【正文】 上篇：昆明市土地一級開發(fā)一、 土地一級開發(fā)概述（一）土地一級開發(fā)的定義（二）我國土地一級開發(fā)的起源（三）土地一級開發(fā)綜述（四）土地一級開發(fā)模式現(xiàn)狀2. 土地一級開發(fā)的風(fēng)險3. 土地一級開發(fā)成本組成二、土地一級開發(fā)的流程三、土地一級開發(fā)的模式（一）政府與企業(yè)的地位（二）企業(yè)與政府利益分配方式四、昆明市土地一級開發(fā)綜述五、土地一級開發(fā)案例六、土地一級開發(fā)所面臨的風(fēng)險下篇：土地一級開發(fā)收益擔(dān)保的可行性一、 擔(dān)保的定義（參照我國擔(dān)保法）二、 可用于擔(dān)保的種類三、 實物資產(chǎn)擔(dān)保與土地一級開發(fā)收益擔(dān)保對比四、 土地一級開發(fā)收益擔(dān)保的案例五、 土地一級開發(fā)收益擔(dān)保的可行性（一） 昆明市土地一級開發(fā)概況（二） 昆明市土地一級開發(fā)收益概況（三） 昆明市土地一級開發(fā)收益預(yù)測（四） 一級開發(fā)收益作為擔(dān)保存在的風(fēng)險土地一級開發(fā)收益擔(dān)保不如直接用土地作為擔(dān)保城投一級開發(fā)與用一級開發(fā)融資15億土地一級開發(fā)收益的擔(dān)保本質(zhì)上類似于高速公路收費權(quán)的擔(dān)保。注：寫此文的目的有兩個（后一個更為重要）：1. 介紹昆明土地一級開發(fā)的情況2. 政府用土地一級開發(fā)收益作為擔(dān)保的可行性3. 土地一級開發(fā)收益擔(dān)保最為主要的因素是受二級市場交易的影響，因此可以從二級市場交易的情況（價格、成交量）去反推土地一級開發(fā)的收益情況。4. 土地出讓收入的比重（占地方財政收入的比重）2007年以前，土地出讓收入納入預(yù)算外專戶管理，再將扣除征地補償和拆遷費用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算管理。2007年以后，全部土地出讓收入繳入地方國庫，納入地方政府性基金預(yù)算，實行“收支兩條線”管理，與一般預(yù)算分開核算，?？顚Ｓ?。土地一級開發(fā)流程及收益模式一、土地一級開發(fā)的概述（一）土地一級開發(fā)的定義對土地一級開發(fā)的定義有很多。總體來說，土地一級開發(fā)就是政府依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對納入儲備計劃的國有存量土地、擬征用和轉(zhuǎn)用的農(nóng)林土地進行統(tǒng)一征用、統(tǒng)一拆遷、補償、安置。由一級開發(fā)單位對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套公共設(shè)施建設(shè)進行建設(shè)，使一級開發(fā)范圍內(nèi)土地達到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件。之后政府根據(jù)城市發(fā)展對土地的需求或政府的土地供應(yīng)計劃，以招標、拍賣或掛牌的方式出讓土地使用權(quán)。從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)就是土地儲備過程中的實物收儲環(huán)節(jié)，是一個以“生地變熟地”為主要特點的過程。土地供應(yīng)即是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應(yīng)之前的土地開發(fā)屬一級開發(fā)，供應(yīng)之后為二級開發(fā)。鑒于土地一級開發(fā)項目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府收益分成的模式進行土地一級開發(fā)，一個很重要的好處便是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢”——政府負責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級開發(fā)立項、征地手續(xù)、項目驗收等行政審批工作的通過，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。（三）土地一級開發(fā)綜述（1）資金需求規(guī)模大土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往少則幾億多則達到幾十億元，相對于其他項目，土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)對資金的需求較高。（2）融資難度較大土地一級開發(fā)階段，融資渠道單一，缺少債券、股票上市等直接融資渠道，是融資困難的原因之一，再加上由于土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進行融資抵押更加大了開發(fā)商融資的難度。（3）產(chǎn)品需求穩(wěn)定土地是稀缺資源類的商品，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)，隨著土地不可再生和社會經(jīng)濟增長、城市化發(fā)展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，以及土地這一商品的需求相對是穩(wěn)定的。（4）土地一級開發(fā)資金鏈清晰土地一級開發(fā)項目的資金籌措后，主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其它相關(guān)費用；土地一級開發(fā)完成后通過交易，取得的出讓收入用于返還土地開發(fā)成本，產(chǎn)生收益部分用于投入其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二. 土地一級開發(fā)的風(fēng)險土地一級開發(fā)企業(yè)主要面臨：融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、回款風(fēng)險、政策風(fēng)險。（一）融資風(fēng)險目前我國土地一級開發(fā)資金來源渠道有多種方式，如國家和地方政府投資、銀行貸款、土地信托、BT融資模式、BOT模式、土地整理基金、土地證券化以及引入民間資本等新型土地開發(fā)融資模式。 雖然土地一級開發(fā)存在上面這么多的融資方式，但是受制于我國金融體系發(fā)展與企業(yè)自身情況的緣故。目前土地一級開發(fā)融資渠道單一，缺少債券、股票等直接融資渠道，加之受國家宏觀調(diào)控政策的影響，近兩年銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)，隨著央行多次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率，加重了貸款利息負擔(dān)，使得土地一級開發(fā)實施主體從銀行獲得資金支持難度越發(fā)加大。所以土地一級開發(fā)資金來源主要以商業(yè)銀行及其它金融機構(gòu)信貸資金為主，銀行貸款一般占到土地一級開發(fā)融資總額的70%一85%。以昆明市為例，2010年12月份的統(tǒng)計數(shù)字顯示，，占總量的70%。開發(fā)企業(yè)自有資金也占有一定的比重，相比其它渠道資金占有的比重均很小。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)通常是指企業(yè)的長短期借款的相對權(quán)重。如果債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理，會增加企業(yè)的融資風(fēng)險?！蛾P(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)【2003]121號)文件規(guī)定土地一級開發(fā)的貸款期限最長不得超過2年，企業(yè)在貸款時為了綜合考慮成本等因素，一般貸款期限也是兩年，等到土地開發(fā)完以后上市，土地出讓金優(yōu)先用于償還銀行貸款。但是土地一級開發(fā)周期存在不確定性風(fēng)險：一方面；由于土地一級開發(fā)由于涉及到拆遷等問題：如土地房屋的權(quán)屬糾紛、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用審批問題等，導(dǎo)致土地一級開發(fā)不能按期完成，開發(fā)周期可能會延長。土地不能及時進入儲備及出讓，土地出讓收益不能及時取得。另一方面；政府組織驗收后，土地出讓的順利與否會直接影響到開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的回收。如果企業(yè)大量舉借短期借款，但是由于各種因素開發(fā)周期的延長，或土地出讓的不順利；則當短期借款到期時，企業(yè)可能會出現(xiàn)無法償還短期借款的風(fēng)險，甚至有可能被迫宣告破產(chǎn)。例如；云南城投負責(zé)開發(fā)的環(huán)湖東路（這兒將云南城投的例子加上去）（二）、土地一級開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險土地一級開發(fā)企業(yè)的投資風(fēng)險主要包括成本風(fēng)險、開發(fā)周期風(fēng)險。在土地一級開發(fā)項目成本組成中，比重最大且最難控制的是征地拆遷成本。在征地拆遷工作中，如果前期房屋和地籍調(diào)查失實，拆遷方案的制定不完善，都有可能會導(dǎo)致征地拆遷成本增加，以及在項目開發(fā)過程中往往偏離補償標準執(zhí)行，致使成本增加，開發(fā)企業(yè)的成本風(fēng)險也相應(yīng)增大。通常土地一級開發(fā)項目預(yù)先都有一個計劃周期，能否按照計劃的開發(fā)周期完成，是土地一級開發(fā)面臨的又一投資風(fēng)險。在整個土地一級開發(fā)流程中，征地拆遷占用時間最長、最難控制周期，其次就是土地移交標準不明造成的開發(fā)周期延長。土地移交入庫后，土地不能進行出讓交易，土地一級開發(fā)時間越長，資金占用時間越長，資金成本越高，支付的其他管理費用(場地看守費等)會越多，最終導(dǎo)致項目投資風(fēng)險加大。由于各地政府土地供應(yīng)相關(guān)政策的可變和不確定因素，使已完成開發(fā)土地遲遲不能供應(yīng)，或土地交易流拍，開發(fā)企業(yè)不能按計劃回籠土地開發(fā)資金，從而使土地一級開發(fā)企業(yè)有蒙受損失的可能。土地一級開發(fā)對預(yù)期現(xiàn)金流入量的要求尤為重要，這主要體現(xiàn)在土地一級開發(fā)所投入的成本，需要通過土地出讓后的所得收入來沖抵，或者說土地一級開發(fā)的投資，通過被開發(fā)土地出讓的土地出讓金來收回。因此，土地不能按預(yù)期的計劃進行出讓，并且獲得預(yù)期的收入不確定，給土地一級開發(fā)企業(yè)帶來投資的風(fēng)險