【正文】 第 1 頁，共 41 頁 拓展部工作手冊(cè) 發(fā)放編號(hào) 編制： 家和物業(yè)管理處 審核： 批準(zhǔn)： 生效日期： ＊＊＊＊＊＊ 目 錄 ＊＊＊＊＊＊ 第 2 頁，共 41 頁 項(xiàng) 目 ITEM 內(nèi) 容 DESCRIPTION 頁 次 PAGE 1 目 錄 2 2 修訂履歷 3 3 拓展部部門職責(zé) 4 4 拓展部部長崗位職責(zé) 5 5 拓展部部長助理崗位職責(zé) 6 6 拓展業(yè)務(wù)員崗位職責(zé) 7 7 物業(yè)管理合同范本（與開發(fā)商） 8~14 8 物業(yè)管理合同東本（與業(yè)主委員會(huì)） 15~20 9 物業(yè)管理顧問合同范本 21~25 10 前期物業(yè)管理合同范本 26~30 11 物業(yè)管理計(jì)劃書 31~33 12 物業(yè)顧問績效考核標(biāo)準(zhǔn) 34 13 物業(yè)管理投標(biāo) 方案編制規(guī)程 35~41 14 物業(yè)拓展獎(jiǎng)勵(lì)辦法 42~43 ＊＊＊＊＊＊ 修 訂 履 歷 ＊＊＊＊＊＊ 版 次 ECN NO 修 訂 頁 次 備 註 A 初 次 發(fā) 行 B 第 3 頁，共 41 頁 C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X 一、 拓展部部門職責(zé)： 1. 在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司向外承接物業(yè)管理項(xiàng)目的相關(guān)工作。 2. 深入調(diào)查、收集市場信息，在進(jìn)行綜合分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)拓展計(jì)劃。 第 4 頁，共 41 頁 3. 面向國內(nèi)市場廣泛宣傳公司的企業(yè)公眾形象，并負(fù)責(zé)相關(guān)的策劃、宣傳工作。 4. 參與社會(huì)上的物業(yè)招投標(biāo)工作，積極的與有關(guān)單位（發(fā)展商）建立良好的合作關(guān)系。 5. 負(fù)責(zé)編制擬接管物業(yè)的標(biāo)書、管理方案及（包含管理費(fèi)用測(cè)算）。 6. 準(zhǔn)備物業(yè)管理合同文本，負(fù)責(zé)簽署管理合同的相關(guān)事宜。 7. 負(fù)責(zé)新物業(yè)介入的前期準(zhǔn)備工作，協(xié)助小區(qū)（大廈）的接管驗(yàn)收。 8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 二、 拓展部部長崗位職責(zé)： 1. 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)公司物業(yè)市場拓展業(yè)務(wù)，提升公司經(jīng)營業(yè)績； 2. 分析研究本地區(qū)物業(yè)拓展?fàn)顩r，定期向總經(jīng)理提交公司跟進(jìn)實(shí)施建議； 第 5 頁，共 41 頁 3. 牽頭策劃、調(diào)研、擬定項(xiàng)目的 管理 計(jì)劃并提交總經(jīng)理批準(zhǔn)； 4. 組織督導(dǎo)拓展部 全體成員 完成年度或階段經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，定期跟蹤評(píng)估計(jì)劃執(zhí)行情況，分析缺陷，落實(shí)改進(jìn)； 5. 協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門配合支持業(yè)務(wù)的開展。 三、 拓展部部長助理崗位職責(zé)： 1. 在 部長 的領(lǐng)導(dǎo)下， 協(xié)助部長開展 公司 對(duì)外 物業(yè)市場 的 拓展，提升公司經(jīng)營業(yè)績； 2. 分析研究本地區(qū) 和外埠 物業(yè)拓展?fàn)顩r， 對(duì)部門的全面工作提出建議和意見； 3． 協(xié)助部長進(jìn)行項(xiàng)目 策劃、調(diào)研 ， 擬定項(xiàng)目的 管理 計(jì)劃并提交 總 經(jīng) 理批準(zhǔn)； 第 6 頁，共 41 頁 4. 協(xié)助部長 督導(dǎo)拓展部 工作成員 完成年度或階段經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，評(píng)估 拓展 計(jì)劃執(zhí)行情況， 向部長提供建議 ； 5. 參與 協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門 ， 配合 拓展 業(yè)務(wù)的開展。 6. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 四、 拓 展業(yè)務(wù)員崗位職責(zé)： 1. 在 部長的領(lǐng)導(dǎo) 下， 積極開展 公司物業(yè)市場 的對(duì)外 拓展，提升公司經(jīng)營業(yè)績； 2. 參與 分析研究本地區(qū)物業(yè)拓展?fàn)顩r， 深入調(diào)查、收集市場信息， 定期向 部長提交 跟綜 實(shí)施建議； 3. 參與 策劃、調(diào)研 并編寫 項(xiàng)目 管理 計(jì)劃 。 4. 宣傳公司的企業(yè)公眾形象，并參與相關(guān)的策劃、宣傳工作。 第 7 頁，共 41 頁 5. 參與社會(huì)上的物業(yè)招投標(biāo)工作，編寫擬接管物業(yè)的標(biāo)書、管理方案（包含管理費(fèi)用測(cè)算）及相關(guān)文件。 6. 編寫物業(yè)管理合同文本，做好簽署管理合同的相關(guān)事宜。 7. 參與新物業(yè)前期介入的準(zhǔn)備工作，協(xié)助小區(qū)（大廈）的 接管驗(yàn)收。 8. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 五、 物業(yè)管理合同范本（開發(fā)商）： 委 托 方（以下簡稱甲方）： 受委托方（以下簡稱乙方）： 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第 33 號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì) （物業(yè)名稱） 實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。 第 8 頁，共 41 頁 第一條 物業(yè)基本情況 座落位置： 市 區(qū) 路（街道） 號(hào) 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米；其中住宅面積 平方米，商業(yè)面積 平方米，停車場 車位（其中地下室 個(gè)車位，地面 個(gè)車位）。建筑共 棟。 物業(yè)類型： 第二條 委托管理事項(xiàng) 房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、 ?? ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙 道、公用照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)作服務(wù)。）在設(shè)備處于保修期間，乙方有義務(wù)協(xié)助施工單位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，但不承擔(dān)責(zé)任。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車棚、停車場、 ?? ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施（球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、 ??） 的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 交通、車輛行駛 及停泊。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。 社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 第 9 頁，共 41 頁 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 1 1 1 第三條 合同期限 本合同期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。 對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管 理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同。 依據(jù)建設(shè)部（ 91）年 ZBP3000190《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定向乙方交接房屋，并協(xié)助乙方順利完成入伙過程，包括： 1）本物業(yè)竣工后，政府有關(guān)部門驗(yàn)收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防驗(yàn)收合格； 2）本物業(yè)應(yīng)保證水、電、煤氣“三通”，電視、電話到戶，另有規(guī)定的需在入伙前向業(yè)主公布； 3）入伙前 15 天向物業(yè)公司辦理物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)，移交有關(guān)資料。 委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，如存在質(zhì)量問題，則甲方負(fù)責(zé)返修并支付全部費(fèi)用。 甲方 在本物業(yè)入伙后指定專人或部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)按照規(guī)定保修的各類問題，承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用及責(zé)任。 在向業(yè)主交付新建商品住宅時(shí)，必須執(zhí)行建設(shè)部門關(guān)于商品住宅實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度規(guī)定。 委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包 第 10 頁，共 41 頁 括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無故不繳交管理費(fèi)用、水電費(fèi)用或拒不整改的責(zé)任人采取停水、電等催繳措施。 按相關(guān)法規(guī)要求，甲方在物業(yè)正式入伙前 10 日內(nèi)按照規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房不少于 平方米，由乙方負(fù)責(zé)出租經(jīng)營，收入按照規(guī)定用于 補(bǔ)貼本物業(yè)管理費(fèi)用。 甲方在本物業(yè)正式入伙前 10 日內(nèi)按照規(guī)定在本物業(yè)范圍內(nèi)，向乙方提供管理用房 平方米，及保安員、維修人員和清潔人員住房 平方米，由乙方無償使用。 負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并在本物業(yè)正式入伙后一個(gè)月內(nèi)按照規(guī)定向乙方移交。 1 不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理經(jīng)營活動(dòng)。 1負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛； 1 助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)； 1 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)有關(guān)法 律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。 遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。 有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策 的行為進(jìn)行處理。 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi) 第 11 頁，共 41 頁 用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。 至少每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目。 對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。 開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。 1 本合同終止時(shí)，乙 方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。 1 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。