【正文】 自然也需要更多的投入。 是戴著鎖鏈的超級(jí)舞者。 做商業(yè)地產(chǎn)，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。 通過(guò)對(duì)香港 12個(gè)購(gòu)物中心的研究，表現(xiàn)出如下特點(diǎn)： ? 購(gòu)物中心的商戶組合講究商戶多元化組合，往往包含有百貨、超市、服裝及配飾、珠寶、精品、童裝玩具、書籍光碟、餐飲、娛樂(lè)等多業(yè)種； ? 十二個(gè)購(gòu)物中心中，服裝 /時(shí)裝 /鞋帽類占比例最大，占商戶總數(shù)的 ％；其次是各類服務(wù)、美食類，分別占 %、 %； ? 十分注重商戶的選擇，考察商戶過(guò)程仔細(xì)、慎重、時(shí)間長(zhǎng)； ? 注重商戶品類組合，不濫竽充數(shù)； ? 沒有大型百貨公司作為核心店時(shí)，購(gòu)物中心大膽的通過(guò)拆分百貨公司的面積租予不同行業(yè)的業(yè)內(nèi)領(lǐng)先者，此策略不但增加了整體租金回報(bào)，亦令業(yè)主在商品及租戶品質(zhì)方面有更直接及較強(qiáng)的控制力。 垂直人流動(dòng)線規(guī)劃涉及以下三方面： ?垂直交通組織； ?中央空間是垂直人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的重點(diǎn)； ?垂直商品組合； 以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動(dòng)線系統(tǒng)。 內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃主要包括平面人流動(dòng)線規(guī)劃和垂直人流動(dòng)線規(guī)劃 。 香港社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成熟時(shí)期，其規(guī)劃、布局已經(jīng)具備現(xiàn)代城市型購(gòu)物中心的一些基本特點(diǎn)，與傳統(tǒng)意義上的城市型購(gòu)物中心漸行漸近。 商圈分析的三個(gè)重點(diǎn)為：人口特點(diǎn)及購(gòu)買力分析、經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)狀況與市場(chǎng)飽和度；每個(gè)商圈都包含三個(gè)層 次，主要的、次要的和邊緣的。其“杏花村”的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來(lái)一種全新的體驗(yàn)，可以說(shuō)是香港商業(yè)發(fā)展的里程碑之一。耗費(fèi)巨資營(yíng)造的“航海”“海洋”主題，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國(guó)風(fēng)情的美麗畫卷。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 八、香港商業(yè)的借鑒 、商圈分析 香港社區(qū)型購(gòu)物中心三大代表作 A、黃埔新天地 香港最具代表性的社區(qū)型購(gòu)物中心，以 JUSCO 作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為 次主力店，以數(shù)量眾多的社區(qū)配店作為主要構(gòu)成， 成為獨(dú)具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。 ： 造勢(shì)： 從 項(xiàng)目外包裝 開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報(bào)紙、電臺(tái)、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動(dòng)。 ? 從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常?。煌瑫r(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。 ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。 ?如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。 —— 短期返租銷售（三年） —— 長(zhǎng)期返租銷售（十年） 優(yōu)勢(shì)： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅(jiān)定信心。 ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 優(yōu)勢(shì)： ?通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 劣勢(shì)： ?產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； ?無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； ? 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較 強(qiáng)，其運(yùn)營(yíng)中的企劃推廣多針對(duì)周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費(fèi)群。 A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營(yíng)造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 由于社區(qū)商業(yè)在我國(guó)剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來(lái)講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： ? 無(wú)任何物業(yè)管理，任其自生自滅； ? 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； ? 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會(huì)成立專門的物業(yè)管理公 司，以確保日后的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢(shì)； ? 除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動(dòng)也很有幫助，目前來(lái)說(shuō)，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。 樓盤名稱 主題風(fēng)格 表現(xiàn)形式 萬(wàn)科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 中海陽(yáng)光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn) ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點(diǎn)綴 ? 與住宅風(fēng)格統(tǒng)一 五、特色氛圍的營(yíng)造 五、特色氛圍的營(yíng)造 萬(wàn)科四季花城 桃源居 波托菲諾 五、特色氛圍的營(yíng)造 社區(qū)商業(yè)特色營(yíng)造的建議： ? 從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來(lái)看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營(yíng)造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； ? 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； ? 景觀小品、植物及地方代表性建筑對(duì)于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營(yíng)造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。假如住宅營(yíng)造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） ≥200500 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） 2～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃?xì)夤艿? 需要 停車場(chǎng)車位 50左右 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層） ≤3 層高要求（ m） ≥3 開間（ m） 35 進(jìn)深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。服飾精品雖非日常購(gòu)買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對(duì)于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。 便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對(duì)硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進(jìn)深和層高等。 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。但是，在個(gè)數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、501㎡ 以上 ” 五種面積區(qū)間。 綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)； 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化； 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)。 以上 6個(gè)社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬(wàn)科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)； ? 萬(wàn)科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長(zhǎng)，兩者未能吸引人流經(jīng)過(guò)大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點(diǎn) 和 人流端點(diǎn) 。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位