【正文】 目 錄1. 石家莊概況 5 城市概況 5 地理位置 5 區(qū)位條件 5 行政區(qū)劃 7 人口資源 8 歷史沿革 8 社會經(jīng)濟發(fā)展 9 城市總體規(guī)劃（20102020年） 13 石家莊市整體房地產(chǎn)市場概述 15 石家莊市房地產(chǎn)市場（二級市場）的發(fā)展歷程回顧 15 全市樓盤分布圖 17 總體供應及去化情況 17 總體供應面積分析 18 總體價格走勢 192. 石家莊房地產(chǎn)一級市場分析 21 城市一級市場（土地市場）發(fā)展歷程分析 21 石家莊地王發(fā)展史 22 2009年至今出讓土地收儲情況分析 24 2010—2011年土地收儲情況分析 243. 石家莊各區(qū)域概況 25 橋東區(qū) 25 區(qū)域概況 25 區(qū)域特征 25 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 27 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 29 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 33 橋西區(qū) 33 區(qū)域概況 33 區(qū)域特征 34 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 38 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 40 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 44 裕華區(qū) 45 區(qū)域概況 45 區(qū)域特征 46 裕華區(qū)房地產(chǎn)市場概述 49 裕華區(qū)樓盤概覽 50 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 54 新華區(qū) 54 區(qū)域概況 54 區(qū)域特征 56 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 60 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 61 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 65 滹沱新區(qū) 66 區(qū)域概況 66 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 67 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 68 西部山前生態(tài)區(qū) 69 區(qū)域概況 69 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 70 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 754. 石市不同物業(yè)形態(tài)的梯次劃分 76 住宅產(chǎn)品 76 別墅類 76 高端住宅 77 中高端住宅 83 公寓產(chǎn)品 90 寫字樓產(chǎn)品 945. 石家莊房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢 98 石家莊市商品住房整體供應預測分析 98 2011年入市主要大盤分布 99 未來整體市場預測 996. 行業(yè)動向 100 萬達篇 100 企業(yè)的背景深度探究 100 發(fā)展戰(zhàn)略研判 101 小結(jié) 104 恒大篇 105 企業(yè)的背景深度探究 105 發(fā)展戰(zhàn)略研判 107 小結(jié) 108 路勁篇 109 企業(yè)的背景深度探究 109 發(fā)展戰(zhàn)略研判 110 小結(jié) 111 華潤篇 111 企業(yè)的背景深度探究 111 發(fā)展戰(zhàn)略研判 113 小結(jié) 114 天山集團 115 企業(yè)的背景深度探究 115 發(fā)展戰(zhàn)略研判 116 小結(jié) 117 榮盛地產(chǎn) 117 企業(yè)的背景深度探究 117 發(fā)展戰(zhàn)略研判 119 小結(jié) 119 中宏地產(chǎn) 120 開發(fā)商深度探究 120 展戰(zhàn)略研判 121 小結(jié) 121 河北燕都地產(chǎn) 121 開發(fā)商深度探究 121 發(fā)展戰(zhàn)略研判 122 小結(jié) 1237. 常用媒體簡析 123 常用媒體列述 123 常用媒體特征簡析 124 紙媒類 124 短信類 126 網(wǎng)絡類 127 電臺類 1278. 附件 128 1. 石家莊概況 城市概況l 石家莊市是河北省省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市；l 目前石家莊已經(jīng)成為經(jīng)濟特色明顯、主導產(chǎn)業(yè)突出、人民生活富有、發(fā)展前景廣闊的中國北方重要中心城市之一。石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心為主導的支柱產(chǎn)業(yè)。 地理位置l 石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)。東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界；l 市區(qū)位于市域中部，北距首都北京283公里，東北距天津420公里，南距河南省省會鄭州約10公里，西部距山西省省會太原約220公里，東部距山東省省會濟南約300公里。 區(qū)位條件石家莊素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，占有環(huán)京津、環(huán)渤海的優(yōu)越地理位置和豐富的自然資源、人文資源優(yōu)勢，是全國重要的交通樞紐和商品物資集散地。l 宏觀條件224。 未來我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的重點是大力發(fā)展環(huán)渤海地區(qū)。京津冀位于環(huán)渤海地區(qū)，市場發(fā)展?jié)摿薮螅?24。 京津冀地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟具有影響力的地區(qū)之一。石家莊市作為河北省會，應當在此區(qū)域中承擔重要職能，成為該區(qū)域重要的增長極。l 微觀條件224。 石家莊市下轄6區(qū)、17縣（市）、105個建制鎮(zhèn)，市域面積為15848平方公里，%； 224。 石家莊市區(qū)面積較小，人口較少，應適當增加市區(qū)規(guī)模，提高中心城區(qū)的影響力和帶動力；另一方面區(qū)域發(fā)展不均衡，應大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，實施非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，支持有條件的縣市快速崛起，重點培育市域范圍發(fā)展良好且潛力較大的發(fā)展軸承，提高市域經(jīng)濟整體能力。 行政區(qū)劃　l 現(xiàn)轄6個區(qū)和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)。各行政區(qū)特點如下：224。 新華區(qū)：城市老城區(qū)；老市民主要聚集地，有新華集貿(mào)市場等傳統(tǒng)商業(yè)。224。 橋西區(qū)：省政府機關(guān)、政府相關(guān)部門及駐石部隊所在地；居民主要以政府公務員及各級部隊官兵；224。 橋東區(qū)：城市中心區(qū)域；重要商業(yè)、城市綜合配套完善，居民主要以老輕工業(yè)工廠居民為主；224。 長安區(qū)：老工業(yè)區(qū)；鋼廠、藥廠等重工業(yè)區(qū)域，居民主要以工廠職工為主；224。 裕華區(qū)（包括高新區(qū)）：新城區(qū)，專業(yè)性商業(yè)賣場、休閑娛樂及居住區(qū)；居民主要以城市新居民為主；224。 礦區(qū)：老煤礦基地；百年歷史，受資源經(jīng)濟局限性影響，煤礦資源逐年遞減，逐漸轉(zhuǎn)型為化工、煤炭相關(guān)產(chǎn)業(yè)區(qū)域。居民老齡化嚴重。 l 12個縣，即正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣；l 5個縣級市，即辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市。共有鎮(zhèn)114個，鄉(xiāng)108個，辦事處43個，行政村4488個，居委會449個。 人口資源，?！耄?，‰。 歷史沿革l 20世紀初期，石家莊伴隨著鐵路的興建而逐漸發(fā)展起來。1925年，始稱石家莊市（后曾改名為石門市）；l 1947年11月12日石家莊市解放，成為全國解放最早的較大城市之一。同年12月26日，更名為石家莊市；l 1968年1月29日，河北省會遷至石家莊市；l 1993年6月30日，石家莊地區(qū)行政公署與石家莊市人民政府合并，成立新的石家莊市人民政府；l 近年來，石家莊的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，城市功能日趨完善，形成“四橫、六縱、三環(huán)、十二放射”的城市道路網(wǎng)絡格局，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。 社會經(jīng)濟發(fā)展 l 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 【數(shù)據(jù)來源：國家、石市統(tǒng)計局】石家莊國內(nèi)生產(chǎn)總值保持較快增長，經(jīng)濟發(fā)展迅速； 2005年以來，石家莊市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)保持在11%以上；%，全年的增長速度有望繼續(xù)保持在11%以上，經(jīng)濟發(fā)展向好。l 人均生產(chǎn)總值【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】20052009年人均GDP的增長基本與GDP總值的增長趨勢保持一致，2008年增速最快，其他時期漲幅無明顯差距。近幾年石市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對產(chǎn)值增加量十分可觀。l 人均可支配收入【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 石家莊人均可支配收入總量穩(wěn)步增長，居民購買力提升。 2005年以來，石家莊市人均可支配收入增長速度持續(xù)保持在11%以上，但增速有所回落。%，全年增長速度預計在11%以上，石市人均可支配收入將繼續(xù)大幅度增加，人民生活水平進一步提高。l 石市職工平均工資及增長率【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】石市職工年平均工資一直呈上升趨勢，但增長速度由于宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)定的影響變化較大，但隨著石市經(jīng)濟的繼續(xù)發(fā)展，職工平均工資將會繼續(xù)增長，生活、消費水平繼續(xù)提高。l 消費品零售總額【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 2005—2009年，石家莊市消費品零售總額亦成增長趨勢。2009年增速有所下降。社會消費品零售總額持續(xù)增加，居民生活水平同步提高。%，預計全年增長將超過2009年，消費旺盛。 l 財政收入情況【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】石市財政收入一直處于快速增長趨勢，2009年石家莊市克服了國際金融危機帶來的不利影響，實現(xiàn)了財政收入較好增長。，%， 2010年上半年達到205億元，預計2010年全年財政收入將超過2009年。l 石市固定資產(chǎn)投資【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】石家莊市固定資產(chǎn)投資額呈上升趨勢，在未來一定時期內(nèi)會繼續(xù)增長。投資作為拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，對石家莊的經(jīng)濟發(fā)展的貢獻更顯突出。%，預計全年增長速度將超出2009年，固定資產(chǎn)投資再度活躍。l 石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】在石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直呈上升趨勢，在未來的一定時期仍會持續(xù)增長，但是增長率從2007年開始一直呈下降趨勢，預計2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)商投資額將會同2009基本持平，未來隨著一些重點項目的上馬，預計增長將會有所提升。l 人民生活水平顯著提高居民住戶抽樣調(diào)查顯示,截止2009年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有家用汽車7輛，%；，%。 城市總體規(guī)劃（20102020年）l 石家莊市城市功能定位——京津冀都市圈第三極 224。 京津冀都市圈第三極。隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，京津冀區(qū)域正成為引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的增長極。亟需以石家莊為核心，推動冀中南一體化建設(shè)，構(gòu)建與京津良好的分工協(xié)作關(guān)系，使石家莊成為京津冀都市圈第三極。 224。 京津向中西部輻射的“第一中樞”。石家莊位于京廣與隴海復線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經(jīng)濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務為主的現(xiàn)代服務業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國重要的現(xiàn)代服務業(yè)基地之一。224。 河北省對外競爭、交流的第一平臺。l 遠景發(fā)展：實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略按照“一城三區(qū)三組團”的城市發(fā)展框架，遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到600萬，中心城區(qū)（含正定）達到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。l 區(qū)域生態(tài)格局：西山、北水、綠環(huán)、綠廊堅持生態(tài)保育、恢復與建設(shè)并重，構(gòu)筑“西山、北水、綠環(huán)、綠廊”的都市區(qū)生態(tài)格局。224。 “西山”：西部淺山區(qū)以山體生態(tài)恢復為重點，建成西部綠色山體屏障，構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶，總面積400平方公里。224。 “北水”：對滹沱河都市區(qū)段70公里長的河道進行生態(tài)恢復與治理，重建流域自然生態(tài)，打造具有防風固沙、涵養(yǎng)水源、濱水游覽等多重功能的綠色生態(tài)長廊，總面積120平方公里。滹沱河市區(qū)段將恢復濕地草甸的自然河流景觀；制導線外形成以文化、旅游、休閑、娛樂等功能為一體的藍色魅力生態(tài)帶。224。 “綠環(huán)”：在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等，構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度1000米，總面積80平方公里。224。 “綠廊”：依托鐵路、公路、水系等建設(shè)10條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。 石家莊市整體房地產(chǎn)市場概述 石家莊市房地產(chǎn)市場（二級市場）的發(fā)展歷程回顧l 第一階段（19491997年）改革開放之前，石家莊市住宅建設(shè)規(guī)模小，居住水平低；1979年以后，市區(qū)先后建設(shè)了談固、裕東、尖嶺等多個居住小區(qū)；住宅以5—7層樓房為主，布局規(guī)則有序，居住環(huán)境相對較好。l 第二階段（19982002年）——萌芽期1998年以后， 石家莊市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)投資有限。在國家政策的鼓勵下，省會第一批房產(chǎn)商開始承建商品房（如：河北神興房地產(chǎn)開發(fā)公司、燕港地產(chǎn)等）。當時市場的代表項目有：燕港家園，神興小區(qū)。房地產(chǎn)市場開始緩慢起步。l 第三階段（2003—2004年）——起步期2003年起，房地產(chǎn)投資開始增長。該階段的房地產(chǎn)項目零星分布，主要集中在裕華區(qū)，例如：國際城、世紀花園、水榭花都、心海假日等。l 第四階段（2005—2007年）——發(fā)展期2005年起，石家莊房地產(chǎn)受整個行業(yè)影響加速發(fā)展。供給增加，需求旺盛，產(chǎn)品品質(zhì)提升，價格迅速上漲。但因石家莊房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，市場中交易秩序混亂。部分開發(fā)商在未取得預售許可證而提前預售等現(xiàn)象較為普遍。這一時期，隨著“退二進三”的推行，和平路沿線的住宅項目建設(shè)開始升溫，盛世長安、名門華都等品質(zhì)較高的樓盤紛紛入市。l 第五階段（2008—至今）——理性期2008年后經(jīng)過國家兩輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐步走向理性。2008年下半年，受次貸危機影響，石家莊房地產(chǎn)市場成交量急劇下跌，但價格堅挺。隨著危機的加重，開發(fā)商紛紛降價銷售，開始量價齊跌。市場陷入長時間的萎靡。2009年下半年，石家莊市房地產(chǎn)市場開始回暖，出現(xiàn)報復性增長，這一時期量價齊升。面對著樓市的再度火爆，政府頒布一系列限制性政策，意在調(diào)控樓市。但由于石家莊市的剛性需求的被激發(fā)，繼續(xù)量價齊升。隨著調(diào)控政策的強勢執(zhí)行，消費者紛紛處于觀望，持幣代購，石市房地產(chǎn)市場開始量跌但價格依然上漲。幾經(jīng)市場沉浮，石市房地產(chǎn)市場開始趨于理性發(fā)展。 全市樓盤分布圖l 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年8月，石家莊市在售樓盤為150余個（包括正在銷售樓盤、尾盤、接受前期咨詢樓盤）；l 物業(yè)類型：包括住宅、公寓、寫字樓、商住樓、商業(yè)、別墅； 總體供應及去化情況 【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部與石市房管局綜合整理】 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 l 2005—2009年，石家莊的年商品房供應量（預售面積）相對平衡，基本在250萬㎡左右；2008年，受金融危機影響，供應量急劇較少；l 2010年石家莊商品房供應量將達到600萬㎡，成為歷年供應最高值；l 2005—2009年，銷售量不穩(wěn)定，但整體呈上升趨勢。2008年受金融危機影響，銷售量急劇減少。2009年剛性需求釋放，銷售量同步較快；l 2010年