【正文】 2022年 10月 上 海 正 大 廣 場(chǎng) 市 場(chǎng) 調(diào) 研 書(shū) 2 地方政府的支持 組織專業(yè)團(tuán)隊(duì) 實(shí)效的規(guī)劃設(shè)計(jì) 財(cái)務(wù)可行性 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 適宜的位置 核心要點(diǎn) 購(gòu)物中心成功的六大要素 3 目 錄 第一部分： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第二部分： 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境描述 第三部分： 項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)布局與品牌落位分析 第四部分： 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 第五部分： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析 第六部分： 項(xiàng)目總結(jié) 4 第一部分： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 5 ? 名稱：正大廣場(chǎng) ? 位置：浦東陸家嘴西路 168號(hào) ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2022年 10月 18日 ? 定位： “ 家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心 ” ? 建筑面積： 241000平方米 ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)：純購(gòu)物中心 ? 樓層：地上 10層，地下 3層 ，總計(jì) 13層 ? 停車位： 1000個(gè)以上 ? 開(kāi)發(fā)商：正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展 有限公司 ? 建筑設(shè)計(jì)公司：美國(guó)捷得 ? 內(nèi)部設(shè)計(jì)： Selbert Perkins 概 況 6 正大廣場(chǎng)是由泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資 商廈，總建筑面積達(dá) 241， 000平方米，樓層共13層，地上 10層，地下 3層，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的旗艦項(xiàng)目之一，同時(shí)也是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑與一體的超大型購(gòu)物中心。正大廣場(chǎng)于 1993年開(kāi)工建設(shè)， 2022年 10月 18日開(kāi)幕。正大廣場(chǎng)位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心地帶，同時(shí)也是上海新興的旅游中心：緊鄰東方明珠電視塔、海洋館、國(guó)際會(huì)議中心，香格里拉大酒店、金茂大廈和浦東濱江花園。正大廣場(chǎng)的是由曾經(jīng)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)美國(guó)洛城奧運(yùn)會(huì)和拉斯維加斯比拉潔奧度假酒店的聲譽(yù)全球的美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所所設(shè)計(jì)。內(nèi)部設(shè)計(jì)是由迪斯尼樂(lè)園形象設(shè)計(jì)師之一的 Selbert Perkins所擔(dān)當(dāng)，在正大廣場(chǎng)形象中融入了全新的 “ 四季 ” 理念。 介 紹 7 美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所成立于 1977年，目前已經(jīng)成長(zhǎng)為世界四大商業(yè)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所之一，捷得已在世界五大洲 70多個(gè)城市完成了 90多個(gè)建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其中包括洛杉磯會(huì)、拉斯維加斯百樂(lè)吉酒店賭場(chǎng)、圣地亞哥荷頓廣場(chǎng)、日本東京六本木、博多水城、大阪難波城等世界知名項(xiàng)目。 建筑設(shè)計(jì)公司介紹 捷得主張 “ 場(chǎng)所制造 ” 的設(shè)計(jì)理念，力爭(zhēng)在設(shè)計(jì)中創(chuàng)造出富有生趣并能令人感受到社區(qū)氛圍的獨(dú)特場(chǎng)所。它的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于如何創(chuàng)造出具有長(zhǎng)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不同尋常的場(chǎng)所，并將商業(yè)建筑與藝術(shù)相融，使其彼此相映成趣。 捷得在國(guó)內(nèi)的代表項(xiàng)目包括：上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、香港朗豪坊、杭州湖濱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、北京藍(lán)色港灣。 8 第二部分： 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境描述 9 陸家嘴 CBD環(huán)境介紹 陸家嘴 CBD主要是指東起即墨路、浦東南路，西至黃浦江邊，南起東昌路，北至黃浦江邊范圍內(nèi)的公共區(qū)域 ,作為浦東內(nèi)環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域，金融貿(mào)易區(qū)總面積已達(dá) ,目前已經(jīng)有四十多家跨國(guó)公司，一百多家金融機(jī)構(gòu)和上千家的貿(mào)易、投資和服務(wù)型企業(yè)選擇了在這里辦公。 商業(yè)配套方面，正大廣場(chǎng)是屬于陸家嘴核心區(qū)域僅有的集購(gòu)物、休閑、餐飲、服務(wù)為一體的大型商業(yè)體，周邊商務(wù)人群及常駐人群的商業(yè)消費(fèi)基本依托與此。 10 陸家嘴 CBD交通介紹 陸家嘴具有非常便利發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，地鐵 2號(hào)線貫通整個(gè)板塊，與浦西連接的隧道有四條，包括大連路隧道、延安路隧道、復(fù)興東路隧道和外灘觀光隧道。公交系統(tǒng)四通八達(dá)，無(wú)論到哪個(gè)區(qū)段都可以很輕松地找到相應(yīng)的車輛。另外，區(qū)域內(nèi)還有兩個(gè)輪渡站，分別是泰東路渡口和東昌路渡口。便捷的立體交通為陸家嘴區(qū)域與其他區(qū)域的人群互動(dòng)打好了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。 公交線路 開(kāi)往方向 82路 陸家嘴地鐵站 85路 陸家嘴地鐵站 583路 凌兆新村 798路 陸家嘴地鐵站 799路 浦東南路銀城中路 985路 陸家嘴濱江大道 993路 東昌路渡口 996路 陸家嘴 蔡陸專線 東昌路渡口、 三甲港廣場(chǎng) 陸周線 陸家嘴地鐵站、 周浦繁榮路 11 陸家嘴 CBD配套介紹 陸家嘴區(qū)域內(nèi)銀行、醫(yī)療、教育等配套齊全，在上海落戶的中、外銀行機(jī)構(gòu)在陸家嘴均有服務(wù)點(diǎn)，同時(shí)陸家嘴也是銀行大樓云集的區(qū)域；醫(yī)療方面有東方醫(yī)院，平均年門急診量 130萬(wàn)人次，可以說(shuō)是浦東非常重要的醫(yī)療資源；教育資料也十分豐富，有十余所幼稚園、小學(xué)、中學(xué)常駐于區(qū)域內(nèi)。 濱江大道是環(huán)繞陸家嘴的嘴狀區(qū)域、緊靠黃浦江所修建的一條觀光休閑大道，與外灘遙遙相對(duì)著。它北起浦東南路、南至東昌路，整條大道臨水而建，站在上面可以將外灘的萬(wàn)國(guó)建筑群一覽無(wú)余。濱江大道上有許多精巧的咖啡店和可供駐足的餐廳。因此也吸引了很多白領(lǐng)人士及游客。 12 陸家嘴 CBD客群介紹 商務(wù) 區(qū)域內(nèi)已運(yùn)營(yíng)及在建造的樓宇達(dá)數(shù)十余幢，占地面積 ，建筑面積在百萬(wàn)平米以上，涉及人群達(dá)數(shù)十萬(wàn)人，吸納的外資銀行資產(chǎn)總額已超過(guò) 200億美元，平均每平方公里逾 117億美元，其中環(huán)球金融中心剛落成不久，國(guó)金中心正在建造中，有 83家中外金融機(jī)構(gòu)落戶區(qū)內(nèi)。 樓盤名稱 總建面積 萬(wàn) M2 金茂大廈 上海證券大廈 上海新建設(shè)大廈 匯豐大廈 中國(guó)保險(xiǎn)大廈 震旦國(guó)際大樓 新上海國(guó)際大廈 中銀大廈 12 環(huán)球金融中心 上海信息大廈 代表樓盤 13 陸家嘴 CBD客群介紹 常駐人群 陸家嘴地區(qū)高檔樓盤居多，代表案例有湯臣一品、鵬利海景、世茂濱江花園、盛大金磐、財(cái)富海景花園等高端豪宅公寓，其中湯臣一品、財(cái)富海景花園的單價(jià)在十萬(wàn)人民幣左右一個(gè)平米，入駐人群都是世界各地的一些高端客戶。 老式住宅如：嶗山新村、乳山新村、梅園新村、竹園新村、濰坊新村等都是規(guī)模很大的住宅區(qū)，匯集了大量的人氣。 區(qū)域內(nèi)實(shí)有人口 16萬(wàn)，戶籍人口約 12萬(wàn)，外來(lái)人口近 4萬(wàn)。居民 。居民區(qū) 31個(gè) 14 消費(fèi)人群分析 碩士，博士25%大專，本科70%其他5%10030050%30050022%500 以上28% 常駐居民5%游客、商旅客群12%商務(wù)人群25%浦西及浦東其他地區(qū)人群58%學(xué)歷背景 單次消費(fèi)額 消費(fèi)客層 區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士居多，商務(wù)消費(fèi)水平較高且頻繁，正大廣場(chǎng)是來(lái)陸家嘴商業(yè)消費(fèi)的主要商業(yè)場(chǎng)所，由于正大廣場(chǎng)消費(fèi)涵蓋面比較廣且陸家嘴也是來(lái)上海旅游的景點(diǎn)之一，因此吸引了不少浦西過(guò)來(lái)的消費(fèi)人群及旅游人群。 15 陸家嘴商圈，地理位置佳，政府支持力度大； 區(qū)域內(nèi)交通便捷，軌道交通、城市主干道、公共交通、渡輪等應(yīng)有竟有，為前來(lái)此處消費(fèi)奠定了良好基礎(chǔ)； 區(qū)域內(nèi)以商務(wù)為主，購(gòu)物場(chǎng)所僅正大廣場(chǎng)一家； 正大廣場(chǎng)的主題定位是 “ 家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心 ” ，所涵蓋的消費(fèi)品種較廣，且檔次為中高端，因此能吸取不同程度的人群，如：游客商旅客、周邊的商務(wù)客，但主要的消費(fèi)人群還是來(lái)自上海各個(gè)區(qū)域，沖著正大廣場(chǎng)來(lái)消費(fèi)的人群； 小 結(jié) 該區(qū)域的地理位置、交通情況及消費(fèi)人群是足以支撐正大廣場(chǎng)的生存 16 第三部分： 項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)布局與品牌落位分析 17 總體定位： 一站式服務(wù)的綜合 SHOPPINGMALL 主題定位： 家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心 客群定位： 全年齡段（主要針對(duì)有小孩的白領(lǐng)一族） 經(jīng)營(yíng)定位： 中高檔消費(fèi) 形象定位： 生動(dòng)、夢(mèng)幻的感覺(jué) 風(fēng)格定位： 現(xiàn)代主義 業(yè)態(tài)定位： 核心品牌為主線的品牌群 +餐飲 +娛樂(lè) +散店 檔次定位： 購(gòu)物人均消費(fèi) 127元，餐飲人均消費(fèi) 50元 項(xiàng)目定位 18 主題定位闡釋 消費(fèi)構(gòu)想： 小孩在玩具反斗城搭積木或在溜冰場(chǎng)上課；媽媽去購(gòu)物或美容中心做 SPA；爸爸在書(shū)店、咖啡廳打發(fā)時(shí)間，隨后一家人吃完飯開(kāi)車離去。 時(shí)尚的購(gòu)物品種，普通的價(jià)格體驗(yàn) 成人的活動(dòng)中心，孩童的游樂(lè)廣場(chǎng) 女性的美容天地 豐富的各國(guó)美食 19 整體業(yè)態(tài)圖 大賣場(chǎng) 停車場(chǎng) 服務(wù) 服務(wù) 家居 化妝品 食品 服務(wù) 餐飲 化妝品 服飾 配飾 餐飲 服飾 配飾 百貨 餐飲 服飾 百貨 服務(wù) 家居 餐飲 服飾、運(yùn)動(dòng) 數(shù)碼 兒童 配飾 餐飲 餐飲 娛樂(lè) 服務(wù) 兒童 家居 餐飲 服務(wù) 百貨 餐飲 服務(wù) 娛樂(lè) 餐飲 餐飲 會(huì)務(wù) B3 10F B2 B1 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 20 整體業(yè)態(tài)比例 大賣場(chǎng)15%服飾、鞋包、運(yùn)動(dòng)19%配飾、禮品、眼鏡2%餐飲、食品29%服務(wù)8%家居、數(shù)碼5%兒童2%百貨7%娛樂(lè)9%會(huì)務(wù)3%化妝品1%服飾、鞋包、運(yùn)動(dòng) 64家；化妝品 3家；配飾、禮品、眼鏡 22家；餐飲食品 67家；服務(wù) 31家；家居、數(shù)碼 10家；兒童 3家；娛樂(lè) 5家；百貨 3家；大賣場(chǎng) 1家；會(huì)務(wù) 1家；共計(jì) 209家，所涵蓋的業(yè)態(tài)多達(dá) 12類。 21 平面圖 ——B3 服務(wù) 22 品牌 ——B3 品牌 面積 業(yè)態(tài) 靚