昭通可行性研究報(bào)告第三部分(已修改)
2025-08-18 10:02 本頁(yè)面
【正文】 第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估昭陽(yáng)區(qū)的城市化發(fā)展呈現(xiàn)“南進(jìn)北拓”態(tài)勢(shì)，昭通印象HOPSCA作為“北拓”第一站，是整個(gè)城市快速發(fā)展的重點(diǎn)及中心區(qū)域，且交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，可直達(dá)火車(chē)站和飛機(jī)場(chǎng)。地塊內(nèi)部擁有1100畝的省耕塘森林水體公園，生態(tài)優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，是整個(gè)昭通市未來(lái)幾十年不會(huì)再擁有的優(yōu)質(zhì)地塊。從交通、城市發(fā)展、周邊配套、政府規(guī)劃、內(nèi)部景觀資源等多個(gè)方面分析，本地塊未來(lái)升值潛力巨大，特別是隨著新城的發(fā)展，地塊作為連接新城與老城之間的紐帶，坐享新城發(fā)展機(jī)遇和老城繁華。二、立即開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析經(jīng)過(guò)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，2009年昭通市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展高潮，無(wú)論從市場(chǎng)吸納量還是銷售價(jià)格，2009年昭通房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)比銷售面積和銷售價(jià)格均大幅高于2008年，且明顯高于以往年份，昭通房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)高潮期。立即開(kāi)發(fā)優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：216。 可借助目前昭通房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的契機(jī)，搶占目前市場(chǎng)釋放的剛性需求份額。216。 滿足政府的需求，獲得政府的認(rèn)可。216。 加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的利用效率。劣勢(shì)：216。 項(xiàng)目總體面積偏大，市場(chǎng)吸納量有限，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：216。 隨著城市的發(fā)展，地塊未來(lái)升值潛力較大，土地增值收益預(yù)期較大。劣勢(shì)：216。 失去目前昭通房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展帶來(lái)的契機(jī)。216。 本項(xiàng)目走位整個(gè)昭通的形象展示窗口，土地儲(chǔ)備不滿足政府層面的意圖。216。 前期土地投入資金需要沉淀較長(zhǎng)時(shí)間，不利于公司資金的周轉(zhuǎn)，違背資金獲取利益的本性。綜上所述，本項(xiàng)目無(wú)論是在政府層面還是公司資金周轉(zhuǎn)層面來(lái)分析，立即開(kāi)發(fā)的整體優(yōu)勢(shì)大于土地儲(chǔ)備所帶來(lái)的預(yù)期收益。三、工程計(jì)劃 項(xiàng)目總建筑面積2945200平方米，其中公園五星級(jí)酒店建筑面積30000平方米，綜合商業(yè)體面積109500平方米，計(jì)劃用時(shí)8年時(shí)間完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 結(jié)合項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀、周邊路網(wǎng)、周邊地塊開(kāi)發(fā)成熟度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擬從南向北推進(jìn)，具體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)見(jiàn)下表。序號(hào)地塊名稱建筑面積開(kāi)發(fā)時(shí)間備注1世紀(jì)家苑1185002010年1月2011年12月2菏澤佳苑1365002010年6月2012年6月3印象濕地公園200002010年1月2011年6月4蘇提小苑3726002011年1月2013年12月5靜家別墅區(qū)2550002011年6月2014年12月6綜合商業(yè)體627502011年6月2012年12月7春色藝苑4576002012年1月2015年1月8朱提湖300002011年6月2012年12月含五星級(jí)酒店，9匯銘別墅區(qū)1160002013年6月2015年6月10溪洛苑2873002013年1月2015年6月11臨湖苑1620002013年6月2015年6月12商務(wù)綜合體467502013年6月2015年1月13通澤苑1360002014年1月2016年1月14雨花雅苑4202002014年6月2017年6月15濱花苑3240002015年1月2017年12月16合計(jì)29452002010年1月2017年12月四、銷售計(jì)劃及銷售價(jià)格項(xiàng)目含普通多層洋房、小高層住宅、湖景別墅、臨街底商、綜合商業(yè)體、五星級(jí)酒店，物業(yè)類型豐富。由于五星級(jí)酒店物業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，且物業(yè)建成后，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，故五星級(jí)酒店暫不考慮期銷售。另外，綜合商業(yè)體和商務(wù)綜合體內(nèi)按60%的物業(yè)進(jìn)行銷售，其他物業(yè)面積進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，暫不考慮持有物業(yè)的銷售。序號(hào)地塊名稱出售建筑面積（㎡）銷售時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）住宅商業(yè)住宅商業(yè)1世紀(jì)家苑11257559252010年6月2011年6月1800110002菏澤佳苑125580109202010年12月2011年12月1850115003印象濕地公園 200002011年1月2011年6月 80004蘇提小苑2608201117802011年6月2013年12月190028005靜家別墅區(qū)229500255002011年12月2014年12月480080006綜合商業(yè)體 376502011年12月2012年12月 45007春色藝苑388960686402012年12月2015年12月220080008匯銘別墅區(qū)10672092802013年12月2015年6月320080009溪洛苑258570287302013年12月2015年12月19501200010臨湖苑145800162002014年6月20
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