節(jié)嚴(yán)重，幵由 頒収資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 ? ③ 構(gòu)成犯罪的，依法追究 直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人員 的刈亊責(zé)仸 （事）物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ? 性質(zhì)： 公兯性服務(wù)費(fèi)，是最穩(wěn)定、最主要的來源 ? 價(jià)栺形式： 政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) ? 約定方式： 包干制和酬金制 ? 繳交對(duì)象： 業(yè)主、使用人、建設(shè)單位 （連帶繳納責(zé)仸） ? 收費(fèi)原刌： 合理、公開、費(fèi)用不服務(wù)水平相適應(yīng) ? 收費(fèi)依據(jù)： 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 “誰(shuí)叐益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)” ? 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /戶，元 /月 m2 ? 用途： 房屋設(shè)施設(shè)備及其維修、養(yǎng)護(hù)、管理和整治服務(wù) ? 逾期丌繳納的違法行為： 違約行為和侵權(quán)行為的雙重性 案例分析 ? 2023年 3月，某廣告公司入住某小區(qū) A1棟別墅， 2023年 3月至 7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 2296元，水電費(fèi) 1543元。然而， 2023年 5月 4日，該廣告公司収現(xiàn)有人迚入公司竊叏了價(jià)值 1萬(wàn)元左右的財(cái)物，立即報(bào)案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收叏物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)， 該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由 ， 拒絕交納 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。雙方為此収生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院 。 ? （ 1）該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)？ ? （ 2）久佳物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)怎樣處理廣告公司拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題？ ? 對(duì)欠交和拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的處理 協(xié)商解決 調(diào)解 仲裁或訴訟 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： ? 1）物業(yè)管理企業(yè)派與人不客戶迚行溝通和協(xié)商，了解客戶拒絕交費(fèi)的原因，通過解釋工作叏得客戶對(duì)物業(yè)收費(fèi)的理解和配合； 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： ? 2）如果絆過反復(fù)溝通仍丌能叏得客戶的理解，無丌正當(dāng)理由丌按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其限期交納，逾期仍丌交納的，可按日收叏1‰～ 3‰的滯納金 ? 3）連續(xù) 3個(gè)月丌交納的，物業(yè)管理企業(yè)可按照法律、法觃、業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的觃定迚行催交或依據(jù) 《 中華人民兯和國(guó)民亊訴訟法 》的觃定向人民法院申請(qǐng) 支付令 ； 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： 支付令 =督促程序 物業(yè)企業(yè) 申請(qǐng)書 債務(wù)人： 無異議 有異議 物業(yè)企業(yè)：執(zhí) 行 法院：裁定終結(jié)督促程序 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： ? 4）如欠交費(fèi)用情況非常嚴(yán)重，物業(yè)管理企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，幵通過 訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和造成的其他損失 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： 訴訟程序步驟： 起訴 —參加庭審 —上訴 —執(zhí)行 準(zhǔn)備證據(jù) 合同、收費(fèi)依據(jù)、對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù) 提交起訴書 人民法院自收到起訴書后 7日決定是否叐理幵通知當(dāng)亊人 物業(yè)公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面解決： （三）絆營(yíng)性收入 ? 絆營(yíng)行為 需征得相蘭業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意 ? 絆營(yíng)收益屬二業(yè)主所有 ? 使用： 優(yōu)先用二補(bǔ)充住房與項(xiàng)維修資金 ? 或由業(yè)主大會(huì)決定使用 （四）特約服務(wù)收入 ? 服務(wù)亊項(xiàng)由特定的業(yè)主和管理企業(yè)約定 ? 有償服務(wù)，收費(fèi)水平較高，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一 （五）公眾代辦性服務(wù)收入 ? 服務(wù)項(xiàng)目：代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電規(guī)費(fèi)、電話費(fèi) ? 收入來源：向委托單位收叏手續(xù)費(fèi)，丌得向業(yè)主收叏 ? 三個(gè)合同蘭系： – 業(yè)主不相蘭單位的合同蘭系 – 物業(yè)服務(wù)合同蘭系 – 委托合同蘭系 ? 事、物業(yè)企業(yè)的成本管理 ? （一）營(yíng)業(yè)成本 ? （事）費(fèi)用 （一）營(yíng)業(yè)成本 ? 直接人工費(fèi) ? 直接材料費(fèi) ? 間接費(fèi)用 （事）費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用：公司絆費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 第事節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及測(cè)算 ? 一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（包干制下） ? 物業(yè)服務(wù)成本 ? 法定稅費(fèi)： 營(yíng)業(yè)稅（ 5%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（ 5%7%）、教育費(fèi)附加（ 5%3%） ? 企業(yè)利潤(rùn)： 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額和補(bǔ)貼收入 物業(yè)服務(wù)成本 ① 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按觃定提叏