【正文】 第一部分 摘要與結(jié)論廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升﹔寫字樓市場于2022年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級寫字樓供應(yīng)增長緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。東山區(qū)廣州甲級寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。 根據(jù)現(xiàn)金流量計算之結(jié)果，可知本項目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值 NPV( present value)方案一為人民幣 億元，方案二為 億元。此為折現(xiàn)率(discount rate) 7%時之計算結(jié)果。稅前息后內(nèi)部回報率方案一為 %，方案二為 %，均高于廣州的平均水平。 第二部分 宏觀經(jīng)濟形勢分析第一節(jié) 廣州市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 經(jīng)濟高速發(fā)展, 位居全國前列2022 年，廣州市經(jīng)濟保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，總量僅次于北京，比上年增長 %。高于北京(%)、天津(%) 和上海(%)等城市，也高于全國(8%)和全省(%)的水平。至去年為止﹐廣州市已連續(xù)7 年保持 13%左右的增長速度﹐在全國十大城市中，廣州經(jīng)濟增速居于前列。廣州已成為國內(nèi) GDP 總量超 3000 億元的三大城市之一，其余兩個城市分別是上海( 億元)和北京(3130 億元)。2022 年廣州市全年人均 GDP 達(dá)到 萬元，按當(dāng)年國家平均匯率計算，突破 5000美元，在我國大城市中位居前列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 4,586 美元，高于北京和上海。如果以國際上公認(rèn)的基本實現(xiàn)社會現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（人均 GDP 達(dá)到 5,000 至 1 萬美元）來參考，廣州的現(xiàn)代化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國家的水平。表 21 廣州當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展分析（2022 年）項目 數(shù)據(jù) 年增長率面積 平方公里 －人口 萬 －國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 +％人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 約 5,050 美元 +％工業(yè)總產(chǎn)值 3, 億元 +％社會消費品零售總額 1, 億元 +％固定資產(chǎn)投資 億元 +％人均可支配收入 15,117 元 +％金融機構(gòu)存款余額 7, 億元 +％（資料來源:廣州市統(tǒng)計局） 表 22 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對比（單位：億人民幣）年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022F 2022F 2022F北京 3130 上海 4035 4951 廣州 2685 3002 深圳 950 1130 (資料來源：各市統(tǒng)計局 E ：估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字 ) 上上上上上上上上上上上上上上上上上上 GDP上上上0100020223000400050006000700080001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022F 2022F 2022F 表 23 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長對比表（ %） 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022F 2022F 2022F北京 10 11 11 12 上海 13 廣州 深圳 23 16 上上上上上上上上上上上上上上上上上上 GDP上上上上上051015202530351995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022上上 上上 上上 上上（資料來源：各市統(tǒng)計局 E ：估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字） 表 24 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業(yè)總產(chǎn)值對比表（億人民幣）年份　 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022E 2022F 2022F 2022F北京 1580 1853 1964 1918 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海 4548 5126 5650 5764 6213 6968 7657 7740 9721 10481 12321 廣州 1723 2069 2375 2513 2779 3100 3391 3713 4160 4884 5445 深圳 526 1063 1391 1848 2078 2576 2880 3570 3610 4043 4532 上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上020224000600080001000012022140001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022E 2022F 2022F 2022F上 海 廣 州 北 京 深 圳（資料來源：各市統(tǒng)計局 E ：估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字） 對外貿(mào)易發(fā)展迅速 2022 年廣州的外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元﹐其中出口 總額達(dá)億美元，進(jìn)口總額達(dá) 美元。實際利用外資達(dá)到 億美元，增長 ％。投資環(huán)境日趨完善，對外商的吸引力不斷加強。中國加入世貿(mào)后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。 第二﹑三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長﹐成為經(jīng)濟發(fā)展的主動力 在經(jīng)濟總量快速增長的同時，廣州的經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。地方財政收入有較大增長，2022 年，廣州地方一般預(yù)算財政收入為 億元，比上年增長 %。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，2022 年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)比上年提高 11%，利潤增長 %。產(chǎn)業(yè)格局不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)上升。一、二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重已調(diào)整為：：。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為 %、%和 %。廣州經(jīng)濟能夠持續(xù)快速增長，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 居民生活水平不斷提高 2022 年底﹐廣州市的總?cè)丝谶_(dá)到 994 萬。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到 15,117 元，同比年增長率為 ％，扣除價格因素后實際增長 12％。零售市場活躍 ﹐2022 年廣州市的消費品零售總額超過 1000 億元人民幣﹐位居全國前列。大多數(shù)大型跨國和國內(nèi)的零售商都視廣州為進(jìn)軍國內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡﹐銳意進(jìn)軍廣州市場﹐帶動商業(yè)物業(yè)市場持續(xù)上升。 表 25 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳社會消費品零售額對比表（億人民幣） 年份　 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022F 2022F 2022F北京 827 上海 N/A N/A N/A N/A 2173 廣州 550 1121 1767 深圳 京 滬 穗 深 社 會 消 費 品 零 售 額 對 比 圖 （ 億 人 民 幣 ）0500100015002022250030001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022E 2022F 2022F 2022F上 海 北 京 廣 州 深 圳（資料來源：各市統(tǒng)計局 E ：估計數(shù)字 F ：預(yù)計數(shù)字 N/A ：資料不全） 國際性的區(qū)域金融中心的地位正在形成 廣州金融市場的發(fā)育已有一定的基礎(chǔ)，資金、證券、外匯、保險、期貨市場等都有了長足的發(fā)展；目前廣州的金融同業(yè)拆借中心、金融資產(chǎn)、票據(jù)自動清算系統(tǒng)、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額、金融機構(gòu)等在全省以至全國都處于領(lǐng)先地位，已初步構(gòu)建了以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國家專業(yè)銀行為主體、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)和外資銀行在內(nèi)的多種金融機構(gòu)分工合作的金融組織體系；金融資產(chǎn)規(guī)模居全國大城市前列。為數(shù)總多的外資金融機構(gòu)都對廣州未來的區(qū)域金融中心的地位充滿信心﹐紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機構(gòu)﹐形成了高級寫字樓需求的主要來源之一。 交通狀況日趨完善總投資 億元的內(nèi)環(huán)路工程 1999 年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。廣州地鐵一號線已全線通車。南北走向的地鐵二號線工程正在進(jìn)行，線路全長 公里，預(yù)計于 2022 年落成通車。將進(jìn)一步提升廣州市區(qū)的交通效率。地鐵三號線也于近期動工﹐三號線則全長 公里﹐預(yù)計對番禺的城市化進(jìn)程將起到巨大的促進(jìn)作用，標(biāo)志著廣州將更有資格跨入國際大都市行列。 房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展 經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后﹐廣州房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇。在廣州市的近萬家外資企業(yè)中，注冊投資房地產(chǎn)的外企有 789 家, ，注冊資本總額達(dá) 億美元, ，外資占該市房地產(chǎn)投入的三分之一。2022 年八個月，外資企業(yè)對廣州房地產(chǎn)完成投資 億美元，比去年同期增長 60%，到位資金 億元人民幣(約 億美元) ，增長近 40%。 外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。特別是今年以來，廣州城市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機。 廣州市未來八年的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 目前廣州總體城市規(guī)劃目標(biāo)是:到 2022 年，廣州基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，建成國際大都市。到 2022 年，全面建成現(xiàn)代化國際大都市。屆時﹐廣州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 6,850 億元，年均遞增 12%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1 8 萬元，年均遞增 10%。社會消費品零售總額超過 3900 億元，出口總值達(dá)到 320 億美元，15 年年均分別遞增 14% 和 12%。城鎮(zhèn)居民人均年生活費收入達(dá)到 54,000 元。全市綜合實力雄厚，經(jīng)濟和社會發(fā)展達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完善、高效；科技教育發(fā)達(dá)，能夠支持經(jīng)濟、社會發(fā)展；市民生活進(jìn)入初步富裕階段。 小結(jié)廣州經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場對寫字樓宇的需求隨之增長，尤其是中國加入 WTO 后﹐來自金融、保險、證券、信息科技﹑電信﹑零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。由于目前廣州市甲級寫字樓市場正處于供不應(yīng)求的狀態(tài)﹐而這種狀態(tài)預(yù)計將在短期內(nèi)仍持續(xù)﹐因此，對于本項目的開發(fā)是一次難得的機遇。 隨著廣州市市區(qū)地面交通狀況改善﹐內(nèi)外環(huán)連接道路快速交通干線和地鐵二三號線的落成將進(jìn)一步提升東山區(qū)的作為廣州市中央商務(wù)區(qū)的地位﹐而本項目位于東山區(qū)的核心位置﹐物業(yè)升值潛力將進(jìn)一步提高。 由于經(jīng)濟的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用﹐目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對寫字樓硬件的要求越來越高。硬設(shè)備周全而具國際水平﹐以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場上處于主導(dǎo)地位。而目前廣州此類甲級寫字樓供應(yīng)寥寥無幾﹐有利于本項目的順利推廣。 廣州服務(wù)業(yè)和信息科技行業(yè)蓬勃發(fā)展﹐令更多的外資企業(yè)大良涌現(xiàn)﹐因應(yīng)此市場需求，預(yù)計甲級寫字樓將有廣闊的市場﹐而目前該類物業(yè)的供應(yīng)有限﹐本項目如抓緊機會切入﹐必將獲得成功。 第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 東山區(qū) 2022 年主要經(jīng)濟和社會發(fā)展指標(biāo)項目 2022 年 （億元） 比上年增減百分點（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值 %工業(yè)總產(chǎn)值 10%社會消費品零售總額 %外貿(mào)出口總值 (美元 ) %實際利用外資 (美元 ) %一般預(yù)算收入 %一般預(yù)算支出 %（資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計局）地理位置東山區(qū)是廣州市轄 10 個行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積 平方公里，2022 年末，全區(qū)常住人口 萬人，年末戶數(shù) 萬戶。人口自然增長率‰。現(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側(cè)的東山區(qū)府學(xué)西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。東山區(qū)內(nèi)劃分有東湖、白云、梅花村、農(nóng)林、黃花崗、華樂、建設(shè)、大東、珠光、大塘等十條行政街，139 個社區(qū)居委會。經(jīng)過多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達(dá)的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會風(fēng)氣成為廣州市一個頗具吸引力和競爭力的中心城區(qū)。 經(jīng)濟概況東山區(qū)國民經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2022 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 比上年增長 ％。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 26 億元，比上年下降 ％。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的 %:%調(diào)整為 ％：％, 第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。財政收入保持快速增長。全年全區(qū)一般財政預(yù)算收入（含?？钍杖耄?2377 萬元，比上年增長 ％, 一般財政預(yù)算支出（含?？钪С觯?24544 萬元，比上年下降 ％。東山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有以下特點： 1．第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟主導(dǎo)地位 2022 年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計達(dá)到 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的％，成為全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長， “九五”期間區(qū)財政的收入年均增長速度超過 27％，2022 年財政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財力近 10 億元。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過 80 億元，占全市總量近 1/3，占全省的 1/8，為增強廣州市綜合經(jīng)濟實力發(fā)揮了積極的作用。 2．廣州市的商貿(mào)集散地 通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強。