昭通可行性研究報告第三部分-預(yù)覽頁
【正文】 2月6綜合商業(yè)體627502011年6月2012年12月7春色藝苑4576002012年1月2015年1月8朱提湖300002011年6月2012年12月含五星級酒店，9匯銘別墅區(qū)1160002013年6月2015年6月10溪洛苑2873002013年1月2015年6月11臨湖苑1620002013年6月2015年6月12商務(wù)綜合體467502013年6月2015年1月13通澤苑1360002014年1月2016年1月14雨花雅苑4202002014年6月2017年6月15濱花苑3240002015年1月2017年12月16合計(jì)29452002010年1月2017年12月四、銷售計(jì)劃及銷售價格項(xiàng)目含普通多層洋房、小高層住宅、湖景別墅、臨街底商、綜合商業(yè)體、五星級酒店，物業(yè)類型豐富。依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、昭通地區(qū)實(shí)際成本水平，估算該項(xiàng)目總投資573270萬元，單位建筑面積投資1946元/平米，單位可售建筑面積投資2010元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目投資估算表序號成本項(xiàng)單項(xiàng)成本（元/㎡）小計(jì)（元/㎡）總造價 （萬元）土地成本前期費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1世紀(jì)家苑3044895076483429451532181572菏澤佳苑2974895076483429441525208133濕地公園04895076483423351213124264蘇提小苑25050100080503529451539573485靜家別墅區(qū)56255110088553938581995508836綜合商業(yè)體287901800144906449762600163147春色藝苑204631250100634434531810828418朱提湖0400800064040028319429810215406469匯銘別墅區(qū)564551100885539385819972316410溪洛苑251581150925841335017324975211臨湖苑361581150925841355418482993512商務(wù)綜合體2899018001449064507626021216313通澤苑265601200966042345318102462114雨花雅苑2036312501006344345318107605215濱花苑250601200966042345217955815616合計(jì)總投資：573270萬元說明：土地按30萬元/畝計(jì)算土地成本。 綜合商業(yè)體持有物業(yè)按成本計(jì)入。 各期成本支出分析 從下表可以看出，項(xiàng)目啟動年即2010年成本支出為24281萬元，啟動成本相對較低，另外，本項(xiàng)目成本主要發(fā)生在2012年2015年，該四年所支出成本占項(xiàng)目總成本份額較大。項(xiàng)目啟動后，可采取施工單位墊資和預(yù)售的方式，解決項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金缺口，隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金流量不斷增值，用貨幣形式反映的已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值不斷體現(xiàn)，如何籌措和管理資金，是本項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)的一個重要問題。 銀行貸款3049萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，通過土地抵押、質(zhì)押或者信譽(yù)貸款的方式，從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款，解決項(xiàng)目啟動資金的缺口。 施工單位墊資：施工單位墊資建設(shè)已成為開發(fā)商解決前期資金緊張最常用的方法，由于本項(xiàng)目開發(fā)量較大，可以此為優(yōu)勢，吸引大量施工單位進(jìn)行墊資建設(shè)，解決項(xiàng)目前期資金緊張的局面。盈虧平衡分析 從項(xiàng)目銷售收入表、成本支出表和現(xiàn)金流量表可以看出，土地以分期供給、分期付款的方式獲得時，項(xiàng)目需完成世紀(jì)家苑、菏澤佳苑、蘇提小苑、濕地公園配套商業(yè)、綜合商業(yè)體、靜家別墅區(qū)、春色藝苑的開發(fā)銷售，即需開發(fā)銷售完成140平方米的銷售，其中89萬平方米的住宅， 28萬平方米的商業(yè)，23萬平方米的別墅，方可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保本盈利。項(xiàng)目對建安成本的敏感程度較高，由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，各期交叉施工頻繁，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需嚴(yán)格控制成本支出，有效提高項(xiàng)目的整體收益
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