淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理(已修改)
2025-08-17 09:17 本頁面
【正文】 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理作者：佚名時(shí)間：2008629瀏覽量： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程存在著很多風(fēng)險(xiǎn),正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理過程風(fēng)險(xiǎn),必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度,從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理,全過程、全方位地的控制,加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理,是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵?！ ?一、引言 以2004年8月31日為分水嶺,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期,隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化,圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”,業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭(zhēng)論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng),結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”,迎來了中國(guó)人民銀行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào),迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為,提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化,風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多,風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程,使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此,加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理,保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程?！ ?二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案,就決定了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn),從某種程度上講,其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)?！ ?項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后,由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾?；蛘呤菦]有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”?；蛘呤菍?duì)企業(yè)資金籌措和融資能力過高地估計(jì),或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤。或者沒有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策,對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)?；蛘呤浅杀具^程控制嚴(yán)重失控、意外因素過多等等原因,導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求,給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括:在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤,出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題。在設(shè)計(jì)階段,向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題。施工階段,從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤,擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。施工管理過程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理,對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全,特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全,但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題,處理不及時(shí),沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”。交房實(shí)物與銷售承諾、 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理作者：佚名時(shí)間：2008629瀏覽量：廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等,因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項(xiàng)目的一
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