【正文】 ，我公司非常榮幸地提交 XX東方廣場經(jīng)營管理策劃報告，供 貴公司參考與決策時鑒！ 任何商業(yè)項目開發(fā)銷售成功只是成功了一半，如何保證招商成功及實施長期的經(jīng)營管理，保障發(fā)展商、投資客、經(jīng)營者、經(jīng)營管理者多方利益最大化才是真正意義上的成功。 本案是建立在前期市場調(diào)研及營銷導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、市場定位、產(chǎn)品定位及營銷整合等而制定的經(jīng)營策劃報告。具體內(nèi)容包括 項目綜合評估、項目發(fā)展定位、經(jīng)營管理分析、項目經(jīng)營模式分析、租金價格定位、物業(yè)管理收費標準、經(jīng)營管理組織架構(gòu)、經(jīng)營管理收益分析。 依據(jù)此報告將可指導(dǎo)后期的經(jīng)營管理實施，并確立項目招商與銷售實施，具體操作細節(jié)和最終數(shù) 據(jù)表現(xiàn)將根據(jù)市場動態(tài)及項目進展情況而做適當調(diào)整。 經(jīng)營管理的實施是一個隨市場變化而必須隨時調(diào)整的系統(tǒng)工作，取決于經(jīng)營管理團隊對市場的把握、經(jīng)營戶的掌控、專業(yè)的經(jīng)營管理水平。因此本案未必能全面周詳?shù)貙λ薪?jīng)營管理細節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進而逐步深化，以達到使項目開發(fā)、招商、銷售、后期經(jīng)營管理圓滿成功的目的。 敬祝細閱！此呈 目 錄 第一部分 項目綜合評估 一、 市場綜合評估 二、 項目概況 三、 項目 SWOT 分析 四、 項目市場定位 第二部分 項目發(fā)展定位 一、 物業(yè)發(fā)展定位 二、 租售模式定位 三、 投資者 投資模式定位 四、 經(jīng)營定位 五、 經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 第三部分 項目經(jīng)營管理分析 一、 經(jīng)營管理定位 二、 物業(yè)管理定位 三、 經(jīng)營管理實施前提 第四部分 項目經(jīng)營模式分析 一、 商業(yè)物業(yè)營銷誤區(qū) 二、 租售模式分析 三、 租售模式定性 四、 招商模式定位 第五部分 物業(yè)管理收費標準 一、 物業(yè)管理費定價因素 二、 物業(yè)管理費定價依據(jù) 三、 物業(yè)管理費收費標準 第六部分 經(jīng)營管理組織架構(gòu) 一、 組織管理架構(gòu)圖 二、 人員配備 三、 職能職責(zé) 四、 運作機制 五、 激勵機制 六、 監(jiān)督機制 七、 約束機制 八、 信息反饋及控制機制 九、 量化管理及標準化運作 第七部分 經(jīng)營效益分析 一、 收入分析 二、 支出分析 三、 利潤分析 第一部分 項目綜合評估 一、市場綜合評估 （一） 建湖消費者特征 人均 GDP 突破 10000 元，個人消費潛力增強。 在吃、穿、玩方面消費支出較大。 崇尚海派（上海）文化，消費觀念較為時尚。 注重產(chǎn)品品質(zhì)，追求品牌。 向往環(huán)境優(yōu)美的購物場所，渴望得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 投資房地產(chǎn)物業(yè)意識較強，投資商鋪逐漸興起。 購鋪以自營為主， 投資商鋪出租者有上升趨勢。 口碑宣傳效應(yīng)較為突出。 （二） 建湖零售業(yè)特征 建湖零售業(yè)處于自然的集市發(fā)展階段，缺少合理的城市規(guī)劃及經(jīng)營管理引 導(dǎo)。 商業(yè)服務(wù)仍以傳統(tǒng)的線 型街道為依托布局，缺少大商家及相對集中的核心商圈。 地段仍然是決定商業(yè)價值的絕對因素，缺少主題式商業(yè)及龍頭商業(yè)。 服務(wù)功能單一，缺少集購物、休閑、娛樂、餐飲等一站式消費場所。 商業(yè)形態(tài)多為物質(zhì)需求型的生活、生產(chǎn)用品小商鋪，缺少成規(guī)模、上檔次的購物場所。 部分業(yè)態(tài)缺乏中高端產(chǎn)品的市場供給。 大多商（市）場缺少統(tǒng)一的經(jīng)營管理、正規(guī)的物業(yè)管理。 城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)無法滿足日趨增長的消費需求。 附表： 建湖與鹽城其它縣（市）零售業(yè)態(tài)比較 |如下表 （三） 建湖商服物業(yè)特征 建湖縣城城區(qū)的商服物業(yè)形式較為單一，主要有兩大類產(chǎn)品形態(tài)：中小型商鋪、中大型商場。 中小型商鋪，空間相對較小，經(jīng)營較獨立，建筑形式為臨街底鋪、一上幾多層商住樓，多依附于主要街道或 大型社區(qū)廣場周圍，采取捆綁銷售，底商單鋪面積在 20～ 40 ㎡，一上幾商住樓面積在 80～ 250 ㎡，總價較高，是建湖市面上較為多見的傳統(tǒng)商業(yè)模式，由于其性價比較差，難以形成商業(yè)聚集效應(yīng)，目前越來越不受投資者歡迎。 中大型主題商場，經(jīng)營規(guī)模大，產(chǎn)品種類齊全，經(jīng)營信譽高，多位于商業(yè)繁華地段，建筑形式為二層或兩層以上獨立商業(yè)，規(guī)模在 500 平方米以上，多采用整體出租方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，多數(shù)為外地投資者投資經(jīng)營。 表一：中小型商鋪形態(tài)特征 業(yè) 態(tài) 市場支撐 風(fēng) 險 市場狀況 鹽城其它縣（市） 建湖 綜合娛樂業(yè) 高端市場有效需求 區(qū)域商業(yè)輻射力 招商 需要長期經(jīng)營 有 有待規(guī)范 品牌餐飲 大眾消費空白 招商 有（肯德基） 業(yè)態(tài)空白 大型餐飲 中、高端市場有效需求 需要長期經(jīng)營 有（食為天） 業(yè)態(tài)空白 百貨商場 高端市場有效需求 招商、經(jīng)營 有（國貿(mào)百貨等） 業(yè)態(tài)空白 主題明確的 購物步行街 城市化進程的時機 營銷 有（鼓樓商業(yè)街等） 業(yè)態(tài)空白 大型綜合 購物中心 區(qū)域商業(yè)輻射力 市場有效需求 招商、經(jīng)營 有（太陽城、興陽廣場、匯金購物公園等） 業(yè)態(tài)空白 家居市場 區(qū)域商業(yè)輻射力 便利的交 通條件 招商、經(jīng)營 有 有待規(guī)范 小商品 批零市場 區(qū)域認可度的積累 區(qū)域商業(yè)輻射力 市場有效需求 營銷 有 業(yè)態(tài)空白 家用電器 中、高端市場有效需求 招商、經(jīng)營 有（國美電器等） 有待規(guī)范 兒童娛樂城 大眾消費空白 經(jīng)營 有 業(yè)態(tài)空白 酒店式 商務(wù)公寓 區(qū)域輻射，消費需求 經(jīng)營 有（匯金購物公園） 產(chǎn) 品 結(jié)構(gòu)形態(tài) 特征分析 舉例 底層商鋪 住宅物業(yè) 的底層單鋪 ? 層高約 ? 開間為 — ，進深 8m— 12m ? 多為住宅自身的商業(yè)配套 ? 新建住宅，多采用底商的規(guī)劃設(shè)計，其底商出售或出租，其它老商業(yè)區(qū)大多是有 10 年左右的舊建筑物沿街面底層商鋪，僅出租。 ? 單店獨立經(jīng)營 向陽路、冠華路、人民路、興建路底層商鋪 一上幾 沿街商 住套房 從一層到2～ 5 層的獨立商住套房 ? 一般一樓層高為 — ，二樓及其以上為 高。 ? 開間為 — ，進深 8m— 12m，內(nèi)設(shè)樓梯。 ? 大多為城市街道的沿街物業(yè) ? 此形態(tài)物業(yè)的出現(xiàn)，是當?shù)厝藢W(xué)習(xí)借簽浙江人的消費觀念有關(guān)，這種“前 店后居”的物業(yè)是可以“生錢的物業(yè)”，一則可自己經(jīng)營商業(yè)，二則便于出租而獲取收益，還可以做為自有資產(chǎn)保值或增值。 ? 發(fā)展商為了獲取利益最大化，利用地段的商業(yè)價值，將 2～ 5層按住宅標準設(shè)計的物業(yè)空間與底層最具價值的商鋪強行捆綁銷售，最終實現(xiàn)較高的銷售率和利潤最大化。 ? 此類物業(yè)總體面積較大，總價過高，置業(yè)門檻較高，不是大眾型投資物業(yè)。 ? 商住混和型物業(yè)不利于居民生活質(zhì)量的提高，不利于商業(yè)的良性發(fā)展，更不利于城市的發(fā)展。 ? 目前建湖政府明令禁止此類物業(yè)的報批，認為此類物業(yè)不利于城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。 ? 一上二，因為其整體實 用價值相對較高，總價相對較低，在建湖市場非常暢銷。 ? 單店獨立經(jīng)營，多以經(jīng)營餐飲、旅館、休閑、美容美發(fā)等為主。 湖中路、冠華路等沿街社區(qū)底鋪 表二：中大型主題商場形態(tài)特征 （四） 區(qū)域內(nèi)同類商服物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域 項目 規(guī)模 市場定位 經(jīng)營管理 建湖 玖久夢之都 約 8000 ㎡ 無經(jīng)營主題 無統(tǒng)一管理 新世紀商城 約 5000 ㎡ 服飾批零市場 無統(tǒng)一管理 射陽 興陽廣場 約 12020 ㎡ 一站式綜合性廣場 有管理公司原則上統(tǒng)一管理 大豐 匯金 購物公園 約 40000 ㎡ 一站式綜合性廣場 無經(jīng)營公司，無統(tǒng)一管理 名都廣場 約 60000 ㎡ 一站式綜合性廣場 有物業(yè)公司，部分統(tǒng)一管理 鹽城 中茵 海華廣場 約 120200㎡ 一站式綜合性廣場 有經(jīng)營公司，統(tǒng)一管理經(jīng)營 市場評估結(jié)論： 建湖日益增長的人口及其特有的消費特征使得建湖具有較強的消費需求。 零售業(yè)目前仍處于自