【正文】 全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公會(huì)倫理規(guī)范暨執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(National Association of REALTORS.)二○○六年一月一日起生效本規(guī)范及前文中所使用之房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)一詞系包含全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公會(huì)會(huì)員()。 本倫理規(guī)范所載之義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可能高于現(xiàn)行法令基于業(yè)務(wù)的特殊性，和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)的重大的責(zé)任，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的要求高于對(duì)普通人的要求，也即高于現(xiàn)行法律。，若與現(xiàn)行法令有沖突者，以現(xiàn)行法令規(guī)定為優(yōu)先。 前文… 土地為一切之本。人類(lèi)文明及自由制度之存廢與興衰系于如何善用土地資源及土地所有權(quán)之廣泛分配。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)應(yīng)認(rèn)識(shí)到土地資源最高及最佳化之利用，以及土地所有權(quán)最廣泛普及化之分配攸關(guān)國(guó)家及全民之利益，必須創(chuàng)造足夠的住宅供給，打造生活機(jī)能良好的城市，發(fā)展具生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)及農(nóng)村，并致力于環(huán)境保護(hù)。 維護(hù)國(guó)家及人民利益之義務(wù)范圍超越一般商業(yè)所應(yīng)盡之義務(wù)。義務(wù)重大，超過(guò)商業(yè)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最高境界是“為人民謀福利”，實(shí)際上，日常的實(shí)實(shí)在在的工作都是在為人民謀福利。有效交易的達(dá)成就是對(duì)當(dāng)事人福利的增進(jìn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)肩負(fù)有重大社會(huì)責(zé)任，同時(shí)必須心存愛(ài)國(guó)情操，義無(wú)反顧，隨時(shí)都做好為國(guó)家服務(wù)之準(zhǔn)備。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)自當(dāng)維持及追求專(zhuān)業(yè)上之更高標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)界同仁一起承擔(dān)維護(hù)專(zhuān)業(yè)正直及榮譽(yù)之共同責(zé)任。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)認(rèn)識(shí)及了解到對(duì)客戶(hù)、顧客、社會(huì)大眾及業(yè)界同仁之義務(wù)，不斷地吸收房地產(chǎn)相關(guān)議題之新知，同時(shí)愿意將其身為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士之經(jīng)驗(yàn)與研究之成果與人分享。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)采取明確的步驟，力行本倫理規(guī)范，并協(xié)助主管當(dāng)局取締有危及社會(huì)大眾之虞，或可能傷害房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公信力及聲譽(yù)的做法。從業(yè)人員若本人獲悉任何可能違反倫理規(guī)范之行為，包括不當(dāng)挪用客戶(hù)或顧客之資金或財(cái)產(chǎn)、惡意歧視或造成重大經(jīng)濟(jì)損失之詐欺行為，必承報(bào)相關(guān)的全國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)或總公會(huì)(Board or Association of REALTORS.)。(二○○○年一月修訂) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)了解到與其它同業(yè)專(zhuān)業(yè)人士保持合作關(guān)系能為服務(wù)使用者創(chuàng)造最佳的利益，因此敦促實(shí)行客戶(hù)獨(dú)家專(zhuān)屬代理制度獨(dú)家代理制度不是主觀的制度設(shè)計(jì)，而是基于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間談判或合同，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與律師、估價(jià)師等專(zhuān)業(yè)人士合作，對(duì)促進(jìn)委托人的利益最大化更有利。獨(dú)家代理制度是歷史的選擇，獨(dú)家代理制度得以實(shí)行的前提就是經(jīng)紀(jì)人的誠(chéng)信和業(yè)務(wù)素養(yǎng)的專(zhuān)業(yè)化。不專(zhuān)業(yè)，則更有利無(wú)從談起；不誠(chéng)信，專(zhuān)業(yè)之間合作將對(duì)委托人的損害更大。；不企圖以不公平的取巧手段搶奪同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者之生意而獲利；不主動(dòng)發(fā)表評(píng)論其它從業(yè)人員之言論。若被征詢(xún)意見(jiàn)，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)認(rèn)為有必要提供意見(jiàn)，必須保持客觀專(zhuān)業(yè)，不受任何個(gè)人動(dòng)機(jī)或潛在利益或獲利所影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是誠(chéng)實(shí)守信、專(zhuān)業(yè)職業(yè)、公平、正直的代名詞，如同教師是為人師表的代名詞一樣。這是對(duì)商業(yè)身份、對(duì)經(jīng)濟(jì)追求的超越。(REALTOR.)一詞已經(jīng)帶有能力、公正及嚴(yán)謹(jǐn)正直，奉行企業(yè)道德行為規(guī)范之崇高理想的涵意；不為利誘，不受客戶(hù)指使而做出有悖此理想標(biāo)準(zhǔn)之事。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)而言，如此義務(wù)之放諸四海而皆準(zhǔn)的最佳詮釋?zhuān)礊閭鞒袛?shù)世紀(jì)的金科玉律『己所不欲，勿施于人』房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)將此古訓(xùn)謹(jǐn)奉圭臬，誓言執(zhí)業(yè)及所有行為將遵行其精神，身體力行下列諸項(xiàng)原則。 對(duì)客戶(hù)及顧客之義務(wù)第一條 擔(dān)任買(mǎi)方、賣(mài)方、屋主、承租人或其它客戶(hù)之代理人時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)誓言絕對(duì)保護(hù)及促進(jìn)客戶(hù)之利益在誠(chéng)信基礎(chǔ)上促進(jìn)客戶(hù)利益最大化。具有經(jīng)紀(jì)人身份的人，不以經(jīng)紀(jì)人身份執(zhí)業(yè)時(shí)，可以表現(xiàn)出不專(zhuān)業(yè)，但決不能允許絲毫的不誠(chéng)信 。此項(xiàng)對(duì)客戶(hù)的義務(wù)非常重要，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)卻也不得因此違背誠(chéng)實(shí)對(duì)待所有當(dāng)事人之原則。若以非代理人身份為買(mǎi)方、賣(mài)方、屋主、承租人或其它客戶(hù)提供服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)亦要謹(jǐn)守對(duì)所有當(dāng)事人誠(chéng)實(shí)以待之義務(wù)。(二○○一年一月修訂) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)11 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)即使身為當(dāng)事人經(jīng)紀(jì)人身份是終身銘牌，無(wú)論以任何身份出現(xiàn)是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都應(yīng)承擔(dān)比普通人更多的責(zé)任。這就如同，一個(gè)軍人、一個(gè)警察無(wú)論在執(zhí)行任務(wù)時(shí)，都應(yīng)當(dāng)救危扶困，見(jiàn)義勇為異樣。因?yàn)榫旌蛙娙耸钦x的代名詞。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是誠(chéng)信和專(zhuān)業(yè)的代名詞。，仍應(yīng)謹(jǐn)守本倫理規(guī)范所載之各種義務(wù)。(一九九三年一月修訂). 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)12 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)擔(dān)任客戶(hù)代理人或以法律上承認(rèn)之非代理方式居間、行記、信托等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是不能作行記和信托，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的誠(chéng)信程度和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)不夠。服務(wù)客戶(hù)時(shí)，皆要謹(jǐn)守倫理規(guī)范所載之義務(wù)；但規(guī)范中并無(wú)強(qiáng)制規(guī)定法律上針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)以非代理方式執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)特別訂定之責(zé)任義務(wù)。本倫理規(guī)范中所言之「客戶(hù)委托人，或被代理人、被居間人。」系指與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)的公司有代理或法律上承認(rèn)之非代理關(guān)系之個(gè)人或單位；「顧客咨詢(xún)?nèi)?，或潛在的委托人，意向委托人?！箘t為房地產(chǎn)交易關(guān)系中，雖與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)的公司無(wú)契約關(guān)系，但仍接受所提供之信息、服務(wù)或利益；「可能成為顧客的人不涉及代理、居間的手遞手交易的當(dāng)事人?！箘t指不受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTOR.)的公司之代理關(guān)系約束的買(mǎi)方、賣(mài)方、承租人或屋主；「代理人」指依州政府法令與客戶(hù)有代理關(guān)系，且領(lǐng)有執(zhí)照之房地產(chǎn)業(yè)者（包括中介及業(yè)務(wù)人員），而「中介人」則指依州政府法令，與客戶(hù)有代理或法律上承認(rèn)之非代理服務(wù)關(guān)系，且領(lǐng)有執(zhí)照之房地產(chǎn)業(yè)者（包括中介及業(yè)務(wù)人員）。(一九九五年一月通過(guò)，二○○四年一月修訂區(qū)分代理和居間中介。) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)13 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)不得為了爭(zhēng)取房地產(chǎn)登錄掛牌的生意而在市價(jià)上故意誤導(dǎo)所有權(quán)人。通過(guò)高價(jià)，爭(zhēng)取房源發(fā)布。出現(xiàn)不實(shí)信息。 . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)14 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)爭(zhēng)取成為買(mǎi)方/承租人之代理人時(shí)，不得誤導(dǎo)買(mǎi)方/承租人，以為透過(guò)其服務(wù)可以減少支出或獲得其它利益。利益相誘，爭(zhēng)取客源信息，出現(xiàn)不實(shí)信息。(一九九三年一月修訂) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)于完全揭露及雙方當(dāng)事人告知同意下，可于同一筆交易中同時(shí)擔(dān)任賣(mài)方/屋主及買(mǎi)方/承租人之代理人。交易當(dāng)事人都同意，才可以雙邊代理。比單邊代理的要求更高。(一九九三年一月通過(guò)) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)16 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)應(yīng)客觀且盡速提供索價(jià)及還價(jià)盡職盡責(zé)代替或幫助委托人討價(jià)還價(jià)。(一九九三年一月通過(guò)，一九九五年一月修訂) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)17 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)若擔(dān)任登錄掛牌中介人，應(yīng)于租賃契約成交或執(zhí)行前，繼續(xù)提供賣(mài)方/屋主所有報(bào)價(jià)及還價(jià)數(shù)據(jù)，合同不簽，報(bào)價(jià)、還價(jià)不止。不同客源的報(bào)價(jià)、還價(jià)。想違法找律師。除非賣(mài)方/屋主以書(shū)面方式告知可不履行此項(xiàng)義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)應(yīng)建議賣(mài)方/屋主成交后若要接受其它的報(bào)價(jià)之前，應(yīng)征詢(xún)律師之意見(jiàn)，除非之前的購(gòu)買(mǎi)契約或租賃契約已失效。(一九九三年一月修訂) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)18 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)若擔(dān)任買(mǎi)方/承租人之代理人或中介人，應(yīng)提供買(mǎi)方/承租人所有報(bào)價(jià)及還價(jià)數(shù)據(jù)不同房源的報(bào)價(jià)、還價(jià)。想違法找律師。，直到買(mǎi)方/承租人接受為止；之后則無(wú)義務(wù)繼續(xù)提供其它房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除非雙方書(shū)面另有協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(REALTORS.)若擔(dān)任買(mǎi)方/承租人之代理人或中介人，應(yīng)建議買(mǎi)方/承租人若對(duì)先前契約是否已終止有任何疑問(wèn)，應(yīng)征詢(xún)律師之意見(jiàn)。(一九九三年一月通過(guò)，一九九九年一月修訂) . 執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)19