【正文】 土地租賃合同無效 (共 8 篇 ) 農(nóng)村集體建設(shè)用地租賃合同的效力認(rèn)定 農(nóng)村集體建設(shè)用地租賃合同的效力認(rèn)定 【案情】 2020 年 10 月黃屯村委會與連發(fā)鑄造廠簽訂一份《廠房租賃合同》，該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區(qū)內(nèi)的占地 14 畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠使用（合同所涉土地于 2020年取得了有關(guān)土地管理部門頒發(fā)的集體建設(shè)用地使用證，用途為工業(yè)用地），租賃期限 10 年，自 2020 年 10 月 1 日起至 2018 年10 月 2 日止，每年租金為 萬元，租賃到期后，連發(fā)鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大 型設(shè)備折價變賣給黃屯村委會。 2020年 10 月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。連發(fā)鑄造廠則認(rèn)為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續(xù)履行合同。 【爭議】 本案爭議的焦點(diǎn)就是租賃合同是否有效。在案件的審理過程中出現(xiàn)了兩種不同的意見： 第一種意見認(rèn)為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同違反了土地管理法第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 的規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī) 定的合同無效”的規(guī)定，該租賃合同無效。 第二種意見認(rèn)為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規(guī)定，屬有效合同。因為，土地管理法第六十三條立法本意是禁止農(nóng)村集體農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)，目的在于防止農(nóng)民所有的農(nóng)用土地的不當(dāng)流失，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。本案中，租賃合同中所涉廠房的用地屬農(nóng)村建設(shè)用地，該租賃合同并未違反土地管理法第六十三條的規(guī)定。 【評析】 筆者同意第二種意見。 要判斷 本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關(guān)鍵是要厘清農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是否違反了土地管理法第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定。 按照土地管理法的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地可分為三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。我國對于農(nóng)用地的保護(hù)是非常嚴(yán)格的，在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規(guī)定。第二類是集體建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準(zhǔn) 用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及村民 宅基地。依據(jù)土地管理法第十一條第二款的規(guī)定，集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建 設(shè)用地”。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對此卻未從根本上進(jìn)行否定。例如土地管理法第二條 第三款規(guī)定： “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！薄秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)（ 2020） 28號）第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán) 可以依法流轉(zhuǎn)?！?2020 年 8 月《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔 2020〕 31 號）第六項規(guī)定：“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”等等。綜合上述及相關(guān)法律、國務(wù)院行政規(guī)定的精神，筆者認(rèn)為，我國并沒有禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)，而且土地管理法第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應(yīng)包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設(shè)性質(zhì)和功能用途的集體建設(shè)用地，對此條文的理解應(yīng)做限制性理解。 土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的 行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護(hù)我國土地用途管制制度及耕地保護(hù)制度的立法目的。 筆者認(rèn)為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認(rèn)為農(nóng)村集 體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點(diǎn)有失偏頗。 本案中，該租賃合同的簽訂和履行不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)政策。因此，筆者認(rèn)為，該租賃合同不但不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，而且還符合國家的新農(nóng)村 建設(shè)的政策，應(yīng)認(rèn)定為有效。 來源：中國民商法律網(wǎng) 篇二：土地租賃合同糾紛相關(guān)法條 土地租賃合同糾紛相關(guān)法律： 《土地管理法》第四十三條 任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地 。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) 。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè) 用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向 土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。 《合同法》第五十二條第 (五 )項：違反法律、行政法 規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 (合同無效情形 )《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還 。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所造成的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。 《合同法》第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《合同法》第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。 《合 同法》第一百一十二條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 《合同法》第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 篇三：土地租賃協(xié)議糾紛判決書 成功案例 劉超（北京）律師成功代理土地租賃協(xié)議糾紛，駁回對方仲裁請求 申請人 因土地租賃協(xié)議糾紛向北京仲裁委員會提起仲裁，本所劉超律師作為被申 請人的代理人參與了案件的庭審過程。劉超律師對本案有獨(dú)到的法律見解，通過 法律分析，大量的證據(jù)收集，最終仲裁庭裁決駁回了申請人的仲裁請求，維護(hù)了 委托人的合法權(quán)益。 裁決書： 北京仲裁委員會 裁決書 ( 2020)京仲裁宇第 0264號 申請人：北京市通州區(qū)某鎮(zhèn)某村民委員會 地址：北京市通州區(qū)某鎮(zhèn)麥莊村 負(fù)責(zé)人：王某 該委員會主任 委托代理人：閏某 北京市 XX 事務(wù)所律師 被 申 請 人：北京 某食品開發(fā)有限公司 住 所：北京市通州區(qū)次渠（麥莊西口） 法 定代表人：李某 總經(jīng)理 委 托代理人：劉超 北京市國漢律師事務(wù)所律帥 北京仲裁委員會（以下簡稱本會）依據(jù)申請人北京市通州區(qū)某鎮(zhèn)某村 民委員會（以下簡稱申請人）于 2020 年 12 月 9 日提出的仲裁申請，以及中請人 與被申請人北京某食品開發(fā)有限公司（以下簡稱被申請人）于2020 年 5月 10 日簽訂的《土地租賃協(xié)議》（以下簡稱本案合同）中的仲裁條款，于 2020年 12 月 16 日受理了前述申請人與被申請人就本案合同產(chǎn)生的糾紛（以下簡稱本案）。 本案編號（ 2020）京仲案字第 1400號。 本案適用本會自 2020年 4月 1日起施行的《北京仲裁委員會仲裁規(guī)則》 （以下簡稱仲裁規(guī)則）。 本會受理本案后，向被申請人送達(dá)了答辯通知、仲裁艦則、《仲裁員名 冊》等仲裁文件，以及申請人提交的全部仲裁材料。 根據(jù)仲裁規(guī)則有關(guān)規(guī)定，本案審理適用簡易程序。由于爭議雙方未在規(guī)定期限內(nèi)共同選定獨(dú)任仲裁員，本會主任依據(jù)仲裁規(guī)則有關(guān)規(guī)定，于 2020年 2月 1日指定孫建為獨(dú)任仲裁員，組成仲裁庭審理術(shù)案爭議。爭議雙方末對仲裁庭組成人員提小回避請 求。 仲裁庭審閱了爭議雙方提交的全部書面仲裁材料，決定于 2020 年 2月 17 H在北京開庭審理本案爭議。仲裁庭如期開庭，申請人及被申請人的委托代理人均到庭；雙方在仲裁庭主持下進(jìn)行陳述，答辯、舉證、質(zhì)證、庭審調(diào)查和辯論及最后陳述等程序。仲裁庭試圖調(diào)解，未果。 本案現(xiàn)已審結(jié)。仲裁庭仔細(xì)分析爭議雙方當(dāng)事人全部書面材料和口頭陳述，依照相關(guān)法律及仲裁規(guī)則規(guī)定，作出本裁決?，F(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見及裁決分述如下。 一案 情 （一）本案基本事實和當(dāng)事人陳述 2020年 4月 30日，申請人向北京市通州區(qū)某 鎮(zhèn)人民政府提出《關(guān)于引進(jìn)北京某食品開發(fā)有限公司的請示》，該請示內(nèi)容為： 1．以發(fā)展某鎮(zhèn)麥莊村經(jīng)濟(jì)，解決本村剩余勞動力就業(yè)為目的，擬在本村工業(yè)園內(nèi)選址，采用土地租賃形式，由被申請人獨(dú)自興建食品公司； 2．被申請人是日商在華獨(dú)資企業(yè)，產(chǎn)品內(nèi)銷 400 余家超市，出口日、韓等東南亞國家前景廣闊； 8 畝，建筑面積 6000 平方米建設(shè)周期兩個月，投資 60 萬美元，年上繳國稅可達(dá) 80 萬元（指人民幣，下同），且項目符合環(huán)保要求。經(jīng)村黨支部、村委會研究，全體村民代表大會審議通過，同意引進(jìn)該項目。2020年 5月 8日，申請人的 請示得到批準(zhǔn)。 2020年 5月 8日，申請人與被申請人簽訂《土地租賃協(xié)議》（以下稱 10 年期租賃協(xié)議），約定山被申請人承和麥莊村與北京通環(huán)重型機(jī)器廠西聯(lián)營廠大院內(nèi)的土地供 8畝：租賃期限為 10 年（ 2022年 6月 1日至 2032 年 5月 31 日）：租金為每畝 3000元；合同須通過公證處公證方可生效。 2020 年 5 月 10 日，申請人與被申請人簽訂本案合同，約定由被申請人承租麥莊村與北京通環(huán)重型機(jī)器廠西聯(lián)營廠大院內(nèi)的土地供 8 畝；租賃期限為 20 年（ 2020 年 6 月 l 日至 2022 年 5月 31 日）；租金為每畝 3000元；合同須通過公證處公 證方