【正文】 社區(qū)商業(yè)操作手冊 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。 這不是一次培訓(xùn)！ 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤。 投資客 關(guān)心年投資收益率。 商戶 關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。 消費者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？ 嚴謹而深入求證是唯一的出路。 本手冊正是實際操作的典型方式。 商業(yè)地產(chǎn)不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 一、社區(qū)商業(yè)概述 （商圈）分析 —— 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè) 是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的 屬地型商業(yè) 。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的 服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi) 。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的 總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi) ，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下 ，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 —— 按照商住比分析 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 —— 按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 —— 按照距離分析 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行 5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作 “ 51015”，即居民出家門步行 5分鐘可以到達便利店，步行 10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車 15分鐘可到達購物中心。 （商圈）分析 社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計； 片區(qū)消費群特征分析； 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物業(yè)條件分析等等； 以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)， 任何一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關(guān)。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 商業(yè)規(guī)模 是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。 市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ? 按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 — 2公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于 10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費 群）； ? 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來 確定）。 商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造的可實現(xiàn)性等； 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務(wù)配套 是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； ? 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況； ? 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； ? 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。 名稱 位置 規(guī)模（㎡） 1 家樂福 福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處 19,000 2 家樂福 福田區(qū)梅林一村一區(qū) 12,000 3 萬佳 福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈 18,500 4 萬佳 福田區(qū)福中路福景大廈 12,000 5 沃爾瑪 福田區(qū)福星路福民樓 9,800 6 沃爾瑪 福田區(qū)上步路百花大廈裙樓 18,700 7 人人樂 福田區(qū)金田南路銀莊大廈 21,800 8 新一佳 福田區(qū)彩田南路彩福大廈 14,400 9 百佳 福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場 13,000 10 百佳 福田區(qū)華強北路群星廣場 6,000 11 沃爾瑪 羅湖區(qū)洪湖路湖景花園 16,800 12 沃爾瑪 羅湖區(qū)鳳凰路 12號中山花園大廈裙樓 12,500 13 萬 佳 羅湖區(qū)春風(fēng)路 2021號長豐苑 20,000 14 萬佳 羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈 12,500 15 新一佳 羅湖區(qū)東門中路 20,000 16 人人樂 寶安 25區(qū)華豐商貿(mào)城 13,500 17 萬佳 寶安 5區(qū)新安湖商業(yè)城 24,000 18 沃爾瑪 寶安 35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū) 16,500 19 新一佳 寶安 22區(qū)公園路 24,000 20 沃爾瑪 龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁 17,000 21 新一佳 龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城 23,000 22 沃爾瑪 南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處 20,000 23 人人樂 南山區(qū)后海大道 6,300 平均規(guī)模（㎡） 15,870 —— 深圳 23個社區(qū)商業(yè) 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性， 23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（ %）、港灣麗都（ %）、蔚藍海岸（ %）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（ %）、東海坊（ %），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ %）、星海名城（ %），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達到 15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 2 3 個典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服務(wù)配套 9 %美容 5 %超市 3 9 %雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 2 %其他 4 %餐飲 1 8 %便利店 1 %生活家居 2 %休閑 1 5 %服飾精品 3 %地產(chǎn)中介 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉 菜/ 五金/證 券 其他 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例休閑 22 .7%地產(chǎn)中介 0. 7%服飾精品 1. 7%美容 2. 2%服務(wù)配套 6. 1%生活家居 0. 4%超市 53 .1%便利店 0. 4% 餐飲 11 .1%其他 0. 9%雜貨/肉菜/五金/證券 0 .7%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例 —— 深圳 23個中間型社區(qū)商業(yè)面積比例 中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服飾精品 4. 47%地產(chǎn)中介 3. 19%休閑 7. 38%生活家居 3. 33%美容 6. 08%服務(wù)配套 8. 80%超市 30 .42 %雜貨/肉菜/五金/證券 3 .29 %其他 5. 88%餐飲 25 .36 %便利店 1. 79%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例生活家居 0 . 1 3 %服飾精品 4 . 0 3 %地產(chǎn)中介 6 . 1 0 %休閑 7 . 8 2 %便利店 1 . 0 4 %餐飲 1 5 . 7 9 %其他