【正文】 項(xiàng) 目 開 發(fā) 實(shí) 施 流 程 及 標(biāo) 準(zhǔn)序號(hào)開發(fā)流程實(shí)施名 稱流 程 實(shí) 施 過 程 及標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門配合部門控制時(shí)間審批層級(jí)超控（或未開展）責(zé)任人處罰時(shí)間進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)第一階段：前期市場(chǎng)調(diào)查至開工前1.獲取土地信息、市場(chǎng)調(diào)查從政府部門獲取土地信息，開展市場(chǎng)調(diào)查。策劃部營銷部公共關(guān)系部10天總經(jīng)辦20元/項(xiàng)目啟動(dòng)第一個(gè)月（土地拍賣前2個(gè)月）2進(jìn)行地塊分析及測(cè)算策劃部：提交項(xiàng)目地塊分析及測(cè)算報(bào)告：（一）項(xiàng)目規(guī)劃要求： ； ；；；，其中商業(yè). 。（二）項(xiàng)目開發(fā)成本：；；；、供水、排水費(fèi)；、綠化、景觀費(fèi)用；、管理等費(fèi)用；7. 銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（三）銷售收入：；。（四）稅收。（五）利潤、利潤率。造價(jià)部：編制工程建設(shè)費(fèi)用估算。工程部：建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、建設(shè)成本。財(cái)務(wù)部：進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析。總工辦：收集該地塊周邊區(qū)域地質(zhì)資料，了解該地塊的基本地質(zhì)情況。策劃部造價(jià)部總工辦工程部財(cái)務(wù)部10天總經(jīng)辦20元/3.項(xiàng)目定位論證策劃部：目標(biāo)客戶群描述；目標(biāo)客戶群預(yù)估 ：區(qū)域、購買動(dòng)機(jī)、年齡、總價(jià)反應(yīng)、面積反應(yīng)；經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力、行業(yè)特征、 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）、 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）；文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。營銷部：提供項(xiàng)目定位建議。策劃部營銷部10天總經(jīng)辦20元/4.規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及建議策劃部：根據(jù)項(xiàng)目定位及市場(chǎng)需求等進(jìn)行方案設(shè)計(jì)：（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑布局、配套設(shè)施布局、交通組織（二）建筑設(shè)計(jì)：建筑立面、建筑色彩（三）戶型設(shè)計(jì)：（參考市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目指標(biāo)）：面積、配比、房間布局、實(shí)用、功能分區(qū)合理、舒適度、通風(fēng)采光等、開間進(jìn)深尺寸；（四）景觀設(shè)計(jì)：（成本、文化要素、功能性、觀賞性等）：成本控制、主軸設(shè)計(jì)、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、植物搭配、色彩搭配等?？偣まk：對(duì)總規(guī)劃、戶型的適用性、結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性及安全性、造型、地下車庫等提出合理化意見。工程部：對(duì)綠化景觀提出合理化建議。營銷部：根據(jù)營銷工作的需要提出合理化建議。物業(yè)公司：對(duì)配套設(shè)施的完善、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用和其他等方面的問題提出建議。策劃部總工辦營銷部物業(yè)公司10天總經(jīng)辦20元/5項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)及人力資源支撐方案根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，考慮項(xiàng)目的組織架構(gòu)與人員編制；人員配置原則“精簡高效”。人力資源部各職能部門10天總經(jīng)辦20元/6提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一）項(xiàng)目概況；（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置；（三）市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位；（四）規(guī)劃發(fā)展建議；（五）資源供給；（六）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用；（七）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；（八）項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析；（九）結(jié)論及建議。策劃部總工辦工程部造價(jià)部材料部人力資源部30天總經(jīng)辦50元/項(xiàng)目啟動(dòng)第二個(gè)月（土地拍賣前1個(gè)月）7購買拍賣資料、繳納保證金策劃部：購買拍賣資料（在國土局土地利用科購買資料和填寫資料）。財(cái)務(wù)部：繳納拍賣保證金（土地競買前3天）。策劃部財(cái)務(wù)部拍地塊前7天總經(jīng)辦10元/項(xiàng)目啟動(dòng)第三個(gè)月（競拍成功）8競拍方案1. 總經(jīng)辦研究競拍方案。：提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；法定代表人身份證復(fù)印件；法定代表人證明復(fù)印件；競買保證金進(jìn)帳單復(fù)印件。，成功獲得土地。策劃部公司領(lǐng)導(dǎo)行管部拍地塊前3天總經(jīng)辦30元/9繳納土地出讓金首期土地出讓金總額的60%（含定金）在拍賣后7日之內(nèi)繳清；余下的40%國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金在60日內(nèi)付清。財(cái)務(wù)部策劃部行管部60天總經(jīng)辦20元/10繳付土地規(guī)費(fèi)和契稅在規(guī)定期限內(nèi)及配合報(bào)建工作繳納相關(guān)土地規(guī)費(fèi)和契稅。財(cái)務(wù)部公共關(guān)系部在規(guī)定期限內(nèi)繳納總經(jīng)辦20元/11項(xiàng)目人員招聘實(shí)施；、儲(chǔ)備相關(guān)人才；；；。人力資源部各職能部門每批次20天總經(jīng)辦20元/12考察、選擇設(shè)計(jì)單位 在拍地成功后組織股東、總經(jīng)辦、策劃部、營銷部等相關(guān)人員外出考察設(shè)計(jì)單位； 選擇設(shè)計(jì)合作伙伴。策劃部營銷部總工辦拍地后30天內(nèi)總經(jīng)辦50元/13項(xiàng)目的績效考核方案及實(shí)施、預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益情況，擬定項(xiàng)目績效（傭金提成）考核方案；；。人力資源部各職能部門在每個(gè)考核節(jié)點(diǎn)完成后：30天總經(jīng)辦20元/14與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)交底、觀看現(xiàn)場(chǎng)；。策劃部總工辦工程部營銷部15天總經(jīng)辦20元/15項(xiàng)目總體規(guī)劃1. 項(xiàng)目總體規(guī)劃的建議、2. 營銷推廣思路、3. 廣告位的選定、4. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及名稱。策劃部營銷部總工辦工程部20天總經(jīng)辦20元/16規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由設(shè)計(jì)院按合同規(guī)定的要求完成策劃部設(shè)計(jì)院取得用地后（下同）10萬平米：20天20萬平米以上：3050天總經(jīng)辦與設(shè)計(jì)院約定違約責(zé)任17辦公區(qū)及營銷中心的建設(shè)、裝修方案策劃部：提交建設(shè)、裝修方案：（一）營銷中心的裝修及實(shí)施：選址；功能分區(qū)；裝修風(fēng)格；室內(nèi)布置等。（二）樣板房的裝修及實(shí)施：樣板房的選址及套型的選擇；裝修風(fēng)格；家具的選擇等。（三）工地圍墻方案的審定及實(shí)施。（四）參觀通道包裝方案的審定及實(shí)施。（五）付款方式和銷售價(jià)格的配合。（六）工地現(xiàn)場(chǎng)形象包裝方案的審定及實(shí)施：立大型看板、掛條幅、升空飄等。行管部：提出辦公區(qū)的選址及裝修方案。營銷部、工程部、總工辦：對(duì)方案提出建議并進(jìn)行審查。策劃部營銷部行管部工程部總工辦設(shè)計(jì)單位30天總經(jīng)辦20元/項(xiàng)目啟動(dòng)第四個(gè)月18營銷中心的建設(shè)、裝修工程部：根據(jù)設(shè)計(jì)條件，比選設(shè)計(jì)方案，并完善施工圖設(shè)計(jì)；編制比選（招標(biāo)）文件，確定發(fā)包方式、原則；發(fā)放（售）比選文件，組織開標(biāo)、比選評(píng)比、授予合同；根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行施工、監(jiān)督、檢查；實(shí)施管理，確保工程質(zhì)量的一次性合格；組織竣工驗(yàn)收，進(jìn)入保修。造價(jià)部：根據(jù)營銷中心修建情況測(cè)算修建、裝修費(fèi)用。工程部造價(jià)部策劃部營銷部監(jiān)審部施工單位裝修單位35天總經(jīng)辦20元/19案名識(shí)別系統(tǒng)（一）本案核心概念開發(fā)推廣案名的建議；核心概念塑造（二）核心部分名稱；標(biāo)志；標(biāo)準(zhǔn)色；標(biāo)準(zhǔn)字體。（三）運(yùn)用部分現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛幅、歡迎牌；營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌；功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警11消防通道、監(jiān)控室。策劃部營銷部工程部30天總經(jīng)辦50元/項(xiàng)目啟動(dòng)第四個(gè)月20物業(yè)公司的招投標(biāo)方案物管標(biāo)準(zhǔn)與競標(biāo)；物業(yè)公司的管理方案（管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用預(yù)算 ）。營銷部策劃部15天總經(jīng)辦20元/21制定營銷人員培訓(xùn)手冊(cè)包括：：房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、項(xiàng)目知識(shí)、房地產(chǎn)銷售知識(shí)和技巧、接待禮節(jié)禮儀、短信平臺(tái)使用、售房軟件、網(wǎng)上備案系統(tǒng)、網(wǎng)上辦理他項(xiàng)權(quán)證、對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、商業(yè)、公積金貸款、按揭流程、公司制度及營銷部管理制度等；；。營銷部人力資源部20天總經(jīng)辦20元/22對(duì)置業(yè)顧問及客戶服務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)。，每次的考核成績作為新員工轉(zhuǎn)正的標(biāo)準(zhǔn)。，并參與項(xiàng)目銷售提成。營銷部12月總經(jīng)辦20元/23交地放線策劃部：上報(bào)交地手續(xù)。工程部：；，正式接管土地。總工辦：對(duì)放線成果進(jìn)行抽查。工程部策劃部總工辦1天總經(jīng)辦20元/24施工圍墻砌筑策劃部：完成設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)方案；總工辦：完成施工圖設(shè)計(jì)；工程部：施工比選發(fā)包；門頭、標(biāo)表牌方案確定；組織實(shí)施；竣工驗(yàn)收。工程部、策劃部總工辦60天總經(jīng)辦20元/25地勘（初勘、詳勘）工程部：根據(jù)總工辦提出的勘察意見需要委托進(jìn)行初勘時(shí)，由工程部組織實(shí)施；按照公司比選制度，發(fā)放初勘比選文件，邀請(qǐng)三家以上地勘單位進(jìn)行比選報(bào)價(jià)，通過評(píng)比確定初勘單位并簽訂合同，組織進(jìn)場(chǎng)；現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管勘察過程，完工提供初勘成果報(bào)告后移交總工辦（用于設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的制定）；根據(jù)審批通過的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照上述3點(diǎn)要求進(jìn)行詳勘，提供詳勘成果報(bào)告后移交總工辦（用于設(shè)計(jì)單位對(duì)結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)提供重要參數(shù)）?？偣まk：；；參與地勘工作；，結(jié)合地勘合同，對(duì)地勘單位的工作進(jìn)行監(jiān)控，保證其在合同約定的時(shí)間內(nèi)提交準(zhǔn)確的地勘報(bào)告；；6. 提供地勘初勘和詳勘報(bào)告。工程部總工辦監(jiān)審部地質(zhì)初勘：用地面積100畝以內(nèi)30天，100300畝45天，地質(zhì)詳勘：10萬㎡多層和20萬㎡高層35天，2040萬㎡高層45天總經(jīng)辦50元/26施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平及臨時(shí)設(shè)施工程部：根據(jù)國土部門的交地范圍，會(huì)同相關(guān)部門完成拆遷、賠償遺留、青苗補(bǔ)償工作；與相關(guān)部門協(xié)調(diào)完成施工用水、施工用電到現(xiàn)場(chǎng)工作；與公用事業(yè)局完成施工道路開口事宜；比選確定場(chǎng)平單位，完成土石方平場(chǎng)工作；根據(jù)場(chǎng)區(qū)設(shè)計(jì)高程，控制場(chǎng)地標(biāo)高?？偣まk：對(duì)現(xiàn)場(chǎng)三通一平及臨時(shí)設(shè)施方案進(jìn)行審查。工程部總工辦監(jiān)審部與地勘工作同步進(jìn)行（40天）?？偨?jīng)辦20元/27造價(jià)中介咨詢機(jī)構(gòu)比選編寫對(duì)外委托請(qǐng)示。會(huì)簽對(duì)外委托請(qǐng)示并取得有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意。（未取得同意轉(zhuǎn)由造價(jià)部自行組織完成程序）編制造價(jià)咨詢委托比選文件及主要咨詢合同條款。發(fā)布比選信息及發(fā)售比選文件。委托中介咨詢機(jī)構(gòu)比選，得出比選初步結(jié)論。比選結(jié)論會(huì)簽，草擬中介咨詢合同。合同談判及簽訂。造價(jià)部監(jiān)審部25天總經(jīng)辦20元/28土地遺留問題的處理公關(guān)部：對(duì)拆遷、賠償、阻工等土地遺留問題，負(fù)責(zé)牽頭組織與相關(guān)政府部門及相關(guān)單位、人員的溝通、協(xié)調(diào)。公關(guān)部工程部總工辦策劃部13月總經(jīng)辦20元/29建立材料信息庫、水泥、商混、加氣砌塊市場(chǎng)價(jià)格及供應(yīng)商信息；2. 建立合格供應(yīng)商名錄；建立黑名單庫。材料供應(yīng)部股東公司30天分管領(lǐng)導(dǎo)20元/30項(xiàng)目資金的籌集 與商業(yè)銀行進(jìn)行項(xiàng)目貸款的前期接洽； 選擇合作伙伴； 就項(xiàng)目貸款事宜達(dá)成意向性協(xié)議。財(cái)務(wù)部策劃部公共關(guān)系部6個(gè)月總經(jīng)辦20元/31內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)院提交的設(shè)計(jì)方案營銷、策劃部：參照客戶反饋意見，對(duì)套型、布局等進(jìn)行再評(píng)價(jià)；工程部：提出園林綠化編制規(guī)劃?？偣まk：房屋結(jié)構(gòu)的安全性、合理性、地下車庫等進(jìn)行評(píng)價(jià)；造價(jià)部：對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)形式的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)價(jià)；并根據(jù)結(jié)構(gòu)形式、地勘報(bào)告、平面布置情況做項(xiàng)目概算。材料部：對(duì)項(xiàng)目材料提出建議，搞好市場(chǎng)調(diào)查。物業(yè)公司：考察是否考慮物管配套功能、銷售對(duì)套型、布局進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行成本核算、人員配置及管理方案提交?！u(píng)審后方案調(diào)整、完善，再報(bào)批。策劃部總經(jīng)辦成員營銷部、工程部、總工辦、造價(jià)部、材料供應(yīng)部物業(yè)公司設(shè)計(jì)方案移交后1天總經(jīng)辦20元/32園林綠化景觀設(shè)計(jì)編制景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書；評(píng)比初步設(shè)計(jì)方案；確定中選單位，實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)(或直接根據(jù)建筑設(shè)委托合同，由建筑設(shè)計(jì)單位直接設(shè)計(jì))；擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)，審查；出圖，提供施工圖；工程部總工辦90天總經(jīng)辦20元/33施工用水、用電方案提供施工用水、用電方案；自來水公司、供電部門審批方案；簽訂用水、供電合同；組織實(shí)施；落實(shí)完畢，交付使用。工程部總工辦30天總經(jīng)辦20元/34施工發(fā)包方案工程部：根據(jù)發(fā)改委批準(zhǔn)的基建手續(xù)，編制施工發(fā)包意向；標(biāo)段劃分專題方案； 資質(zhì)要求方案； 擬派往人員方案；工期方案編制；計(jì)價(jià)方式專題編制；材料供應(yīng)方式編制；承包方式專題編制；配合合同報(bào)建手續(xù)，補(bǔ)充協(xié)議條件專題編制；標(biāo)化管理費(fèi)、配合費(fèi)專題編制；“三金”專題方案編制；缺陷責(zé)任期確定；1變更與調(diào)整；1違約責(zé)任編制；1竣工驗(yàn)收條件編制。總工辦、造價(jià)部、材料供應(yīng)部：參與方案編制的討論。工程部總工辦造價(jià)部材料供應(yīng)部80天總經(jīng)辦50元/35入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)方案（一）廣告策略：廣告的階段性劃分；階段性的廣告主題；階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)；廣告效果監(jiān)控。（二）媒介策略：媒介選擇；軟性新聞主題；媒介組合；投放頻率；費(fèi)用估算。（三）推廣費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）；印刷品（銷售文件、售樓書等）；媒介投放（四）推盤節(jié)奏控制營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)（考慮速度及利潤）；分幾期開盤、銷售（考慮市場(chǎng)消化量、資金流量、機(jī)會(huì)等）。策劃部營銷部30天總經(jīng)辦20元/項(xiàng)目啟動(dòng)第五個(gè)月36營銷管理制度及標(biāo)準(zhǔn)、流程，制定接待順序表、來訪登記