【正文】 合同一般法定解除條件探微崔建遠 清華大學(xué)法學(xué)院 教授 關(guān)鍵詞: 一般法定的解除條件 從給付義務(wù) 不可抗力 合同目的 內(nèi)容提要: 違反從給付義務(wù)必須達到相對人的合同目的因此而落空的程度才允許解除合同。不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的作為合同解除的條件，尚無廢除的必要。不能實現(xiàn)合同目的可被解釋為嚴重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟利益。在金錢給付作為合同標的場合，付款遲延情況下的解除合同必須從嚴把握。 關(guān)于合同解除，筆者先后發(fā)表過數(shù)篇論文，涉及法定解除的條件，提出了意見。隨著時間的推移，實務(wù)的發(fā)展，研究的深化，又有新想法產(chǎn)生，茲提出來就教于大家。一、關(guān)于違反從給付義務(wù)與合同解除合同解除的條件中，有些是違約行為，即違反合同義務(wù)的行為。眾所周知，合同義務(wù)分為主給付義務(wù)、從給付義務(wù)和附隨義務(wù)等類型。違反主給付義務(wù)且達到一定程度，《合同法》第94條等條文明確規(guī)定，可以解除合同，這無疑問。需要討論的是，違反從給付義務(wù)是否允許解除合同。對此，我們通過一件案例加以分析。2000年11月21日，出租人甲和承租人乙簽訂了《房屋租賃合同》，由一個前言和9個條文組成。其前言的主要內(nèi)容是，出租人承諾對所出租的樓層依法享有所有權(quán)，依法出租。合同的第1條規(guī)定，出租樓層座落的方位、建筑面積和出租樓層的用途。第2條規(guī)定，租賃期為10年，從出租人將出租樓層裝修完畢，承租人驗收合格當日起計算。第3條規(guī)定，自雙方在本合同上簽字蓋章之日起3日內(nèi)，承租人向出租人支付定金60萬元人民幣。在承租人對租賃物A房予以驗收并認為合格時，該定金轉(zhuǎn)為第一年的部分租金，第一年租金的不足部分，承租人在驗收合格后3日內(nèi)付齊。出租樓層的租金在第一年為每平方米4．8元人民幣，從第二年起每年遞增2%。從第二年起，租金按半年支付，承租人應(yīng)于每半年的第一個月內(nèi)付清。第4條規(guī)定，出租人負責裝修工作及費用，裝修方案由承租人決定。裝修標準由雙方共同商定(見裝修合同)，裝修工期二個月，費用50萬元人民幣，交工時能滿足乙方開始工作要求。出租人應(yīng)為承租人提供2個停車位，費用由出租人負擔。第5條規(guī)定，在租賃期限內(nèi)如一方違約，除賠償守約方實際損失外還需支付違約金120萬元人民幣，但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同簽訂30日內(nèi)，出租人不能出示所出租樓層的所有權(quán)證證明，視為出租人違約。第6條規(guī)定了爭議的解決方式。第7條規(guī)定了本合同的份數(shù)。第8條規(guī)定了本合同自雙方簽字蓋章后產(chǎn)生法律效力。第9條規(guī)定了本合同的附件范圍?！斗课葑赓U合同》簽訂的當天，承租人向出租人支付定金60萬元人民幣，其后又支付40萬元的款項作為租金。但在合同簽訂后30日屆滿時，出租人未能提供所出租樓層的房屋所有權(quán)證，自合同簽訂后140天，承租人通知出租人，如果再不出示房屋所有權(quán)證，將解除合同。出租人出示了出租人的法定代表人對所出租樓層的所有權(quán)證。承租人再次通知出租人，如不能出示出租人對所出租樓層的所有權(quán)證，會解除合同，并請求出租人支付120萬元的違約金。出租人以正在辦理所出租樓層的所有權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)為由，拒絕了承租人的請求。承租人除了支付40萬元的租金，出租人以60萬元的定金沖抵了部分租金外，一直以出租人嚴重違約為由拒付其余的租金。于是，承租人于2003年6月15日不再使用A房，聲稱已經(jīng)解除了合同，理由是出租人違反了主要條款規(guī)定的重要義務(wù)，且經(jīng)催告仍未履行。筆者認為，雙方當事人在合同中約定，出租人對于租賃物必須享有所有權(quán)，且應(yīng)當在租賃合同簽訂30日內(nèi)，向承租人出示對租賃物的所有權(quán)證證明，這應(yīng)當屬于主要條款。但主要條款不一定產(chǎn)生主給付義務(wù)，換句話說，主給付義務(wù)與主要條款并非是一一對應(yīng)的關(guān)系，主給付義務(wù)的認定標準，不在于合同當事人對某項義務(wù)重視與否，而是它必須是合同關(guān)系所固有、必備和決定合同類型內(nèi)容。由于《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第224條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)過出租人同意可以轉(zhuǎn)租。由租賃合同不同于買賣、互易、贈與合同之處，主要在于不移轉(zhuǎn)租賃物的所有權(quán)，可知系爭案件的出租人對于租賃物享有所有權(quán)并非租賃合同必須具備的條件，且租賃合同不會因出租人對租賃物有無所有權(quán)而發(fā)生類型的變化，因此，出租人對于租賃物享有所有權(quán)的義務(wù)不符合主給付義務(wù)的規(guī)格。這樣界定主給付義務(wù)，是否違反建設(shè)部于1995年頒行的《城市房屋租賃管理辦法》第6條關(guān)于“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租”的規(guī)定?回答是否定的，因為該項規(guī)定固然使得出租人負擔了一項法定義務(wù)，但主給付義務(wù)、從給付義務(wù)及附隨義務(wù)的區(qū)別根據(jù)，不在于義務(wù)產(chǎn)生于法定抑或約定，而在于它們在合同關(guān)系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附帶指出，站在立法論的立場，《城市房屋租賃管理辦法》的該項規(guī)定，以及第3條第1款、第4條的規(guī)定所流露出來的出租人為租賃物所有權(quán)人的傾向，盡管有盡量減少糾紛、周到保護承租人的良好意圖，但是，它們一不符合租賃合同的特質(zhì)及功能，二不完全符合社會生活的實際。例如，在公房改制中，單位將房屋出售給了職工，但至今尚未辦理過戶登記手續(xù)的不在少數(shù)，否定這些房屋的租賃，顯然不合時宜。此其二。出租人對于租賃物享有所有權(quán)的義務(wù)，要么是從給付義務(wù)，要么是附隨義務(wù)。由于該項義務(wù)是當事人雙方約定的，而非基于誠實信用原則產(chǎn)生的，不屬于《合同法》第60條第2款、第68條和第69條等規(guī)定的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)的類型；由于它可以獨立以訴的形式請求履行；由于它不是為了確保承租人的固有利益不受損害，而是具有給付的內(nèi)容，筆者確信它是從給付義務(wù)，而非附隨義務(wù)。出租人違反從給付義務(wù)，確實構(gòu)成了違約。但并非只要當事人一方違約，對方當事人即可解除合同，解除權(quán)的產(chǎn)生必須符合《合同法》第94條第2項至第4項以及其他法律及其他條文所規(guī)定的條件。在系爭案件中，出租人從未明確拒絕過辦理出租房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，沒有將出租房屋毀損滅失，也未將它出賣、贈與、置換，故不符合《合同法》第94條第2項規(guī)定的條件，承租人不得援用該條項主張 解除合同。承租人一再催告出租人出示出租房屋的所有權(quán)證證明，援用《合同法》第94條第3項關(guān)于“當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合 理期限內(nèi)仍未履行”的規(guī)定，主張解除系爭合同。筆者認為，該項主張不應(yīng)得到支持，因為該條項所謂“主要債務(wù)”，主要指雙務(wù)合同中立于對價關(guān)系的債務(wù)，即給付義務(wù)，〔1〕606此類義務(wù)應(yīng)為主給付義務(wù)。違反從給付義務(wù)，只有在使承租人的合同目的落空或遭受重大損失的情況下，才能產(chǎn)生解除權(quán)。在系爭案件中，承租人一直利用租賃物從事營業(yè)獲利，且生意興隆，談不上目的落空及遭受重大損 失，故承租人尚無基于《合同法》第94條第3項的規(guī)定而產(chǎn)生的解除權(quán)。從給付義務(wù)被違反，一般不