【正文】 目前，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區(qū)內(nèi)超億元百貨零售業(yè) 5 家，占廣州市總量的六分之一，全年?duì)I業(yè)額超過 30 億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場(chǎng)日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場(chǎng) 70 家，其中綜合市場(chǎng) 32 家，專業(yè)市場(chǎng)38 家，年成交額超過 25 億元，年增長(zhǎng)率保持在兩位數(shù)字。 以環(huán)市東、海印、英雄廣場(chǎng)以及農(nóng)林下路——龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊，促進(jìn)全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。商品購(gòu)銷規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。連鎖、超級(jí)市場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展，2022 年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 240 家，實(shí)現(xiàn)商品購(gòu)進(jìn)總額 億元、商品銷售總額 億元，完成利潤(rùn) 億元，上繳各項(xiàng)稅金 億元；2022 年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè) 97 家，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元?！…h(huán)市東路周邊配套設(shè)施環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一。上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的 1/3 強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。 東山區(qū)的星級(jí)酒店數(shù)共有 30 家，其中五星級(jí) 2 家，四星級(jí) 5 家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。近年來，星級(jí)酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國(guó)領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。東山區(qū)的星級(jí)酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細(xì)資料如下： 星級(jí) 酒店名稱 地址 開業(yè)時(shí)間五 花園酒店 環(huán)市東路 368 號(hào) 1985五 廣東國(guó)際大酒店 環(huán)市東路 339 號(hào) 1992五 亞洲國(guó)際大酒店 環(huán)市東路 號(hào) 2022四 遠(yuǎn)洋賓館 環(huán)市東路 412 號(hào) 1986四 文化假日酒店 環(huán)市東華僑新村光明路 28 號(hào) 1988三 白云賓館 環(huán)市東路 367 號(hào) 1979三 云山大酒店 先烈中路云鶴北街 8 號(hào) 　三 嘉應(yīng)賓館 環(huán)市東路 418 號(hào) 　三 浙江大廈富春賓館 先烈中路 85 號(hào) 　 小結(jié) 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宏觀分析一、2022 年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)2022 年廣州商品房總成交量同比增長(zhǎng)接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)％；成交金額 億元，同比增長(zhǎng) ％。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。 2022 年廣州 10 區(qū)商品房的預(yù)售面積為 萬平方米，比前年同期增長(zhǎng) ％，成交面積為 萬平方米，比前年同期增長(zhǎng) ％，成交均價(jià)則比前年微跌％。 在多層住宅方面，全市 10 區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了 23％，但成交面積仍然增長(zhǎng)了 ％，總成交面積達(dá)到 萬平方米。其中，成交面積增長(zhǎng)幅度最大的是花都，增幅達(dá) ％，番禺區(qū)位列第二，增幅為 ％。高層住宅方面，無論是預(yù)售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢(shì)頭，同比分別增長(zhǎng)了 ％、％和％，但成交均價(jià)則微跌 ％。 2022 年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698 平方米，同比增長(zhǎng)了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為 572084 平方米，同比增長(zhǎng)了 ％，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達(dá) ％。 二、2022 年上半年房地產(chǎn)發(fā)展概況今年 1~4 月全市房屋交易 萬平方米，交易金額 億元，同比增長(zhǎng)％、％，其中商品房交易 萬平方米，金額 億元，同比增長(zhǎng)％、％。表明一季度廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受非典型性肺炎影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 非典型性肺炎對(duì)廣州市房地產(chǎn)業(yè)尤其是外銷住宅市場(chǎng)的影響較大，對(duì)內(nèi)銷住宅和寫字樓的影響則不明顯，但長(zhǎng)期會(huì)有多大影響仍需要看非典對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響程度。 三、廣州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概況 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和中國(guó)加入世界貿(mào)易中心的推動(dòng)下，近年來中國(guó)各主要城市甲級(jí)辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰退和伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)影響，退對(duì)中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的影響，預(yù)料將會(huì)較區(qū)內(nèi)其它國(guó)家小。 作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟(jì)都市的廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍錄得凈吸納量及租金的增長(zhǎng)。盡管租金不斷上揚(yáng)，寫字樓市場(chǎng)的基本需求持續(xù)殷切，需求來自國(guó)際金融機(jī)構(gòu)﹑保險(xiǎn)公司、電訊公司﹑信息科技公司及廣告公司。 廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報(bào)率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國(guó)際投資者的興趣。預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢(shì)頭。 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在八十年代末九十年代初期開始啟動(dòng)，此后經(jīng)歷了一個(gè)完整的發(fā)展周期。 廣州市市早期（1980－ 1990）甲級(jí)辦公樓物業(yè)發(fā)展甚少，主要以四、五星級(jí)酒店為代表，但僅作出租使用。92 年開始部分可作售賣的甲級(jí)辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和高級(jí)住宅，約 20 萬平方米，受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，甲級(jí)物業(yè)呈嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，租售價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。 從九一至九五年，隨著經(jīng)濟(jì)的起飛﹐大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價(jià)及租金都大幅回落。九十年代中期﹐受亞洲金融風(fēng)暴影響﹐經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)逆轉(zhuǎn)﹐房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜。因此受到政府的干預(yù)和調(diào)控，收緊銀根﹐并大力控制新增房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，物業(yè)的售價(jià)和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢(shì)。在物業(yè)市場(chǎng)蕭條的期間，全市辦工樓空置率高達(dá)四成半﹐有多個(gè)大型項(xiàng)目都處于停工和半停工狀態(tài)。 經(jīng)過四年調(diào)整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)﹐并受到中國(guó)落實(shí)加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫字樓為首的物業(yè)租金在九九年開始見底回升。到目前為止，全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目﹐例如最具代表性的中信廣場(chǎng)﹑大都會(huì)廣場(chǎng)﹑電子大廈﹑金利來大廈﹑好世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目﹐都已經(jīng)接近全部租出，2022 年的租金升幅達(dá)到10％－15 ％。2022 年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698 平方米，同比增長(zhǎng)了 ％；成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％。廣州市 1993 年至 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣） 年份 1996 1997 1998 1999 2022 2022投資額 356 387（資料來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局） 廣州市商品房空置量統(tǒng)計(jì)（單位：萬平方米） 年份 1996 1997 1998 1999 2022 2022總計(jì) 191 267 621其中住宅 116 （資料來源﹕廣州市國(guó)土房管局） 1998 2022 年廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)表:年份 宗數(shù) 增長(zhǎng) % 租賃面積(平方米) 增長(zhǎng) %1998 527 118,578 1999 719 171,597 2022 上半年 867 218,991 2022 下半年 1018 250,669 三年合計(jì) 3131 759,835 （資料來源﹕廣州市國(guó)土房管局） 小結(jié) ? ? 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)﹐而且外來投資的比例不斷上升﹔? ? 住宅市場(chǎng)總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競(jìng)爭(zhēng)激烈。? ? 寫字樓市場(chǎng)于2022年下半年復(fù)蘇反彈﹐需求增長(zhǎng)迅速﹐而新供應(yīng)﹐尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢﹐造成供不應(yīng)求的局面。 第三部分、廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 第一節(jié) 廣州甲級(jí)寫字樓市存量分析一、甲級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓定義甲級(jí)寫字樓的定義：總建筑面積 20,000 平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強(qiáng)﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為 1,200 平方米以上﹐配有中央空調(diào)系統(tǒng)，電梯服務(wù)充足，地理位置優(yōu)越，具備完善的物業(yè)管理服務(wù)之商業(yè)大廈，或四、五星級(jí)酒店、賓館附設(shè)之商業(yè)樓宇。 二、廣州高級(jí)商務(wù)中心區(qū)的地理分布 東山區(qū)環(huán)市東路環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。是廣州市最佳的旅游、甲級(jí)商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢(shì)仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括﹕世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場(chǎng)﹑廣東國(guó)際大廈﹑亞洲國(guó)際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場(chǎng)等。此區(qū)域可考慮為本項(xiàng)目的主要潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和 IT 業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國(guó)際大酒店及亞洲國(guó)際大酒店為代表的酒店式寫字樓，同樣吸引了大量公司和多國(guó)駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國(guó)領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。 天河區(qū)天河北路段得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟(jì)尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個(gè)巨大的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)。具代表性的甲級(jí)寫字樓物業(yè)有：中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、國(guó)貿(mào)中心、高盛大廈、金利來大廈、以及時(shí)代廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟(jì)區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。 越秀區(qū)東風(fēng)路段東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長(zhǎng)年的改造,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司(如:中國(guó)銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑ 建設(shè)銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國(guó)際信托投資公司等) 辦公所在地都位于東風(fēng)路西段和中段﹐市政府也曾經(jīng)把東風(fēng)路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括﹕國(guó)際金融大廈、國(guó)際銀行中心﹑建設(shè)銀行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務(wù)中心區(qū)尚需時(shí)日。此路段可考慮為本項(xiàng)目的一般潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 越秀區(qū)人民中路、中山六路段該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū)﹐該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進(jìn)展相當(dāng)緩慢。地鐵一號(hào)線的開通對(duì)該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習(xí)慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計(jì)劃完成前﹐難以成為商務(wù)中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項(xiàng)目的非潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級(jí)寫字樓包括美國(guó)銀行中心﹑捷泰廣場(chǎng)和中旅商業(yè)城等甲級(jí)寫字樓。 廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項(xiàng)目對(duì)比廣州國(guó)際電子大廈 東山區(qū) 30,000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手好世界廣場(chǎng) 東山區(qū) 56,000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手東山廣場(chǎng) 東山區(qū) 89,989 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州世界貿(mào)易中心大廈 東山區(qū) 180,000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣東亞洲國(guó)際大酒店 東山區(qū) 112,510 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宜安廣場(chǎng) 東山區(qū) 60,000 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中信廣場(chǎng) 天河區(qū) 232,000 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大都會(huì)廣場(chǎng) 天河區(qū) 74,321 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金利來集團(tuán)中心 天河區(qū) 53,000 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高盛大廈 天河區(qū) 41,500 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手健力寶大廈 越秀區(qū) 73,500 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中旅商業(yè)城 越秀區(qū) 126,000 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手捷泰廣場(chǎng) 越秀區(qū) 39,018 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)寶廣場(chǎng) 越秀區(qū) 30,657 次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 廣州市在建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項(xiàng)目對(duì)比廣東電信廣場(chǎng) 東山區(qū) 39,916(對(duì)外招商部分) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中誠(chéng)廣場(chǎng) 天河區(qū) 1003,000 (寫字樓) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中泰國(guó)際廣場(chǎng) 天河區(qū) 87,618(寫字樓) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 廣州市待建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項(xiàng)目對(duì)比廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng) 天河區(qū) 280,000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天河城廣場(chǎng) 天河區(qū) 97,000 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手維多利廣場(chǎng) 天河區(qū) 75,000 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 中信廣場(chǎng) (CITIC PLAZA)大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 233 號(hào)總建筑面積 232,000功能分布寫字樓 121,410公寓 77140商場(chǎng) 33,450樓層 80天花高度 米目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓落成時(shí)間 開發(fā)商 熊谷蜆殼發(fā)展(廣州) 有限公司開發(fā)商背景熊谷蜆殼發(fā)展(廣州) 有限公司由香港建設(shè)(控股) 有限公司蜆殼電器工業(yè)(集團(tuán)) 有限公司,中國(guó)保利集團(tuán),信興中國(guó)投資有限公司