【正文】 石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)工作方案目 錄第一部分 項目基本情況 6第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境 6第二章 土地利用現(xiàn)狀情況 8第三章 地上物現(xiàn)狀情況 8第四章 項目規(guī)劃指標說明 11第五章 項目背景 12第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析 14第七章 一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求 15第八章 工作依據(jù) 18第二部分 總體方案 20第一章 拆遷工作方案 20一、拆遷情況概要 20二、適用政策、補償依據(jù) 21三、拆遷工作內(nèi)容及流程 21四、拆遷工作組織機構 23五、拆遷補償方式 26六、拆遷費用構成及成本核算 26第二章、市政建設方案 33一、市政基礎設施建設實施原則 33二、市政基礎設施建設工作依據(jù) 34三、市政基礎設施建設工作流程 35四、市政工程施工順序 36五、市政管線施工時應重點控制的環(huán)節(jié) 37六、市政咨詢成果 37七、項目綜合設計成果 40八、市政建設費用 42第三章 項目可行性分析 44一、項目總投資估算 44二、一級開發(fā)成本單價 46三、土地入市交易分析 46第三部分 定向安置房建設方案 51第一章、項目涉及拆遷安置情況 51第二章、定向安置房原則——“三定三限三結合” 52一、“三定”原則 52二、“三限”原則 53三、“三結合”原則 54第三章、定向安置用房建設方案 55一、安置房選址原則 55二、安置房建設選址 55三、安置樓建設規(guī)模 56四、安置房建設標準 56五、開發(fā)進度 57六、安置房設計方案 59七、定向安置房成本測算 61八、安置房建設主體及資金籌措 62第四部分、開發(fā)進度控制方案 64第一章、土地供應方案 64一、土地及定向安置房供應時間 64二、一級開發(fā)驗收標準 64第二章、開發(fā)進度計劃 65第三章、開發(fā)進度的控制措施 68一、拆遷工作的控制 68二、市政基礎設施建設進度控制 70三、定向安置房建設進度控制 72第五部分 成本控制方案 75第一章、質(zhì)量控制方案 75一、項目開發(fā)質(zhì)量控制目標： 75二、項目開發(fā)質(zhì)量保證措施： 75第二章、成本控制方案 79一、項目成本控制原則 79二、項目成本控制依據(jù)： 79三、項目成本控制措施： 80第六部分 風險控制方案 83第一章、風險分析 83一、投資環(huán)境風險 83二、工程質(zhì)量風險 83三、政策風險 83四、管理風險 83第二章、風險控制措施 83一、投資環(huán)境風險防范措施 83二、工程質(zhì)量風險防范措施 84三、政策風險防范措施 84四、組織架構保證防范措施 84第一部分 項目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號路，西至石景山體育場西路，北至石景山體育場南路。本項目圖11 本項目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。該區(qū)交通暢捷，可進入性強。一線地鐵，橫貫全區(qū)；運營在長安街、阜石路、京門路等北京主要公交線路及在區(qū)內(nèi)運行的公交線路交叉成網(wǎng)，并有五處鐵路專用線，大宗鐵路貨運可直接進區(qū)。自然環(huán)境石景山區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風性大陸氣候，四季分明，年平均降水量在680毫米左右，山地占全區(qū)總面積23%，植被茂密，平原地區(qū)綠化率覆蓋達到40%，地下水質(zhì)優(yōu)良，生態(tài)環(huán)境良好。石景山區(qū)位于北京市西山風景區(qū)南麓和永定河沖積扇上，地勢北高南低，略有起伏。西臨永定河與門頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線與豐臺搭界。地勢北高南低，略有起伏。本地域因俗稱京都“第一仙山”的石景山而得名。對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河”。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈，約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的40余座山峰，雖不太高，但面對東南部一望無垠的華北大平原卻也氣勢不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系北京十大風景區(qū)之一西山及永定河風景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部，是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原，為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū)，有現(xiàn)代化游樂園景和旅游服務設施優(yōu)美。旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。一代名園八大處，宛如七星北斗綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處靈光寺。國家重點保護文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。此外，先軀者之魂八寶山革命公墓、沒落王朝的歷史見證明代宦官田義墓和寶勝仙橋、萬善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風光、珍貴的人文名勝、歡快的娛樂場所，構成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境，自古以來，就是人們四季旅游的風水寶地。第二章 土地利用現(xiàn)狀情況，全部為劃撥方式取得的國有土地，不涉及征地。，。序號土地使用權人土地面積（公頃）備注1第二水泥管廠2北京市第六建筑工程公司3北京宏潤投資經(jīng)營公司4北京市政工程總公司合計表11第二水泥管廠土地利用現(xiàn)狀表第三章 地上物現(xiàn)狀情況項目用地范圍內(nèi)全部為建設用地,，分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經(jīng)營公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，；住宅面積為46295平方米，分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟，面積為36143平方米，北京六建集團公司職工平房宿舍約10152平方米。地上廠房、住宅房屋均為67成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū)2006年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。表12第二水泥管廠地上物狀況明細表序號項目名稱面積（㎡）1住宅46295家屬樓1636143六建平房居住區(qū)101522非住宅第二水泥管廠北京宏潤投資經(jīng)營公司3825北京市政工程總公司340合計其航拍現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下：照片1 工業(yè)廠房本項目圖12 本項目用地航拍圖照片2 辦公建筑照片3 居民住宅樓照片4 六建平房第四章 項目規(guī)劃指標說明依據(jù)《石景山區(qū)2005—2020年控制性詳細規(guī)劃》，本項目用地規(guī)劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地，主要進行住宅和商業(yè)金融項目建設，以滿足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。其控制性詳細規(guī)劃圖見下圖：圖13石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標如下：土地面積：，其中建設用地面積：，（最終以勘測定界報告為準）。其中：，（最終以規(guī)劃意見書為準）。表13 第二水泥管廠規(guī)劃情況表分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積（公頃）建筑高度（米）容積率規(guī)劃總建筑面積（萬㎡）A體育用地45B商業(yè)金融603C居住用地60D托幼用地9E居住用地60合計圖14 第二水泥管廠規(guī)劃意見書附圖第五章 項目背景項目來由石景山區(qū)是北京傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，以首鋼等第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)工人、工業(yè)技術人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分，在“十一五”規(guī)劃中，石景山區(qū)未來的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂中心區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉變的趨勢，十一五期間，隨著首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數(shù)碼娛樂、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，石景山區(qū)所承擔的CRD（休閑娛樂中心區(qū)）服務職能將得到進一步強化。2006年初，石景山區(qū)科技園并入中關村科技園，石景山區(qū)未來的經(jīng)濟將持續(xù)增長，它將在北京市今后的城市發(fā)展過程中承擔市內(nèi)的人口轉移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能，從而帶動區(qū)域商品住宅市場發(fā)展，其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本著將石景山區(qū)建設成為“體現(xiàn)首都經(jīng)濟特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)”，即將石景山區(qū)建設成為“現(xiàn)代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推進國有企業(yè)重組改制的指導意見”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整實施辦法”中的有關要求，配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作，決定對第二水泥管廠進行搬遷，同時調(diào)整用地性質(zhì)，實施土地一級開發(fā)。規(guī)劃落實 實施過程中，先行對用地范圍內(nèi)的企業(yè)進行拆除，然后對用地范圍內(nèi)的居民住宅進行拆遷，接著進行市政基礎設施建設等土地一級開發(fā)工作，嚴格落實規(guī)劃指標。特殊政策根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關于轉發(fā)時發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強擴大內(nèi)需重大項目綠色審批通道管理和檢查有關文件的通知》（京政辦函{2009}14號）和《關于綠色審批通道推進小組成員單位落實市政府“加快、簡化、下放、取消、協(xié)調(diào)”要求的具體工作措施匯總》文件的精神，本項目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報批準中將按照簡化流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時間。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路，東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎設施建設。表14項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度（米）紅線寬度（米）備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成市政配套條件：本項目區(qū)域目前市政配套狀況如下：①供電：目前該地區(qū)供電由北京供電局城子110千伏變電站以單路10千伏架空線路（三家店線路）供電。②供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來水公司供水，沿石門路出廠輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng)，串通成環(huán)，保障供水。現(xiàn)狀供水水質(zhì)滿足飲用水質(zhì)標準。③雨水：目前該地區(qū)無雨水管道，雨水排除為坡面流方式，就近排入附近的山洪溝。④污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線。⑤燃氣：該地區(qū)采用低壓供氣。在此基礎上，根據(jù)需要鋪設區(qū)供氣管網(wǎng)，應建立相應調(diào)壓站。⑥熱力：目前無市政供熱。⑦電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設12孔電信管道。第七章 一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求一、一級開發(fā)內(nèi)容本項目土地一級開發(fā)內(nèi)容包括本項目涉及的相關手續(xù)的辦理、地塊內(nèi)住戶和國有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃氣、熱力、有線電視網(wǎng)絡等）建設、定線安置房建設等，使項目用地達到“七通一平”。具體包括： 辦理用地預審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意）；辦理立項手續(xù)；完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；按有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補償?shù)扔嘘P手續(xù)； 投標人作為拆遷人完成項目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 完成項目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整；完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃氣規(guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線電視規(guī)劃網(wǎng)等方案，由市政規(guī)劃部門進行方案綜合；完成宗地紅線外燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網(wǎng)建設工作，使宗地達到“七通一平”條件，并按照招標人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。1）、通上水：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設計單位開展給水工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外上水工程；2）、通下水（雨、污水）：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設計單位開展排水工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外雨、污水排水工程；3）、通電：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設計單位開展電力工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外供電工程中管道工程；4）、通熱：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設計單位開展熱力工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外熱力工程中管道工程；5）、通氣：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設計單位開展燃氣工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外燃氣工程中管道工程；6）、通電信：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，協(xié)調(diào)并督促相關單位完成電信工程；7）、通路：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的市政設計單位開展道路工程設計工作，報經(jīng)政府主管部門批準，完成建設用地紅線外市政道路工程。使項目達到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。投標人需要承擔定向安置房建設的全部工作，包括安置房建設的規(guī)劃設計、手